Colliers: Piața birourilor s-a apropiat de pragul de 3 mil. mp. Chiriile sunt destul de inelastice, dar piața este una a chiriașilor

2020 a fost unul dintre cei mai slabi ani din ultimul deceniu pentru piața de birouri din București din perspectiva cererii, reflectând incertitudinile generate de efectele pandemiei de Covid-19 asupra planurilor chiriașilor. Cererea totală a scăzut cu aproximativ 40% față de 2019, până la 214.000 de metri pătrați, cel mai jos nivel din 2012, iar cererea nouă a fost de aproximativ 70.000 de metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers pentru 2020. Efectele „anului pandemic” continuă să fie resimțite în sectorul de birouri din București și în 2021, cu o recuperare care va dura probabil câțiva ani.

În afara Bucureștiului, cererea din cele patru mari subpiețe de birouri - Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov - a scăzut cu aproximativ 19% în 2020, la 60.000 de metri pătrați, deși mai mult de jumătate din această suprafață a venit dintr-un singur contract de închiriere, o reînnoire de peste 30.000 de metri pătrați în Iași (Amazon). Consultanții Colliers continuă să vadă motive de optimism pe termen lung pentru aceste piețe, care dețin un stoc cumulat de birouri moderne de aproape 900.000 de metri pătrați, adică mai puțin de o treime a ofertei din București, în contextul unui ritm similar de crearea de locuri de muncă în domenii care necesită existența unui birou, cu perspectivă de accelerare în viitor.

Cererea mai mică de închirieri pe piața în ansamblu poate fi explicată prin faptul că acele companii care nu au fost în stadii avansate ale negocierilor sau nu au fost presate de nevoi imediate, precum expirarea contractului, au pus în așteptare toate deciziile majore legate de imobiliare până când obțin mai multă claritate. La începutul lui 2021, nu s-a schimbat nimic din acest punct de vedere, companiile având în continuare o strategie de tipul „wait and see”, așteptând să vadă cum vor decurge lucrurile, în special în ceea ce privește evoluția vaccinărilor, ceea ce ar determina și momentul în care un număr mai mare de angajați se vor întoarce la birou. Contextul actual este totuși un bun moment pentru companii să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru, apreciază consultanții Colliers.

Colliers inovează și răspunde provocărilor actuale și nevoilor viitoare pe piața de birouri cu Office 360°, o abordare completă a birourilor, din toate punctele de vedere, realizată printr-un proces unic și extrem de complex, adaptat până la ultimul detaliu pentru a se potrivi nevoilor și planurilor strategice ale companiilor. Abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului oferă economii suplimentare care depășesc de multe ori 10-15% față de valorile obținute de obicei de la contractori, în cadrul negocierilor din etapa de licitație.

În ceea ce privește livrarea de spații noi de birouri, 2020 a fost un an robust pentru piața din Capitală, cu aproximativ 156.000 de metri pătraţi de spaţii moderne livraţi, sub evaluarea inițială de aproximativ 200.000 de metri pătrați făcută la începutul anului. Totodată, chiar dacă există o diferență mare față de cei 286.000 de metri pătrați livrați în 2019, nivelul se menține destul de robust, la aproximativ 5% din stocul actual de birouri moderne din București. În 2021, aproximativ 250.000 de metri pătrați de noi birouri moderne urmează să fie finalizate, circa 40% din această suprafață fiind preînchiriată la începutul de 2021.

Un aspect pozitiv este că anul trecut s-au făcut livrări importante în diferite subpiețe, semn al unei piețe de birouri mature și stabile. Principalele livrări de spații de anul trecut sunt extinderea complexului de birouri Ana Tower, din zona Casa Presei Libere - Expoziției, a treia fază în dezvoltarea proiectului Globalworth Campus, situat în zona Dimitrie Pompeiu, One United's One Tower din Floreasca - Barbu Vacarescu, o altă clădire în proiectul Campus 6 al Skanska și faza finală a proiectului de birouri The Bridge, dezvoltat de Forte în Center West. Cu aceste noi dezvoltări, suprafața generală închiriată a birourilor din București se apropie de pragul de 3 milioane de metri pătrați.

