Apartamente noi şi finalizate, scoase la vânzare de proprietari

Până anul trecut, apartamentele noi se băteau în preţuri cu apartamentele vechi. De câteva luni însă, începe să apară o nouă ofertă pe piaţă. E vorba tot de apartamente noi, dar nu ale dezvoltatorilor, ci ale proprietarilor care au intrat în posesie în ultimii doi-trei ani. Amploarea acestei noi pieţe va depinde, în lunile care vin, de modul cum vor evolua economia şi creditarea

Aproape că nu există ansamblu rezidenţial finalizat în anii 2007-2008 care să nu aibă proprietari ce decid să-şi vândă apartamentele unde au locuit doar un an sau doi. Principalul motiv invocat de aceştia sunt constrângerile financiare, mai precis incapacitatea de a mai plăti ratele la bancă. La aceasta se adaugă faptul că, faţă de anii din urmă, oportunităţile de pe piaţa muncii s-au schimbat, proprietarii ajungând la concluzia că locuinţa nu mai e adecvată situaţiei actuale.

Astfel de oferte de vânzare nu ocolesc nici piaţa apartamentelor scumpe. Chiriaşii de lux sunt tot mai puţini ca urmare a reducerii bugetelor alocate chiriilor de către multinaţionale sau ambasade, astfel că proprietarii preferă vânzarea, cu un preţ inferior comparativ cu ofertele dezvoltatorilor de pe acest segment.

Nu în ultimul rând, există ansambluri în care condiţiile de locuire nu corespund deloc promisiunilor iniţiale ale dezvoltatorilor. În consecinţă, proprietarii aleg să-şi încerce norocul cu achiziţia de terenuri pentru construcţie, ale căror preţuri au scăzut destul de mult în ultimul timp. Există şi proprietari care nu exclud varianta reîntoarcerii la un apartament comunist, mai mic, dar mai adaptat noii lor situaţii financiare.

Flexibilitate şi îmbunătăţiri
Faptul că un proprietar alege să vândă mai ieftin decât dezvoltatorul respectivului ansamblu - sau al unui alt ansamblu cu dotări şi poziţionare similare - nu face decât să prelungească sentimentul de aşteptare al cumpărătorilor. Asta chiar dacă diferă constrângerile financiare ale proprietarului de cele ale dezvoltatorului. În plus, frecvent, oferta proprietarilor este mai atractivă ca urmare a flexibilităţii negocierilor. “Vând un apartament în ansamblul Edenia al dezvoltatorului Adama, cu mult sub preţul pe care îl vând ei acum. În plus, sunt dispusă să negociez, chiar dacă apartamentul meu are îmbunătăţiri faţă de cel preluat iniţial şi este şi la un etaj mai bun faţă de ce mai au ei la vânzare”, a declarat C. Boca, un proprietar dintr-un ansamblu în care Adama mai vinde apartamente. “Multe dintre apartamentele noi oferă extrem de multe surprize neplăcute la început; există multe defecţiuni, cum a avut şi acesta în care locuiesc. E greu de crezut că un proprietar stă doi ani fără să le remedieze şi e un bun motiv pentru care aceste apartamente sunt mai atractive”, ne-a explicat T.B., care tocmai a vândut un apartament într-un ansamblu din Prelungirea Ghencea.

“Pe lângă cei care doresc să vândă locuinţe vechi, există în acest moment şi proprietari de locuinţe noi care vor să vândă. Unul dintre factorii importanţi în această decizie este preţul la care s-a achiziţionat imobilul”, a precizat Paul Ghinea, director executiv la portalul specializat MagazinulDeCase.ro. Unii proprietari sunt dispuşi chiar să piardă o parte din banii investiţi, prin aceste vânzări. „Eu sunt din Timişoara. Dacă în 2006 aveam variantele de a locui în Bucureşti sau de a-l revinde mai scump, planurile s-au schimbat de atunci. Am decis să nu mai ţin banii blocaţi, mai ales că nu ştiu când şi dacă o să vină vremea scumpirilor, astfel că sunt în curs de vânzare a apartamentului pe care sunt proprietar de anul trecut, cu o pierdere de aproximativ 20.000 de euro”, povesteşte D. Iordache, proprietar din West Park. Din acest complex, anul trecut s-a retras şi un investitor britanic, după ce a renunţat la antecontractele pe şapte apartamente.

