ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Modificarea prin planul urbanistic de detaliu a procentului de ocupare a terenului

26 Martie 2019   |   Ioana Waszkiewicz, Senior Associate & Andrada Bogeag, Associate - PeliFilip

În planificarea unui proiect trebuie să se țină cont de interpretarea dată de instanțe Legii nr. 350/2001, și să se evite majorarea prin PUD a oricăror parametri urbanistici stabiliți prin PUG sau PUZ, inclusiv procentul de ocupare a terenului.

Ioana Waszkiewicz, Senior Associate & Andrada Bogeag, Associate - PeliFilip

 
 
Planul urbanistic de detaliu (PUD) este documentația de urbanism cu care se întâlnesc cel mai des persoanele private interesate de construirea unei clădiri. Obținerea unei autorizații de construire depinde de modul în care proiectul propus se încadrează sau nu în prevederile planului urbanistic general (PUG) al orașului, precum și de existența în PUG a unei reglementari suficient de detaliate pentru parcela în cauză, care să permită direct emiterea unei autorizații de construire. 

În situația în care se dorește derogarea de la condițiile de construire stabilite prin PUG, sau detalierea acestora în cazul în care prevederile PUG sunt insuficiente pentru emiterea directă a unei autorizații de construire, în primul rând trebuie să se stabilească procedura corectă pentru aprobarea modificării sau respectiv a detalierii dorite.


Concret, regula stabilită de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul este că derogarea de la parametrii urbanistici stabiliți prin PUG se poate face doar prin documentații de tip PUZ (plan urbanistic zonal), în timp ce un PUD poate doar să detalieze prevederile din documentațiile de rang superior (PUG, și, dacă există în zona respectivă, PUZ).

În practică se întâmplă însă surprinzător de frecvent ca modificarea unor parametri din PUG să fie realizată printr-o documentație PUD. Există o jurisprudență foarte bogată cu privire la anularea planurilor urbanistice de detaliu pe motivul că modificările condițiilor de construire avute în vedere se puteau realiza numai prin întocmirea unui plan urbanistic zonal. Consecințele într-o astfel de situație sunt unele grave în situația în care planul a fost și aplicat în practică, anularea planului urbanistic de detaliu atrăgând și anularea autorizației de construire în majoritatea spețelor care au ajuns pe rolul instanțelor.

În acest context, se impun câteva clarificări cu privire la normele legale aplicabile, în special în legătură cu reglementarea prin PUD a procentului de ocupare a terenului (POT).

Procentul de ocupare a terenului este raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei, reprezentând unul dintre aspectele cele mai importante avute în vedere la momentul construirii.

O parte din confuzia practicienilor privind intervențiile admise asupra parametrului POT printr-o documentație de tip PUD își are originea în evoluția legislativă.

O practică în acest sens a fost creată în București în baza prevederilor din PUG-ul Municipiului București aprobat în anul 2000 (Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 269/2000), care stabileau posibilitatea modificării POT pe baza unui PUD. Șase ani mai târziu, această practică a fost consfințită de o modificare a Legii nr. 350/2001 (care în forma inițială nu conținuse prevederi exprese în acest sens).

În anul 2008, însă, o altă intervenție legislativă de modificare a Legii nr. 350/2001 a stabilit faptul că POT stabilit prin PUG se poate modifica doar printr-o documentație PUZ. Cu unele modificări de formulare, această regulă există și astăzi în Legea nr. 350/2001.

Continuarea practicii de modificare a parametrului POT prin documentații PUD și după 2008 este lipsită de orice temei legal. Un factor care a susținut această practică, devenită neconformă cu Legea nr. 350/2001, a fost faptul că PUG-ul Municipiului București a continuat să păstreze prevederea menționată mai sus mult după modificarea legii. Abrogarea acestei prevederi a avut loc abia prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 341 din 14 iunie 2018.

Nici prevederile din forma actuală a Legii nr. 350/2001 nu au cea mai fericită formulare, fiind necesar un efort de interpretare pentru a înțelege logica legiuitorului. O interpretare corelată a prevederilor duce însă la concluzia că un PUD nu poate majora POT stabilit prin PUG sau PUZ.

Astfel, art. 32 alin. (5) din Legea nr. 350/2001 prevede ca se pot aduce următoarele modificări reglementărilor din PUG:

„a) prin PUZ se stabilesc reglementări noi cu privire la: regimul de construire, funcţiunea zonei, înălţimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor faţă de aliniament şi distanţele faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei;

b) prin PUD se stabilesc reglementări cu privire la accesurile auto şi pietonale, retragerile faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelei, conformarea arhitectural-volumetrică, modul de ocupare a terenului, designul spaţiilor publice, după caz, reglementări cuprinse în ilustrarea urbanistică, parte integrantă din documentaţia de urbanism.”.

Articolul de mai sus este destul de clar, fiind făcută o distincție evidentă între modificarea POT, care este posibilă doar prin PUZ, și stabilirea de reglementari privind modul de ocupare a terenului (respectiv reglementari de amplasare efectivă a construcției, respectând valoarea maximală a POT stabilită de PUG), care este posibilă prin PUD.

Art. 48 alin. (2) lit. c) are însă cu o formulare care poate crea confuzie dacă este citită independent de alte prevederi ale legii, respectiv se stabilește faptul că „Planul urbanistic de detaliu este instrumentul de proiectare urbană care detaliază cel puțin: c) procentul de ocupare a terenului şi modul de ocupare a terenului.

