ZRP Schoenherr
Tuca Zbarcea & Asociatii

Schoenherr: Tranzacțiile speculative din Real Estate au dispărut. Observăm o tendință de creștere a tranzacțiilor imobiliare pure pe măsură ce piața se “dezmorțește”, iar investitorii încep din nou să proiecteze soluții de creștere

23 Martie 2016   |   Stefania Enache

La inceputul anului 2016, cele mai active domenii raman zonele cu proiecte de birouri, in Bucuresti sau in provincie, precum si tranzactiile din retail, unde marile lanturi cauta sa se extinda sau sa isi restructureze afacerile locale. De asemenea, Schoenherr are mandate in lucru in sectorul achizitiilor de terenuri intravilane in Bucuresti pentru dezvoltari imobiliare rezidentiale.

 
 
Strategia locala a firmei Schoenherr se bazeaza puternic pe practica de Real Estate, avand in vedere ca multe dintre tranzactiile in care profesionistii biroului de avocatura sunt implicati au o componenta imobiliara. In acest context, munca expertilor urmareste anumite linii, astfel incat sa se ajunga la cele mai bune rezultate. De exemplu, anul trecut, activitatea Schoenherr in aceasta arie a fost caracterizata de un accent pus pe specializare, ceea ce a insemnat o scadere a volumului si o crestere a valorii proiectelor. Si pentru 2016, reprezentantii firmei estimeaza o crestere a veniturilor din aceasta zona, deoarece semnalele pietei arata un potential solid ca numar de proiecte mari, dar si  o nevoie majora de consultanta specializata in dosarele coordonate in alte arii de practica. 


Reprezentantii biroului local Schoenherr au constatat ca anul acesta exista un interes sporit al investitorilor straini in agricultura din Romania. De asemenea, o efervescenta considerabila poate fi notata si in segmentele care privesc cladirile de birouri, spatiile si proiectele de retail si spatiile industriale. De altfel, avocatii firmei sunt implicati in cateva proiecte in aria dezvoltarilor imobiliare rezidentiale.

Exista insa industrii care nu par atat de sigure atunci cand vine vorba despre dezvoltarea unor afaceri, iar in aceasta categorie profesionistii Schoenherr au inclus energia, domeniu in care investitorii au de luat decizii in ceea ce priveste viitorul proiectelor pe care le-au lansat sau pe care le gestioneaza. Aceste hotarari vizeaza si componente imobiliare.

Proiecte "fanion"

Punand cap la cap  toate aceste date putem spune ca segmentul de Real Estate inregistreaza atat plusuri, cat si minusuri, fiind in acord cu realitatile economice din Romania. In acest context, agenda de lucru a practicienilor de Real Estate din cadrul Schoenherr a fost plina in ultimii ani, avocatii fiind implicati in unele dintre cele mai mari tranzactii din regiune.

”Una dintre tranzactiile semnificative din cursul anului 2015 a fost achizitia lantului de magazine Billa de catre grupul Carrefour. Auditul asupra titlului detinut de  Billa asupra spatiilor operate a fost o parte importanta a proiectului, desi aria relevanta pentru aceasta tranzactie ramane in zona de Retail/ Fuziuni & Achizitii. De asemenea, am avut in lucru o serie de analize de Dreptul mediului care desi nu au facut parte din tranzactii, au o importanta considerabila in anatomia proiectelor. La acestea s-au adaugat vanzari de portofolii de terenuri agricole (peste 3.000 ha) si multe contracte de antrepriza pentru proiecte de mare anvergura (dezvoltari industriale, office, rezidential, etc.)”, explica Silvia Opris, Partener Schoenherr si Asociatii.

Referindu-se  la tranzactiile imobiliare „pure”, Simona Chirica, Partener Schoenherr si Asociatii, aminteste faptul ca biroul de avocatura a asistat in 2015 achizitia, respectiv vanzarea unor portofolii de terenuri agricole cu suprafete foarte mari, respectiv terenuri industriale si intravilane pentru diverse dezvoltari. „De asemenea am fost implicati in mai multe tranzactii  de Real Estate "pur" (due diligence-uri si negocieri) care nu s-au mai finalizat intrucat au fost diverse riscuri juridice care influentau in mod negativ planurile de investitii preconizate”, completeaza Simona Chirica.