Dispariţia chiriaşilor de lux grăbeşte vânzările
Nici segmentul de lux nu este ocolit de numărul tot mai mare de oferte de vânzare făcute de proprietari. Aici însă, de obicei, motivaţia diferă. Cei mai mulţi proprietari care decid să vândă pe acest segment sunt cei care deţin mai multe apartamente şi cărora nu le mai merge afacerea cu închirieri. Asta pentru că cererea din partea chiriaşilor s-a redus drastic în ultima perioadă. Cei mai mulţi chiriaşi de lux vin din companiile multinaţionale sau din ambasade, care nu mai sunt dispuse să aloce atât de mulţi bani pe chiriile angajaţilor ca în trecut.

„Un motiv pentru care respectivii proprietari decid să vândă acum este utilizarea banilor obţinuţi pentru alte investiţii, una dintre acestea fiind achiziţia unor terenuri, pentru că preţul a scăzut mai mult sau, altă variantă, achiziţia a două proprietăţi mai ieftine. Sunt şi unele cazuri în care sunt pur şi simplu probleme financiare”, spune Livia Berghiu, partner HomeLife.

Ca în America
O altă piaţă care stă să se formeze este dată de apartamentele la care se renunţă din faza de antecontract. Astfel, un fenomen similar situaţiei din Statele Unite ale Americii de acum trei ani începe să se întrevadă şi în România. Mulţi dintre cei care au antecontractat apartamente pe vârf de preţ nu mai pot să facă faţă ratelor sau au o altă ofertă, de apartamente mai ieftine. Ei decid să renunţe la o parte din avans, sau chiar la tot, pentru a se reorienta spre alte achiziţii, în acord cu actuala situaţie economică.

Printre proiectele afectate de această situaţie se numără şi Vivenda, Cosmopolis, West Park sau Vitan Platinum Towers. Clauzele contractuale şi preţurile diferă de la proiect la proiect, dar constant rămâne faptul că, în prezent, cei care au antecontractat au variante mai ieftine de achiziţie pe piaţă, la o calitate comparativă. „În 2007 băncile dădeau credite foarte uşor. Acum nu cred că pot să mai plătesc diferenţa de la suma plătită pe antecontract, nici nu sunt convins că ar accepta banca. În Vivenda sunt nenumăraţi în această situaţie, care sunt dispuşi chiar să renunţe la jumate din avansul plătit şi eventual să achiziţioneze ceva mult mai ieftin şi nou, mai ales că se găsesc”, a declarat un client al Vivenda. „Prin contract ne-am angajat că suntem dispuşi să pierdem 30% din antecontract, în caz că renunţăm. Cred că am şanse să recuperez 70% din avans, chiar dacă în doi-trei ani, dar important e că acum nu mai pot să plătesc preţul iniţial şi că găsesc produse la fel de bune ca apartamentele pe care urmează ei să le finalizeze cu mult mai ieftin”, explică un alt client al Vivenda. În cazul propunerilor de cesiune din proiectul Cosmopolis, dezvoltatorii turcii de la Opus sunt dispuşi la negocieri. Nu mereu au însă succes. „Când i-am anunţat că vreau să denunţ antecontractul mi-au propus un alt apartament dintr-o fază mai avansată de execuţie, apartament mai ieftin, dar şi mai mic. Sunt hotărât să-l cesionez însă”, afirmă un client Cosmopolis. Un alt client al aceluiaşi proiect a lăsat dezvoltatorul să caute un alt cumpărător, contra unei sume de penalizare, tot ca urmare a incapacităţii de a duce contractul la bun sfârşit. Există şi cumpărători care pretind că, dacă apartamentele ar fi fost predate la timp de dezvoltator, creditarea nu ar fi fost o problemă şi nu s-ar fi ajuns la cesionarea antecontractului. „Dacă mi-ar fi predat apartamentul când au promis, adică în 2008, aş fi putut accesa creditul pentru restul de bani pe care trebuie să-i plătesc la finalizare. Acum mi-a scăzut salariul şi nu mai pot, până la urmă din cauza lor. Trebuie să găsim un alt cumpărător”, ne-a declarat un client al Vitan Platinum Towers.

Fenomenul cesionării contractelor este destul de întâlnit. „Printre cauzele acestui fenomen sunt preţurile în scădere faţă de acum 1-2 ani. Varianta cesionării este aleasă şi de cei nemulţumiţi de nefinalizarea la termen a construcţiei. Cei care cesionează riscă pierderea a 30% din avansul dat dezvoltatorilor sau chiar pierderea în întregime a acestuia”, confirmă şi directorul executiv de la Magazinul de Case. Numărul celor care vor să cesioneze ar putea fi însă mult mai mare dacă nu s-ar fi semnat cu dezvoltatorii clauze contractuale de neconceput în alte ţări cu tradiţie în dezvoltările imobiliare.