ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Prelungirea automată a valabilității autorizațiilor de construire și a certificatelor de urbanism în starea de alertă: beneficiu sau dezavantaj pentru investitori?

28 Ianuarie 2022   |   Roxana Dudău, Partener Asociat, Liderul practicii de drept imobiliar, Alexandra Siminiceanu, Managing Associate si Miruna Coderie, Senior Associate - Băncilă, Diaconu și Asociații

Problema anulărilor în instanță a Hotărârilor de Guvern de extindere a stării de alertă nu a fost soluționată definitiv de către instanțele de judecată și, cel mai probabil, o hotărâre a instanței supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va apărea înainte de anul 2023.

De la stanga la dreapta: Roxana Dudău (Partener Asociat, Liderul practicii de drept imobiliar), Alexandra Siminiceanu (Managing Associate) si Miruna Coderie (Senior Associate) - Băncilă, Diaconu si Asociatii

 
 
Starea de alertă ce a urmat stării de urgență a fost prelungită prin Hotărâri de Guvern de mai multe ori în ultimul an și jumătate. O parte din aceste Hotărâri, însă, au fost anulate în primă instanță și există, în continuare, pe rolul instanțelor de judecată, mai multe litigii care le contestă legalitatea. În acest context, apare întrebarea legitimă: care va fi efectul anulării hotărârilor de prelungire a stării de alertă asupra valabilității acestor acte administrative?

În starea de urgență, actele cu putere de lege prevedeau că valabilitatea documentelor emise de autorități se menține pe durata stării de urgență. În starea de alertă, au fost adoptate reglementări care introduceau un termen suplimentar de valabilitate de 90 de zile pentru actele emise de autorități, termen ce ar urma să curgă de la încetarea stării de alertă.

Starea de urgență, însă, a intrat în vigoare de la data de 18 martie 2020 și a fost ulterior prelungită, printr-o serie de norme succesive, până la data de 14 mai 2020. Starea de alertă, în schimb, a fost declarată pe 18 mai 2020, odată cu adoptarea Legii nr. 55/2020 privind unele măsuri pentru prevenirea și combaterea efectelor pandemiei de COVID-19 („Legea 55/2020”) și a fost prelungită succesiv, fiind în vigoare și în prezent.

Conform punctelor de vedere ale autorităților competente cu care ne-am întâlnit în practică, autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism își mențin valabilitatea pe toată perioada stării de alertă și pentru încă 90 de zile după încetarea acesteia, întrucât acestea sunt documente eliberate de către autoritățile publice și nu au fost elaborate alte reglementări derogatorii în ceea ce privește autorizarea lucrărilor de construire. Mai mult, această prelungire se aplică inclusiv în cazul autorizațiilor de construire/desființare pentru care s-a depus comunicarea privind începerea lucrărilor.

Pe de altă parte, nu putem ignora faptul că o parte din Hotărârile de Guvern de prelungire a stării de alertă au fost anulate în primă instanță și că există, în continuare, pe rolul instanțelor de judecată, mai multe litigii având acest obiect. În cadrul uneia dintre aceste proceduri de anulare, Curtea de Apel București a emis sentința nr. 1465/21 octombrie 2021, nedefinitivă, în care reține că anularea Hotărârilor de Guvern de prelungire a stării de alertă presupune și înlăturarea retroactivă a stării de alertă declarate prin acestea. Cu toate acestea, legea contenciosului administrativ prevede că hotărârile judecătorești definitive de anulare a unor acte administrative normative au putere numai pentru viitor.

Prin urmare, având în vedere că dispozițiile legii contenciosului administrativ se aplică autorizațiilor de construire/desființare și a certificatelor de urbanism, ca regulă generală, o eventuală anulare a Hotărârilor de Guvern ar trebui să aibă efect doar pentru viitor și să nu afecteze autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism prelungite în baza acestora.

Cu toate acestea, problema anulărilor în instanță a Hotărârilor de Guvern de extindere a stării de alertă nu a fost soluționată definitiv de către instanțele de judecată și, cel mai probabil, o hotărâre a instanței supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va apărea înainte de anul 2023.