La randul sau, Silvia Opris mentioneaza ca prima jumatate a anului trecut a fost dedicata inchirierilor de spatii de birouri si retail. ”Sigur ca fiecare tranzactie de acest tip are o serie de particularitati ce tin de activitatea ce va fi desfasurata in spatiile inchiriate, insa privim aceste contracte ca facand parte din sfera tranzactiilor imobiliare "pure". A doua jumatate a anului a adus o serie de achizitii de bunuri imobile, dintre care cele mai relevante sunt un numar de patru: achizitia unei cladiri istorice de catre un investitor privat in vederea operarii unui hotel si trei achizitii de terenuri in diverse orase din tara de catre unul dintre jucatorii importanti de pe piata de retail. Tranzactiile  au fost incheiate anul trecut insa dezvoltarea proiectelor este in continuare in curs de derulare, astfel ca nu putem dezvalui mai multe detalii in acest moment. Tranzactiile ce provin din alte arii de practica – in special din zona Fuziuni & Achizitii – presupun de regula un efort sustinut, fiind vorba de un volum mai mare de imobile de studiat. De asemenea, si timpul necesar pentru incheierea unor astfel de tranzactii este unul mai indelungat. Observam insa o tendinta de crestere a tranzactiilor imobiliare pure pe masura ce piata se "dezmorteste" iar investitorii – fie lanturi internationale, fie grupuri romanesti – incep din nou sa proiecteze solutii de crestere”, detaliaza Partenerul Schoenherr si Asociatii.

Tranzactii in mai multe jurisdictii

Proiectele enumerate mai sus au fost coordonate de Silvia Opris, iar echipa de lucru a inclus unul sau doi dintre avocatii cu experienta din firma: Adriana Stanculescu (Hopulele) si Ionut Sava. In ceea ce priveste tranzactiile din alte arii de practica, acestea au fost coordonate de echipele specializate in domeniile respective, insa auditul de Real Estate este in mod normal coordonat de un partener specializat in acest domeniu.

Mai mult, o mare parte a acestor proiecte a necesitat tranzactii in mai multe jurisdictii. In aceasta categorie putem include achizitia lantului Billa care a vizat si magazine din Bulgaria. „Proiectele de debt restructuring (care includ si o componenta imobiliara) uneori sunt regionale. Schoenherr are capacitatea de a coordona si executa aceste proiecte pe cont propriu”, precizeaza reprezentantii casei de avocatura. De asemenea, trebuie mentionat ca tranzactiile cu acoperire in Europa Centrala si de Est sunt coordonate de unul dintre birourile Schoenherr, firma din Bucuresti fiind preponderent lead counsel.

La inceputul anului 2016, cele mai active domenii raman zonele cu proiecte de birouri, in Bucuresti sau in provincie, precum si tranzactiile din retail, unde marile lanturi cauta sa se extinda sau sa isi restructureze afacerile locale. De asemenea, Schoenherr are mandate in lucru in sectorul achizitiilor de terenuri intravilane in Bucuresti pentru dezvoltari imobiliare rezidentiale.

Real Estate, Schoenherr: 10 avocati coordonat de trei parteneri

Profesionistii Schoenherr caracterizeaza piata locala a avocaturii de business ca fiind inca tanara, ceea ce inseamna ca nu a ajuns inca la nivelul de maturitate vazut in jurisdictii cu traditie precum Londra sau New York. In acest context, multe dintre tranzactiile in care sunt implicati avocati din jurisdictii precum este cea de la noi din tara vin cu elemente de inovatie, chiar daca vorbim de folosirea unor structuri consacrate in strainatate dar nefolosite in Romania. Criza economica a accelerat, la randul ei, procesul de maturizare a pietei si a felului in care se fac tranzactii imobiliare la nivel local.