„În general, noile livrări au rămas bine primite în București, care are în continuare o ofertă redusă de spații de birouri moderne pe cap de locuitor în comparație cu alte centre de servicii europene, plus că o mare parte a birourilor de aici sunt vechi, fără dotări moderne. Dar, cum momentul nu a fost unul favorabil, unele dintre noile livrări au avut rate de ocupare sub medie comparativ cu anul record din 2019. Mai mult, pandemia a favorizat apariția unei piețe secundare alimentate de spațiile suplimentare închiriate de către marile corporații. Majoritatea acestor companii au închiriat speculativ câteva spații suplimentare pentru a se potrivi creșterii preconizate a numărului de angajați. Pe baza estimărilor noastre, oferta de subînchiriere la sfârșitul anului 2020 depășea deja 60.000 de metri pătrați, mai mult de 2% din stoc, și aceasta a crescut în primul trimestru al anului 2021”, explică Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Pe piața de subînchirieri, un aspect pozitiv este că o parte semnificativă a viitorilor chiriași care vor veni în spații subînchiriate, care probabil că nu erau obișnuiți cu birourile moderne până acum, își pot prelungi ulterior contractele de închiriere cu proprietarul. Această piață a fost alimentată de pandemia de Covid-19, majoritatea angajaților din birouri începând să lucreze de acasă. Explozia de cazuri de coronavirus din toamna anului trecut a amânat planurile pentru o revenire până la final de 2020, multe companii avansând acum jumătatea anului 2021 ca o ținta tentativă. În medie, între 10% și 20% dintre angajați au revenit în birouri, multe companii înregistrând procente cu o singură cifră.

Chiriile pentru birouri sunt destul de inelastice în raport cu cererea pe termen mai scurt și poate dura ceva timp până când vor începe să se vadă scăderi, dar piața este una a chiriașilor, iar proprietarii vor fi nevoiți să devină mai flexibili și mai generoși în stimulente pentru a atrage și a păstra chiriași. Clădirile mai vechi, cu poziționare sau specificații tehnice slabe, vor fi mult mai expuse, iar proprietarii lor ar putea fi forțați să fie și mai generoși și poate chiar să scadă chiriile cu 5-10% pentru a rămâne competitivi față de clădirile mai noi. În ceea ce privește rata de neocupare, anul trecut a fost atins maximul ultimilor patru ani - 13,75%, în creștere de la puțin peste 10% în anul precedent. Rata de neocupare continuă să fie generată în special de clădirile mai vechi, multe nefiind incluse în clasa A. Rata de neocupare ar putea să crească până la 18% până la sfârșitul anului pe piața de birouri din București, și, în cel mai rău caz, nu e exclus să urce către maxime istorice înregistrate în timpul recesiunii din 2009-2010, de peste 20%.

„Vedem acum proprietari care oferă contracte de închiriere sub durata standard de 5 ani și sunt, de asemenea, puțin mai flexibili în ceea ce privește opțiunile de încheiere. Presiuni suplimentare asupra chiriilor apar pe fondul creșterii subînchirierilor, care oferă potențialilor chiriași birouri amenajate la chirii destul de atractive și condiții chiar mai flexibile. Cu toate acestea, impactul asupra chiriilor este probabil să fie diferit, iar clădirile noi de clasa A ar trebui să fie în regulă: ele tind să aibă chiriași mari de tip blue chip, adică firme solide, și, deși acestea ar putea începe să subînchirieze o parte din birourile lor, clădirile foarte bune din București au avut oricum o rată de ocupare peste medie ciclul trecut și ne-am aștepta ca lucrurile să rămână așa”, spune Sebastian Dragomir.

Mai departe, consultanții Colliers se așteaptă ca o mulțime de clădiri planificate pentru 2022 sau mai târziu să fie amânate cel puțin până când piața se va echilibra. În mod normal, există cel puțin 400.000 de metri pătrați pentru care expiră contractelor de închiriere în fiecare an, iar în 2021 e posibil ca puține dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât și a impactului permanent al muncii la distanță. Dar consultanții Colliers rămân destul de optimiști cu privire la piața de birouri din București pe termen lung.

„Mai mult, considerăm că oferta redusă de birouri moderne din București pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung și ne-am aștepta mai degrabă ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câțiva ani. În consecință, ar putea depăși 4 milioane de metri pătrați până la sfârșitul noului deceniu și ar putea să se apropie chiar de pragul  5 milioane de metri pătrați, dacă nu va exista altă criză (economică). Totodată, orașele regionale vor ramâne alternative mai puțin costisitoare în comparație cu Bucureștiul și vor continua să aibă piețe ale muncii mai puțin restrictive. Ne așteptăm ca acestea să înceapă să se dezvolte mai repede decât Bucureștiul cândva în acest deceniu”, conchide Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.