Ce trebuie să știe investitorii. Și, atunci, în condițiile în care o soluție definitivă și, mai ales unitară, nu va fi obținută foarte curând, care ar putea fi efectele unor eventuale anulări: doar pentru viitor, așa cum spun dispozițiile legale sau retroactive așa cum arată interpretările recente ale instanțelor de judecată?

Subliniem că, deși, în aparență, dispozițiile Legii 55/2020 sunt menite să ajute investitorii, practica ne arată că aplicarea acestei legi poate deveni problematică, în special în ceea ce privește certificatele de urbanism, respectiv procedura de autorizare propriu-zisă a executării lucrărilor de construire.

Astfel, un investitor cu un certificat de urbanism care expiră în perioada stării de alertă se va regăsi în situația în care va mai avea la dispoziție doar un interval suplimentar de 90 de zile (calculate de la încetarea stării de alertă), pentru a obține toate avizele necesare eliberării autorizației de construire. Mai mult decât atât, este posibil ca prin acel certificat de urbanism să se impună și elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) sau a unei alte documentații de urbanism în scopul obținerii autorizației de construire.

Din experiența practică, considerăm că este puțin probabil ca în 90 de zile să fie finalizat procesul de obținere a tuturor avizelor necesare, pentru a putea obține autorizația de construire, mai ales dacă ne gândim că va exista un număr crescut de cereri ce vor fi depuse în perioada imediat următoare expirării stării de alertă.

Cu alte cuvinte, un investitor se poate afla în poziția de a avea un certificat de urbanism expirat la finele celor 90 de zile de la încetarea stării de alertă, fără să fi obținut autorizația de construire și să fie, astfel, obligat să reia întreaga procedură de autorizare. Mai mult, starea de alertă este, de regulă, prelungită cu încă 30 de zile, însă extinderea se realizează (deja) din inerție și nu există o predictibilitate cu privire la data la care o astfel de prelungire („automată”) nu va mai fi dispusă de către Guvern. În consecință, un investitor nu poate aproxima momentul în care starea de alertă va înceta definitiv, pentru a putea fi pregătit să demareze sau să finalizeze, după caz, obținerea tuturor avizelor necesare sau pentru a solicita prelungirea formală a certificatului de urbanism în temeiul Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

În plus, așa cum am menționat şi mai sus, dacă se va menține reglementarea actuală, cel mai probabil la încetarea stării de alertă va exista o supra-aglomerare a autorităților publice competente în scopul eliberării de noi acte ori pentru extinderea valabilității documentelor deja eliberate, ceea ce va îngreuna și mai mult întregul proces de autorizare.

Astfel, avem de pus în balanță două reglementări legislative diferite și cu același obiect: pe de o parte, reglementarea din legislația specială a autorizării executării lucrărilor de construire (Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții) care permite ca certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare să poată fi prelungite o singură dată pentru o perioadă de cel mult 12 luni, atunci când investitorul solicită autorității emitente acest lucru, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării duratei respectivelor acte. Dar, pe de altă parte, reglementarea privind starea de alertă (care, cel puțin în accepțiunea autorităților publice ce refuză să dea curs solicitărilor formulate de către investitori de prelungire formală a acestor acte, este derogatorie de la aceste dispoziții legale) prevede prelungirea automată pe durata stării de alertă și pe o perioadă suplimentară de 90 de zile de la încetarea acesteia.

Și atunci, ce am dori să subliniem este că o prelungire formală cu 12 luni a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire/desființare conferă predictibilitate procesului de autorizare și de execuție a lucrărilor de construire, în timp ce prelungirea automată, de la lună la lună, în baza unor hotărâri de Guvern de „perpetuare” a stării de alertă este incertă și impredictibilă pentru un astfel de proces.

Concluzionând, pentru a permite investitorilor să acționeze cu o previzibilitate și predictibilitate sporită a procedurii de autorizare, e nevoie să existe o prevedere legislativă clară care să permită investitorilor ce doresc cu adevărat continuarea demersului de autorizare a proiectelor de construcții pe parcursul stării de alertă, să opteze pentru prelungirea formală a documentațiilor cu 12 luni, în conformitate cu procedura instituită de Legea 50/1991. Același lucru este valabil și pentru predictibilitatea finalizării lucrărilor de execuție în baza autorizațiilor de construire/desființare care se află în această situație.




