CBRE: Activitatea de tranzacţionare a clădirilor de birouri creşte, "chiria prime" rămâne neschimbată

Activitatea de tranzacţionare a clădirilor de birouri a cunoscut o resuscitare în primul trimestru din 2011,astfel aproape 50.000 metri pătraţi au fost tranzactionaţi, reprezentând o creştere cu 66,5% faţă de ultimul trimestru al anului trecut şi o creştere cu 5,5% faţă de primul trimestru din 2010.

"O particularitate a acestui trimestru este reprezentată de semnarea a doar două contracte de renegociere şi prelungire de contract, marea majoritate a tranzacţiilor din acest trimestru fiind reprezentată de contracte de închiriere. Cererea strictă pe segmentul A şi B a reprezentat 43.900 mp", potrivit unui raport realizat de compania de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE).

Totodată, rata de neocupare în Bucureşti rămâne ridicată (16,8%), dar aceasta a înregistrat deja o uşoară scădere faţă de perioada anterioară, tendinţa ce va continua, având în vedere creşterea nivelului cererii şi preconizările privind livrarea de noi clădiri de birouri (substanţial redus faţă de 2009 şi 2010), se arată în studiu.

"Stocul modern de clădiri de birouri din Bucureşti însumează 2.008.000 mp, localizaţi în mai mult de 300 de clădiri de clasa A şi B. Proiectele finalizate în acest semestru, Swan Office & Technology Park şi Frumoasa OB, au adăugat la stoc 31.800 mp, ceea ce reprezintă cel mai scăzut nivel de noi livrări per trimestru în ultimii doi ani. În total pentru anul 2011 aşteptăm livrarea a altor 106.000 mp, un nivel minim istoric", informează compania citată.

Potrivit reprezentanţilor CB Richard Ellis, în cazul proiectelor cu construcţia stopată, orice modificări în ceea ce priveşte stadiul construcţiei are efecte imediate asupra estimărilor de livrare.

De asemenea, chiria prime a rămas neschimbată în ultimele trimestre, respectiv la 19,5 euro/mp. În aproape toate sub-zonele chiria de bază rămâne stabilă faţă de perioada anterioară: sub-zonele Nord şi Centru-Nord (17–19,5 euro), Nord (16–18,5 euro), Nord – Pipera (11–13,5 euro), Centru (15,5–19,5 euro), Vest (13–15,5 euro).

"Aceste date reprezintă chiria de bază, metru pătrat per lună, pentru un spaţiu tipic într-o clădire cu specificaţii tehnice clasa A", spun reprezentanţii companiei de consultanţă imobiliară, care subliniază totodată că nivelul chiriei nete efectivă diferă faţă de valorile mai sus menţionate în funcţie de nivelul de facilităţi acordate chiriaşilor.

"Tranzacţia medie în acest trimestru a însemnat 880 mp, având în vedere că au existat tranzacţii de plus 3.000 mp. Chiar dacă numărul tranzacţiilor a crescut faţă de anul anterior (+30%), suprafaţa medie închiriată a scăzut cu 24%. Cea mai însemnată tranzacţie din acest trimestru a fost o consolidare a unei instituţii financiare (Volksbank) într-o singură locaţie (peste 8.000 mp)", se mai arată în raport.

Clinicile medicale continuă să fie extrem de active în ceea ce priveşte expansiunea reţelelor, atât în Bucureşti (de exemplu Regina Maria, Medicover), cât şi în ţară (Braşov, Arad, Iaşi). În acest trimestru, clinicile au închiriat peste 7.000 mp de spaţiu de birouri, comparativ cu 20.000 mp în 2010.

Sub-zonele Nord şi Centru-Nord (CBD) continuă să reprezintă peste 68% din total activitate de închiriere, în linie cu tendinţele de anul trecut. Este evident că mulţi chiriaşi sunt extrem de interesaţi de locaţii centrale, având ca punct de referinţă Piaţa Victoriei, în clădiri cu acces facil la mijloacele de transport în comun şi cu un grad înalt de vizibilitate.

"Chiriaşii acţionează cu optimism, dar în acelaşi timp sunt prevăzători şi cercetează îndelung piaţa înainte de a se decide în privinţa unei clădiri de birouri. Ne aşteptăm ca firmele să continue să scaneze oportunităţile din piaţă şi să investigheze variantele de consolidare ale propriului portofoliu. După o perioadă de doi ani consecutivi în care nu s-au înregistrat tranzacţii de pre-închiriere, ne aşteptăm ca această situaţie să se schimbe în 2011. Cererea va continua să fie mai mare în zonele centrale, iar chiriile nete efective se vor stabiliza, însă cererea mai slabă în zonele periferice îi obligă pe proprietari să ofere pachete de facilităţi substanţiale pentru a atrage chiriaşii", mai arată studiul citat.

Oficialii CBRE spun că ocuparea eficientă a spaţiului va deveni o tendinţă dominantă în piaţă. Astfel, implementarea principiilor de construcţie şi de management al proprietăţilor “verzi” vor deveni o ţintă pentru dezvoltatori în viitorul apropiat.

"Ne aşteptăm ca dezvoltatorii de clădiri de birouri să marşeze pe îmbunătăţirea sistemelor de ventilaţie şi încălzire, pe optimizarea distribuţiei aerului proaspăt şi a luminii naturale, precum şi pe impulsionarea chiriaşilor în a folosi modalităţi nepoluante de transport", mai spun aceştia