Modificarea prin planul urbanistic de detaliu a procentului de ocupare a terenului

„a) prin PUZ se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei;

b) prin PUD se stabilesc reglementări cu privire la accesurile auto şi pietonale, retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, conformarea arhitectural-volumetrică, modul de ocupare a terenului, designul spaţiilor publice, după caz, reglementări cuprinse în ilustrarea urbanistică, parte integrantă din documentaţia de urbanism.”.

Articolul de mai sus este destul de clar, fiind făcută o distincție evidentă între modificarea POT, care este posibilă doar prin PUZ, și stabilirea de reglementari privind modul de ocupare a terenului (respectiv reglementari de amplasare efectivă a construcției, respectând valoarea maximală a POT stabilită de PUG), care este posibilă prin PUD.

Art. 48 alin. (2) lit. c) are însă cu o formulare care poate crea confuzie dacă este citită independent de alte prevederi ale legii, respectiv se stabilește faptul că „Planul urbanistic de detaliu este instrumentul de proiectare urbană care detaliază cel puțin: c) procentul de ocupare a terenului şi modul de ocupare a terenului”.

Acest articol pare, la o primă vedere, să permită modificări cu privire la POT, nefiind evident cum altfel s-ar putea interpreta „detalierea POT” raportat la „detalierea modului de ocupare a terenului”. Prevederea trebuie însă corelată cu art. 32 alin. (5) de mai sus, precum și cu celelalte două aliniate ale art. 48, care prevăd: „(1) Planul urbanistic de detaliu are caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate. Planul urbanistic de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior.” și „(3) Planul urbanistic de detaliu se elaborează numai pentru reglementarea amănunțită a prevederilor stabilite prin Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal.”.

Rezultă deci caracterul definitoriu al PUD ca documentație de urbanism de reglementare specifică, care preia reglementările stabilite în planurile de nivel superior (PUG sau, după caz, PUZ) și le implementează efectiv, stabilind detaliile de realizare a proiectului de construire, dar care nu poate să vină cu reglementari noi față de cele din planurile de nivel superior.

Aceasta este și interpretarea dată de majoritatea instanțelor de judecată. Curtea de Apel București explică interpretarea corelată a legii într-o decizie care a anulat un PUD aprobat în Sectorul 1, precum și autorizația de construire emisă ulterior în baza acestuia. Astfel, Curtea de Apel a reținut că „în raport de aceste dispoziții legale, rezultă în mod clar că prin planul urbanistic de detaliu nu poate fi modificat procentul de ocupare a terenului stabilit prin planurile de nivel superior. Este adevărat că alin. (2) al art. 48 stabilește că prin planul urbanistic de detaliu se reglementează, între altele, şi procentul de ocupare a terenului, însă această prevedere se interpretează în sensul că prin PUD se poate stabili un POT care să se încadreze în limita maximă a POT stabilită prin planurile de nivel superior, iar nu să se stabilească un POT care să modifice pe cel din planurile de nivel superior, aşa cum în mod eronat susţin recurenţii-pârâţi.”.

Prin urmare, în planificarea unui proiect trebuie să se țină cont de interpretarea dată de instanțe Legii nr. 350/2001, și să se evite majorarea prin PUD a oricăror parametri urbanistici stabiliți prin PUG sau PUZ, inclusiv procentul de ocupare a terenului. De asemenea, o clarificare la nivelul viitorului cod al urbanismului privind rolul și reglementările permise prin PUD ar fi utilă.