Acest articol pare, la o primă vedere, să permită modificări cu privire la POT, nefiind evident cum altfel s-ar putea interpreta „detalierea POT” raportat la „detalierea modului de ocupare a terenului”. Prevederea trebuie însă corelată cu art. 32 alin. (5) de mai sus, precum și cu celelalte două aliniate ale art. 48, care prevăd: „(1) Planul urbanistic de detaliu are caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate. Planul urbanistic de detaliu nu poate modifica planurile de nivel superior.” și „(3) Planul urbanistic de detaliu se elaborează numai pentru reglementarea amănunțită a prevederilor stabilite prin Planul urbanistic general sau Planul urbanistic zonal.”.

Rezultă deci caracterul definitoriu al PUD ca documentație de urbanism de reglementare specifică, care preia reglementările stabilite în planurile de nivel superior (PUG sau, după caz, PUZ) și le implementează efectiv, stabilind detaliile de realizare a proiectului de construire, dar care nu poate să vină cu reglementari noi față de cele din planurile de nivel superior.

Aceasta este și interpretarea dată de majoritatea instanțelor de judecată. Curtea de Apel București explică interpretarea corelată a legii într-o decizie care a anulat un PUD aprobat în Sectorul 1, precum și autorizația de construire emisă ulterior în baza acestuia. Astfel, Curtea de Apel a reținut că „în raport de aceste dispoziții legale, rezultă în mod clar că prin planul urbanistic de detaliu nu poate fi modificat procentul de ocupare a terenului stabilit prin planurile de nivel superior. Este adevărat că alin. (2) al art. 48 stabilește că prin planul urbanistic de detaliu se reglementează, între altele, şi procentul de ocupare a terenului, însă această prevedere se interpretează în sensul că prin PUD se poate stabili un POT care să se încadreze în limita maximă a POT stabilită prin planurile de nivel superior, iar nu să se stabilească un POT care să modifice pe cel din planurile de nivel superior, aşa cum în mod eronat susţin recurenţii-pârâţi.”.

Prin urmare, în planificarea unui proiect trebuie să se țină cont de interpretarea dată de instanțe Legii nr. 350/2001, și să se evite majorarea prin PUD a oricăror parametri urbanistici stabiliți prin PUG sau PUZ, inclusiv procentul de ocupare a terenului. De asemenea, o clarificare la nivelul viitorului cod al urbanismului privind rolul și reglementările permise prin PUD ar fi utilă.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 325 / 14146
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    NNDKP a asistat Globalworth într-o tranzacție pentru dezvoltarea unui proiect logistic în Chitila. ‘Un partener cu tradiție, ne bucurăm că l-am avut alături de noi și de această dată’, spun reprezentanții Globalworth
    LegiTeam: Mitel & Asociații recrutează asistentă|secretară recepție
    Bucharest Arbitration Days – termenul de înscriere a fost prelungit până la data de 31 mai 2019
    Business Crime: Țuca Zbârcea & Asociații a obținut, anul trecut, soluții de clasare în faza de urmărire penală într-un număr considerabil de cauze pentru clienți ce au avut calitatea de suspecți sau inculpați. Manuela Gornoviceanu, Managing Associate: Nu există intenții reale de relaxare a legislației anticorupție
    Cum acționează avocații Schoenherr în mandatele de Concurență. Georgiana Bădescu, Partener: Avem beneficiul unui know-how extraordinar la nivel european și regional, pe care îl fructificăm deplin în interesul clienților. Echipa e orientată în permanență spre învățare și perfecționare
    Din vorbă-n vorbă cu Cătălin Micu, partener după ultima rundă de promovări de la ZRP. ”Pentru client, proiectul său este cel mai important, iar avocatul trebui să-l trateze ca atare. Implicarea și disponibilitatea sunt principalele calități cerute unui avocat”
    Bondoc și Asociații câștigă definitiv un litigiu privitor la prețurile de vânzare a medicamentelor
    Cum percep avocații Budușan Albu & Asociații, prima firmă de penal-comercial înființată în Romania, piața de Businees Crime și cum văd modernizarea sistemului judiciar. Carte de vizită impresionantă: clientelă sofisticată, cazuri complexe și de multe ori transfrontaliere, sume în dispută de peste 1 mld. €
    Avocații Enache Pirtea & Asociații au intrat în marile dosare de Business Crime încă din primul an de activitate. Pentru a gestiona relația cu organele de urmărire penală sau cu instanțele de judecată, îți trebuie o doză foarte mare de combativitate și perseverență, dar și un stomac tare și nervi de oțel, spun fondatorii firmei
    Biroul Dentons din București are în lucru tranzacții de zeci de milioane de euro în Real Estate. Bogdan Papandopol, Partener: Se observă un grad crescut de „sofisticare” a tranzacțiilor; de cele mai multe ori, atât perioada de due diligence, cât și negocierile, sunt mai extinse
    Dublă victorie pentru Suciu Popa la Londra, în cadrul Galei de Premiere Euromoney - Benchmark Litigation Europe Awards. Suciu Popa, firma anului în litigii, Luminița Popa, avocatul anului
    Avocații de Real Estate de la ZRP au pe masa de lucru proiecte de investiții în agricultură, locuințe și birouri. Alina Güler, Senior Associate: Avem clienți care studiază potențialul terenurilor logistice, în timp ce alții urmăresc achiziția de spații industriale de producție
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...