In ceea ce priveste echipa de Real Estate din cadrul biroului Schoenherr, aceasta este formata din 10 avocati, care sunt coordonati de cele trei partenere: Simona Chirica, Silvia Opris si Oana Constantinescu. De altfel, firma are o practica foarte puternica in ceea ce priveste domeniul imobiliar, iar dezvoltarea in continuare a practicii este una din prioritatile casei de avocatura si va urma evolutia pietei. ”Ne propunem sa consolidam rezultatele excelente pe care le-am obtinut in trecut pe acest segment si sa repozitionam resursele in functie de nevoile clientilor, in conditiile in care mediul macroeconomic este unul propice pentru investitorii straini. Anul 2016 este diferit de anii anteriori prin prisma faptului ca s-a ajuns la un ”tipping point” in care sunt decizii de luat atat la nivel politic cat si economic, astfel ca in 2017 estimam ca vom fi intr-o noua paradigma. Esential, anul acesta, este sa ne pozitionam adecvat pentru a beneficia la maximum de oportunitatile estimate pentru anii urmatori”, arata reprezentantii Schoenherr si Asociatii.

Elementele ce pot influenta o tranzactie in Real Estate


Afacerile care implica o componenta de Real Estate sunt adeseori delicate si nu sunt scutite de probleme. Printre cele mai mari dificultati de care se lovesc jucatorii care activeaza in aceasta industrie, Simona Chirica nominalizeaza durata mare a obtinerii unor adrese/raspunsuri, respectiv claritatea raspunsurilor de la autoritati cu privire la situatia juridica a unui imobil. Aceste aspecte pot intarzia tot procesul (due diligence si achizitie). Avocatul aminteste si de durata mare a obtinerii documentatiilor de urbanism (PUZ, PUD, etc.) si a autorizatiilor de construire, respectiv avizelor si permiselor pentru solutii de trafic, utilitati, etc. De asemenea, pot interveni potentiale probleme legate de restituiri si revendicari; probleme legate de validitatea unor titluri de proprietate emise in trecut de autoritati; dar si suprapuneri si alte probleme legate de masuratorile cadastrale ale proprietatilor.

„Partea de legal due diligence (auditul juridic al documentelor de proprietate si al altor documente necesare pentru o achizitie valabila) este esentiala in orice tranzactie cu componenta imobiliara. Vedem din ce in ce mai multe cazuri, in care vanzatorii au initiativa de a face un audit juridic anterior procesului de vanzare pentru a putea cunoaste situatia legala, pentru a putea remedia din timp anumite deficiente rezultate din documente si a putea gestiona problemele identificate (de exemplu nulitati ale actelor de proprietate curente sau anterioare datorate nerespectarii cerintelor legale la incheierea respectivelor acte)", arata Oana Constantinescu, Partener Schoenherr si Asociatii. Astfel, pe baza informatiilor din auditul juridic vanzatorul este constient de ceea ce are, de ceea ce poate vinde, de garantiile pe care i le-ar putea cere un cumparator, de factorii care ar putea influenta pretul sau negocierile.

Pentru cumparator, auditul juridic este si mai important, in conditiile in care poate avea un impact  major asupra finantarii sau dezvoltarii proiectului imobiliar. Printre aspectele importante ce pot influenta o tranzactie sunt informatiile privind obligatii de mediu si eventuale poluari, in conditiile in care obligatiile de mediu sau o eventuala depoluare pot fi extrem de costisitoare. "Atunci cand vanzatorul detine sau ar trebui sa detina o autorizatie de mediu, pentru anumite operatiuni (de exemplu vanzari de active, vanzarea pachetului majoritar de actiuni sau de parti sociale), autoritatea competenta de mediu trebuie anuntata din timp astfel incat aceasta sa determine obligatiile de mediu ce trebuie respectate in cazul respectivei operatiuni si care urmeaza a fi preluate de una din partile la tranzactie. Documente tranzactiei ar trebui sa mentioneze cine isi asuma respectivele obligatii. De asemenea, ulterior finalizarii operatiunii, autoritatea de mediu trebuie notificata pentru a sti cine a preluat obligatiile de mediu respective. Incalcarea obligatiilor de mai sus poate atrage plata unor amenzi. Un alt aspect ce trebuie luat in considerare este o eventuala clasificare a imobilului ca monument istoric, caz in care trebuie respectat dreptul de preemptiune al statului. In cazul in care o vanzare se face fara respectarea dreptului de preemptiune, vanzarea este anulata”, exemplifica Oana Constantinescu.

