Contractele pentru apartamente de bloc ar putea merge pe mana avocatilor deoarece cota de teren aferenta este nesemnificativa, scrie Monica Cercelescu in Saptamana Financiara.

Saptamana trecuta, mai multe publicatii au relatat despre cazul avocatului Cristian Mosuti, care a reusit sa castige in instanta un proces in urma caruia Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi a fost obligat sa inscrie in cartea funciara un contract de vanzare cumparare a unui apartament, incheiat in fata avocatului. Notarii s-au simtit amenintati de acest precedent si au reactionat imediat printr-un comunicat, improscandu-l pe avocat si amenintand publicul ca ar face cea mai mare prostie sa se lase pe mana avocatilor. Adevarul este insa pe la jumatate. Uneori te poti duce linistit la avocat, alteori e bine sa mergi la notar.

Dreptul avocatilor de a incheia contracte de vanzare-cumparare in ceea ce priveste constructiile nu a fost pus la indoiala niciodata in lumea juridica, nici macar de notari. Disputa intervine in procedurile ulterioare ce tin de siguranta tranzactiei si inscrierea in Cartea Funciara. „Faptul ca dreptul de proprietate asupra unui imobil, fara terenul aferent, poate fi înstrainat prin alte acte decât cele autentice (notariale) nu este un lucru de ultima ora, aceasta posibilitate existând înainte ca genialul avocat din Iasi sa descopere prevederile legii acum, în anul 2008”, se arata in malitiosul comunicat al notarilor. Problema apare la inscrierea in Cartea Funciara a dreptului de proprietate, intrucat, dintr-o rutina acumulata in decenii, Oficiile de Carte Funciara nu vor sa inscrie decat actele facute in fata notarului. Hotararea data de instanta in cazul de la Iasi apare ca un precedent periculos pentru notari tocmai pentru ca obliga Oficiul sa inscrie acest drept perfect legitim.

Temeiurile legale

Legea spune foarte clar, fara manevre de interpretare, ca doar pentru terenuri este ceruta forma autentica. Legea 247/2005 prevede ca „terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”. Aceasta inseamna ca tranzactiile cu terenuri trebuie autentificate la notar pentru a avea valabilitate. Spre deosebire de acestea, pentru constructii nu exista dispozitii speciale in acest sens, ceea ce inseamna ca se merge pe dreptul comun. Codul Civil spune ca actul de vanzare-cumparare este valabil incheiat in momentul in care partile au consimtit in scris. Asadar, nimic nu le impiedica sa mearga doar la avocat pentru ca acesta sa verifice daca au fost respectate cerintele legii si sa ateste acest lucru.

Si cum Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare spune ca pot fi inscrise in Cartea Funciara numai actele cu privire la imobile valabil incheiate, pentru constructii este suficienta dovada atestarii de catre avocat a valabilitatii actului, in timp ce pentru terenuri este necesara dovada autentificarii la notar pentru ca aceasta este cea face ca actul sa fie valabil.

Problema de aici provenea: Oficiile de Carte Funciara aveau nevoie de o dovada a valabilitatii actului pentru a putea face inscrierea, insa, din rutina, nu recunosteau decat actul notarial, nu si atestarea avocatului.

„ Ceea ce a obtinut avocatul Cristian Mosuti de la Iasi este obligarea Oficiului de Carte Funciara la aplicarea dispozitiilor legale în materie. Legea este clara: forma autentica, adica incheierea la notar a contractului de vânzare – cumparare, este necesara numai în ceea ce priveste terenul, nu si constructia. Deci, daca in cazul terenurilor, tranzactia este valabila numai daca este incheiata in fata notarului, nu acelasi lucru se poate spune si despre transferul dreptului de proprietate asupra constructiei, care are valabilitate si daca este incheiat la avocat.

Insa constructia se afla pe un teren si atunci pot surveni mai multe probleme juridice. Totusi, în cazul în care se tranzactioneaza un apartament dintr-un bloc, coproprietatea asupra cotei indivize de teren este nesemnificativa, lipsita de relevanta astfel ca nu mai prezinta o importanta deosebita forma autentica obtinuta la notar a contractului, aceasta cu atât mai mult cu cât la avocat, de obicei onorariile sunt mai mici,” este de parere avocat Camelia Leceanu.

Atac la avocati

Reactia Uniunii Nationale a Notarilor Publici din România (UNNPR) este un atac direct asupra avocatilor, fara a nega dreptul acestora de atesta actele de vanzare-cumparare in ceea ce priveste constructiile. Insa notarii nu se abtin sa aduca jigniri avocatilor, asemanand calitatea actelor incheiate in fata acestora cu chitantele de mana de pe vremea lui Ceausescu, care au generat atatea procese. „Chiar si în perioada comunista, dreptul de proprietate asupra imobilelor se putea transmite în baza actelor sub semnatura privata – chitantele – si stim prea bine cu totii care a fost consecinta juridica a acestora: cresterea numarului de procese pâna la aglomerarea peste normal a instantelor si, de aici, durata excesiv de lunga în care cineva reusea sa dobândeasca dreptul de proprietate. Solutia propusa de distinsul avocat in Iasi si îmbratisata de o parte a mass-mediei nu se îndeparteaza deloc de ceea ce se întâmpla pâna în 1989”, se arata in comunicatul oficial al UNNPR.

Este clar ca acestea sunt niste acuze gratuite intrucat niciun avocat cu scaun la cap nu atesta un astfel de contract fara verificarile necesare pentru ca si el raspunde pentru culpa profesionala la fel ca si notarii.