 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 3977 / 8583
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu Anne Marie Mateeas, Country Legal Head Novartis, profesionistul pentru care integritatea reprezintă valoarea fundamentală, despre profesia juridică, experiențele acumulate și provocările abordate | “În sfera carierei mele, dezvoltarea unor valori precum respectul profund pentru lege, promovarea transparenței și adoptarea unei abordări centrate pe identificarea și implementarea de soluții eficiente sunt aspecte esențiale care îmi ghidează fiecare decizie și acțiune. Chiar și momentele dificile sau deciziile care s-au dovedit a fi mai puțin potrivite au avut un impact valoros, învățându-mă lecții esențiale”
    NNDKP obține poziții de top în clasamentele The Legal 500 EMEA 2024
    CMS asistă PPC în achiziția unui parc eolian operațional de 84 MW în România. Mircea Moraru (Corporate M&A) a coordonat echipa, cu sprijinul lui Horea Popescu (Corporate M&A)
    Vlad Peligrad s-a desprins din asocierea cu KPMG Legal, unde era partener și lansează o firmă proiectată să asigure întreg spectrul de servicii juridice | Vlad Peligrad, Managing Partner & Founder PeligradLaw: ”Suntem la început, în procesul de formare a echipei. Până la sfârșitul anului firma va avea 8-10 avocați”
    LegiTeam: Experienced Lawyer Employment | Reff & Associates
    Noi Avocați Colaboratori Seniori în cadrul PNSA. Andra Vieriu și Maria Dima fac un pas înainte în carieră
    Stratulat Albulescu obține în prima instanță amendarea Primarului General al Municipiului București pentru neexecutarea unei hotărâri judecătorești definitive. Partenerul Adriana Dobre a coordonat echipa care a obținut una dintre primele decizii judecătorești de acest fel: amendă de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, la care se adaugă penalități de 500 lei ̸ zi de întârziere
    Rundă amplă de promovări în mai multe arii de practică din cadrul biroului Kinstellar din București. Opt avocați au făcut un pas înainte în carieră | Victor Constantinescu (Managing Partner): ”Recunoaștem în mod oficial contribuțiile colegilor prin aceste promovări. Împărtășesc valorile pe care le avem, s-au dovedit a fi membri de valoare pentru echipa locală și așteptăm cu nerăbdare să îi vedem acumulând noi realizări”
    Studiul CMS European M&A 2024 | Piața de fuziuni și achiziții s-a dovedit rezistentă în 2023, CMS acordând consultanță într-un număr record de tranzacții. Horea Popescu, coordonator al practicii Corporate M&A în CEE și Managing Partner al CMS România: “În ciuda unui context plin de provocări, CMS a oferit consultanță în 68 de tranzacții de fuziuni și achiziții în regiune, dintre care peste 50% au fost determinate de intrarea unor investitori strategici pe noi piețe, demonstrând soliditatea practicii noastre în întreaga regiune”
    Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații
    O soluție reper a ÎCCJ obținută de D&B David și Baias clarifică modalitatea de calcul a cifrei de afaceri la care se aplică amenzile Consiliului Concurenței
    Creștere de doi digiți, anul trecut, pentru Milcev Burbea, firmă recunoscută de ghidurile juridice internaționale pentru practica de proprietate intelectuală | Despre mandatele provocatoare și numeroasele proiecte cu grad ridicat de complexitate, într-o discuție cu Gabriela Milcev (Managing Partner): ”Forța biroului nostru constă într-o abordare echilibrată, croită pe nevoile cazului, combinând, ca într-o rețetă care nu este niciodată aceeași, consultanța și litigiul, precum și persoanele și abordările potrivite pentru apărarea intereselor clientului. Adesea ne confruntăm cu necesitatea de a opera în alte jurisdicții, la nivel internațional”
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...