Despre probleme vorbeste si Eva Hegedüs-Brown, avocat senior Schoenherr si Asociatii. Profesionistul aduce in discutie faptul ca in 2015, dar si la inceputul anului 2016, tot mai multi clienti au fost nevoiti sa efectueze corectari ale masuratorilor cadastrale si sa reverifice delimitarea terenurilor pe care le detin. „Pe masura ce gradul de inregistrare a terenurilor in cadastru si cartile funciare este in crestere, ies la iveala greselile masuratorilor efectuate in trecut. Am avut chiar multe situatii de suprapuneri cadastrale, care au scos la iveala in 99% a cazurilor faptul ca specialistul cadastrist initial a desenat cadastrul la birou, fara a verifica delimitarile si fara a respecta hotarele reale, creste de munte, drumuri, paraie, marcari vechi, limitele unitatilor administrative teritoriale, etc. Am avut cazuri in care investitorul, dupa remasurarea contururilor proprietatii, a realizat ca terenul cumparat de el era cu 22 ha mai mic in realitate. Munca unui cadastrist poarta o importanta publica ridicata: siguranta circulatiei civile a terenurilor, increderea noastra, a tuturor, in datele inregistrate in cartile funciare este importanta pentru o economie functionala. Daca avem in vedere de exemplu subventiiile acordate in agricultura pe hectar de teren, devine evident importanta exactitatii masuratorilor cadastrale, altminteri acordam pana in 400 euro subventie pe an pe hectare inexistente. Acest lucru nu este in interesul nostru. Majoritatea terenurilor agricole nu sunt inca inregistrate in cadastru si in sistemul cartilor funciare. Exista zone in tara in care pe masura ce cartografierea tuturor proprietatilor avanseaza  incepe sa reiasa faptul ca suprafetele au fost inscrise cu o oarecare "generozitate" in titlurile de constituire sau in certificatele de proprietate. Oamenii detin pe hartie o parcela cu o anumita suprafata, dar adunate toate suprafetele din hartii nu incap in limitele existente in teren. Cum impartim pierderea? Cine trebuie sa cedeze? Inexactitatile in dreptul proprietatii poarta un potential de conflict ce se prelungeste peste generatii”, sustine Eva Hegedüs-Brown.

Consultanta juridica in regim de "abonament”

Structura onorariilor practicate de echipele Schoenherr si Asociatii depinde de tipul proiectului imobiliar si poate fi negociata sub forma unui tarif orar a unui buget fix sau alte forme de tarifare. “Tocmai in domeniul Real Estate avem clienti carora le oferim consultanta juridica in regim de "abonament", la un onorariu lunar fix. Initiativa a fost a clientilor, iar noi ne-am simtit onorati de aceasta propunere. O asemenea structura de onorariu denota o incredere a clientului si o relatie de parteneriat intre client si avocat. Este evident ca serviciile noastre de consultanta juridica pentru acesti clienti nu se opresc strict la dreptul imobiliar sau cel al constructiilor, ci constituie o paleta completa a domeniilor relevante pentru activitatea lor economica, cum ar fi dreptul muncii, dreptul concurentei, TVA, achizitii sau vanzari de produse sau servicii, etc... Astfel putem sustine ca domeniul Real Estate este generator de consultanta si in alte domenii”, declara Eva Hegedüs-Brown.

Ce spun avocatii despre tranzactiile viitoare


Pe de o parte, observam o atentie sporita a investitorilor pentru partea de autorizare a activitatilor in diverse imobile, in special ulterior evenimentelor tragice ce au avut loc spre sfarsitul anului trecut. Studiul legislatiei aplicabile a relevat insa nu o data neclaritati asupra carora asteptam cu interes o interventie a legiuitorului in cursul acestui an.
Silvia Opris, Partener Schoenherr si Asociatii

