ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Kinstellar: A Temporary Stop to Land Transfers in Romania? The Humble Soil Quality Certificate

18 Februarie 2021   |   Kinstellar Romania

For more information, please contact Victor Constantinescu, Managing Partner, at victor.constantinescu@kinstellar.com.

 
 
While market’s attention has been drawn to the new pre-emption rights and the like introduced by the government to curtail sales of agricultural land, a far more ominous legislative change occurred with little fanfare: Law 246/2020 on soil use, conservation and protection was published in the Official Gazette no.1057 on 10 November 2020 and entered into force on 1 January 2021.

While the law’s title seems harmless, there is an article with very broad wording that could impact most land transfers in Romania involving an asset transaction:

Article 36(2): Requesting and obtaining a soil quality certificate is required when there is a change in the holder of land/transfer of land with any valid title, that was affected by the following activities:


a)    existing or new agricultural, forestry and zootechnical activities;
b)    existing or new industrial and economic activities with significant impact on the soil;
c)    military activities with significant impact on the soil.

Article 36(3): The request and obtaining of a soil quality certificate is mandatory upon the finalisation of any works in which the soil shell is affected.

By the article’s plain wording, it seems that any transfers performed without the certificate can be deemed null and void. It is not clear that they would be pending publication of application norms (and any annulment would require court action, etc.), but it is a principle of Romanian legal interpretation that the law continues to produce effects even without the norms. Also, it is unclear what the third paragraph refers to in terms of works that affect the soil shell. By the broad wording this seems to indicate that construction works fall under this category as well. Thus, finalisation of construction works is also contingent upon obtaining a soil quality certificate.

So you should just get the certificate, right? Not so fast! Unfortunately, no further details are offered by the law. Relevant application norms have yet to be published, and we understand that it could be weeks or months until they are. The relevant public authority is the National Research and Development Institute for Soil Science, Agrochemistry and Environment (in Romanian, Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Pedologie, Agrochimie și Protecția Mediului or “ICPA”).  Unfortunately, it seems that ICPA at the date hereof has no further guidance available. Public notaries likewise have not received guidance. So no certificate.

So what should you do? At first, it would seem that one should ask if the land is actually subject to any of the restrictions above. This should be documented (such as any environmental studies, planning permissions, confirmations from other authorities, etc.). Article 37 of Law 246/2020 also refers to the need for a soil study to be performed in order to issue a certificate. If the study can confirm the absence of activities above, this may be another argument.  

If documentation is available, a public notary may allow the transaction to proceed.
This restriction should be clarified together with your public notary and lawyers. Unfortunately, it may be a case of wait-and-see. We will revert with updates and guidance as they become available.

For more information, please contact Victor Constantinescu, Managing Partner, at victor.constantinescu@kinstellar.com.
 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 3021 / 4240
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu Anne Marie Mateeas, Country Legal Head Novartis, profesionistul pentru care integritatea reprezintă valoarea fundamentală, despre profesia juridică, experiențele acumulate și provocările abordate | “În sfera carierei mele, dezvoltarea unor valori precum respectul profund pentru lege, promovarea transparenței și adoptarea unei abordări centrate pe identificarea și implementarea de soluții eficiente sunt aspecte esențiale care îmi ghidează fiecare decizie și acțiune. Chiar și momentele dificile sau deciziile care s-au dovedit a fi mai puțin potrivite au avut un impact valoros, învățându-mă lecții esențiale”
    NNDKP obține poziții de top în clasamentele The Legal 500 EMEA 2024
    CMS asistă PPC în achiziția unui parc eolian operațional de 84 MW în România. Mircea Moraru (Corporate M&A) a coordonat echipa, cu sprijinul lui Horea Popescu (Corporate M&A)
    Vlad Peligrad s-a desprins din asocierea cu KPMG Legal, unde era partener și lansează o firmă proiectată să asigure întreg spectrul de servicii juridice | Vlad Peligrad, Managing Partner & Founder PeligradLaw: ”Suntem la început, în procesul de formare a echipei. Până la sfârșitul anului firma va avea 8-10 avocați”
    LegiTeam: Experienced Lawyer Employment | Reff & Associates
    Noi Avocați Colaboratori Seniori în cadrul PNSA. Andra Vieriu și Maria Dima fac un pas înainte în carieră
    Stratulat Albulescu obține în prima instanță amendarea Primarului General al Municipiului București pentru neexecutarea unei hotărâri judecătorești definitive. Partenerul Adriana Dobre a coordonat echipa care a obținut una dintre primele decizii judecătorești de acest fel: amendă de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, la care se adaugă penalități de 500 lei ̸ zi de întârziere
    Rundă amplă de promovări în mai multe arii de practică din cadrul biroului Kinstellar din București. Opt avocați au făcut un pas înainte în carieră | Victor Constantinescu (Managing Partner): ”Recunoaștem în mod oficial contribuțiile colegilor prin aceste promovări. Împărtășesc valorile pe care le avem, s-au dovedit a fi membri de valoare pentru echipa locală și așteptăm cu nerăbdare să îi vedem acumulând noi realizări”
    Studiul CMS European M&A 2024 | Piața de fuziuni și achiziții s-a dovedit rezistentă în 2023, CMS acordând consultanță într-un număr record de tranzacții. Horea Popescu, coordonator al practicii Corporate M&A în CEE și Managing Partner al CMS România: “În ciuda unui context plin de provocări, CMS a oferit consultanță în 68 de tranzacții de fuziuni și achiziții în regiune, dintre care peste 50% au fost determinate de intrarea unor investitori strategici pe noi piețe, demonstrând soliditatea practicii noastre în întreaga regiune”
    Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații
    O soluție reper a ÎCCJ obținută de D&B David și Baias clarifică modalitatea de calcul a cifrei de afaceri la care se aplică amenzile Consiliului Concurenței
    Creștere de doi digiți, anul trecut, pentru Milcev Burbea, firmă recunoscută de ghidurile juridice internaționale pentru practica de proprietate intelectuală | Despre mandatele provocatoare și numeroasele proiecte cu grad ridicat de complexitate, într-o discuție cu Gabriela Milcev (Managing Partner): ”Forța biroului nostru constă într-o abordare echilibrată, croită pe nevoile cazului, combinând, ca într-o rețetă care nu este niciodată aceeași, consultanța și litigiul, precum și persoanele și abordările potrivite pentru apărarea intereselor clientului. Adesea ne confruntăm cu necesitatea de a opera în alte jurisdicții, la nivel internațional”
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...