Fata de perioada de boom, observam ca tranzactiile speculative au disparut. Practic, observam ca majoritatea tranzactiilor sunt in ariile in care exista o cerere reala pentru un anumit tip de dezvoltare si in care mai este loc pentru crestere. Prin urmare, interesul pentru un proiect trebuie sa fie raportat la o nevoie specifica, respectiv la o cerere existenta. De asemenea, avand in vedere contextul international al volatilitatii si a distorsiunilor mari de pe pietele bursiere, am observat un interes crescut din partea fondurilor de investitii pentru business-uri sigure (mall-uri, cladiri de birouri, centre logistice) care pot genera un anumit nivel de profit.
Simona Chirica, Partener Schoenherr si Asociatii

Ca intodeauna, va conta stabilitatea politica, previzibilitatea legislatiei si siguranta dreptului de proprietate, in toate segmentele. Atata timp cat aceste elemente exista, investitiile au loc si se formeaza un pret echilibrat si sanatos pentru economia tarii. Asadar asteptam cu mult interes alegerile parlamentare si speram la o stabilizare pe viitor!
Eva Hegedüs-Brown, avocat senior Schoenherr si Asociatii.


 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


 

Ascunde Reclama
 
 

POSTEAZA UN COMENTARIU


Nume *
Email (nu va fi publicat) *
Comentariu *
Cod de securitate*







* campuri obligatorii


Articol 1945 / 5670
 

Ascunde Reclama
 
BREAKING NEWS
ESENTIAL
LegiTeam: Reff & Associates is looking for a Lawyer | Privacy & Data Protection, Technology and Intellectual Property
Wolf Theiss a asistat Glovo în achiziţia de 170 mil. € a 6 companii deţinute de Delivery Hero în Europa Centrală şi de Est. Echipa din București, sub îndrumarea partenerului Ileana Glodeanu, a acționat în calitate de coordonator pentru consultanța multijurisdicțională oferită în toate fazele tranzacției
Un nou standard de guvernanță corporativă intră în vigoare la 17 decembrie 2021 | NNDKP a formalizat un parteneriat cu WhistleB, unul dintre furnizorii importanți de software de gestionare a avertizărilor de integritate
Cum lucrează și ce proiecte i-au ținut ocupați pe avocații DLA Piper Dinu din practica de Concurență, care acoperă 15-20% din activitatea firmei. Echipa locală a participat la efortul rețelei internaționale de a dezvolta Aiscension, un instrument care permite evaluarea expunerii la risc, bazat pe algoritmi de procesare a volumelor mari de informații și dezvoltat pentru a învața în mod continuu, care ajută clienții să detecteze eventuale probleme de concurență în mod preventiv
De vorbă cu studenții admiși în fruntea listei la Facultatea de Drept a Universității București | Arina – Maria Cătălinoiu, 88 de puncte la examen: Mă îndrept către profesia de avocat, după ce am luat în considerare și carierele de procuror și notar. Am descoperit recent un program de Drept medical care mi-a atras atenția, deoarece implică două domenii care mă interesează și reprezintă o ramură relativ nouă, ce devine din ce în ce mai relevantă
CMS a reprezentat cu succes o companie internațională de petrol și gaze din România într-un litigiu fiscal cu o valoare de mai multe milioane de euro
LegiTeam: Wolf Theiss is looking for a lawyer (3 years of experience) | Corporate M&A or Employment practice
Avocații de concurență de la RTPR au avut agenda plină în ultimul an: valul de tranzacții asistate au adus volume mari de lucru, iar litigiile din această arie au consemnat o premieră și multe victorii. Valentin Berea, partenerul coordonator al practicii: Punctul forte al echipei constă în expertiza complementară a membrilor săi, dublată de o practică îndelungată
Studiu Refinitiv | Cum și-au împărțit firmele de avocatură harta fuziunilor și achizițiilor din zona EMEA în primele luni din 2021. O firmă cu 200 de avocați, pe primul loc în Europa Estică
LegiTeam: MPR | Partners is looking for real estate and employment associates
LegiTeam: ZRVP recrutează 2 avocați definitivi | Departament Litigii
Victorie a echipei de arbitraj formată din avocații RTPR și Allen & Overy, într-un arbitraj LCIA. Tribunalul Arbitral a acordat toate daunele solicitate de clientul Premier Energy
 
Citeste pe SeeNews Digital Network
  • BizBanker

  • BizLeader

      in curand...
  • SeeNews

    in curand...