ZRP Schoenherr
Tuca Zbarcea & Asociatii

Considerații privind unele dispoziții ale Legii 17 (2014)

08 Mai 2014   |   Monica Andrei, Senior Associate și Cristian-Valeriu Radu, Associate Clifford Chance Badea

Departe de a considera epuizate sau tranşate problemele ce se nasc în legătură cu aplicarea dispozițiile Legii 17/2014, apreciem că ar fi util ca dispozițiile identificate de noi ca fiind problematice din acest act normativ să primească o soluționare unitară atât la nivel doctrinar şi jurisprudențial sau, în cel mai bun caz, legal.

Monica Andrei, Senior Associate si Cristian-Valeriu Radu, Associate Clifford Chance Badea

 
 
În Monitorul Oficial nr. 178 din 12.03.2014  a fost publicată legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinație agricolă şi înființarea Agenției Domeniilor Statului (în continuare „Legea 17/2014” sau „Legea”).

Intenția legiuitorului exprimată atât în actul normativ adoptat, cât şi în expunerea de motive a fost aceea de a limita impactul negativ adus de aplicarea reformei funciare care a produs o accentuată fragmentare a proprietăților agricole, argumentându-se că exploatațiile agricole efectuate pe suprafețe mici, fragmentate, nu permit practicarea unei agriculturi performante. Astfel, se afirmă atât în expunerea de motive, cât şi în art. 1 al Legii 17/2014 faptul că scopurile prezentei reglementări sunt: (1) asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale şi exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național; (2) stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan; (3) comasarea terenurilor agricole în vederea creşterii dimensiunii fermelor agricole şi constituirea exploatațiilor viabile economic.


Scopurile pe care Legea 17/2014 ar fi vrut să le împlinească sunt salutare. Cu toate acestea, modul de „stimulare” a subiectelor de drept civil în sensul conformării cu scopurile avute în vedere de legiuitor sacrifică, în opinia noastră, anumite principii fundamentale de drept civil.

Ȋn acest sens, ne-au atras atenția câteva reglementări care, pe lângă faptul că reprezintă îngrădiri ale libertății contractuale, pot pune probleme şi din alte unghiuri de vedere, respectiv din perspectiva retroactivității unor dispoziții ale legii sau chiar din perspectiva subminării autorității de lucru judecat.

Astfel, o ingerință adusă principiului libertății contractuale este aceea a instituirii dreptului de preempțiune care, prin articolul 4 din Legea 17/2014, este recunoscut, în următoarea ordine, în favoarea: coproprietarilor, arendaşilor, a proprietarilor vecini şi în ultimă instanță a statului român prin Agenția Domeniilor Statului, preemptori care îşi pot exercita dreptul de preempțiune cu privire la terenurile situate în extravilan, la preț şi în condiții egale. Procedura prin care se valorifică dreptul de preempțiune menționat mai sus este descrisă în amănunt în articolele 6 şi următoarele din Legea 17/2014, normele amintite constituind dreptul special, derogator în raport de dispozițiile generale ale Codului Civil, potrivit art. 8 din Lege. Totodată Legea prevede în capitolul IV, articolele 9 – 12 o modalitate de control a aplicării procedurii reglementate pentru respectarea dreptului de preempțiune menționat anterior.

Ceea ce ne-a atras atenția este lipsa de claritate a două texte din actul normativ analizat. Astfel, articolul 3 alin. 1 și 2 prevăd că „(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi cele situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în domeniul siguranţei naţionale, prin structurile interne specializate menţionate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea naţională a României, cu modificările şi completările ulterioare.
(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor
”.

Alineatul 4 al aceluiași articol prevede că: „(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura şi alte elemente privind obţinerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligaţii, avizul se consideră ca fiind favorabil.

Ȋn primul rând observăm că excepția prevăzută de alin. 2 al art. 3 din Lege se aplică doar pentru vânzarea terenurilor din prima categorie – cele pe care le vom numi generic terenuri aflate lângă obiective ce țin de securitatea națională – neexistând un alin. 5 care să specifice excluderea de la obligația obținerii unor avize speciale pentru vânzarea terenurilor din cea de-a doua categorie – pe care generic le vom numi terenuri cu importanță arheologică.

Dacă vânzătorul trebuie să obțină avizele prevăzute de art. 3 alin. 1 şi 4 înainte de a derula procedura exercitării dreptului de preempțiune, se pune întrebarea care este ipoteza prevăzută de alin. 2 al art. 3 care exclude preemptorii de la obligația obținerii avizelor necesare vânzării terenurilor din apropierea obiectivelor ce țin de siguranța națională?

O posibilă interpretare ar fi aceea că, deşi lacunară în exprimare, norma cuprinsă în alin. 2 al art. 3 reglementează o excepție de la obținerea avizului în cazul vânzării terenului în cauză unui preemptor. Cu alte cuvinte, în situația în care proprietarul unui astfel de teren primeşte o ofertă de cumpărare de la un preemptor, vânzarea terenului ar trebui să se facă fără obținerea avizului Ministerului Apărării Naționale.

Lăsând la o parte această prevedere a cărei interpretare va fi lămurită, sperăm, de legiuitor prin normele metodologice pe care le va adopta pentru punerea în aplicare a Legii, considerăm că o altă prevedere importantă, cu impact asupra libertății contractuale este cea cuprinsă în art. 5 alin.1 din Lege. Potrivit acestuia, „în toate cazurile în care se solicită, în conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică şi să fie îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege”.

Pe lângă toate celelalte proceduri necesare vânzării terenurilor care fac obiectul Legii, necesitatea formei autentice pentru a putea beneficia de executarea în natură a unui antecontract încheiat cu privire la un astfel de teren ar putea apărea ca excesiv de birocratică. Ȋnsă textul articolului citat nu ne-a atras atenția doar pentru impunerea condiției formei autentice în ipoteza sus amintită (formă care tinde să devină regulă şi nu doar excepție de la principiul consensualismului), ci și din perspectiva dispozițiilor tranzitorii ale Legii cuprinse în art. 20 care stipulează că „prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor şi pactelor de opţiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia”.

Este de necontestat că forma autentică a contractelor reprezintă excepția de la regulă, cel puțin în viziunea Codului Civil, astfel încât fiecare excepție care impune necesitatea unei forme autentice trebuie interpretată foarte strict. Plecând de la norma derogatorie de la principiul general al consensualismului – art. 5 alin. 1 citat anterior –, observăm că aceasta nu se referă sub niciun aspect la vreo condiție de validitate sau de opozabilitate a antecontractelor încheiate cu privire la terenuri agricole extravilane. Dimpotrivă, condiția formei autentice notariale pentru astfel de antecontracte este impusă, după părerea noastră, ca o condiție de admisibilitate a acțiunii întemeiate pe art. 1669 din Codul Civil.

Astfel, pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune, antecontractul pe care se întemeiază trebuie să fie încheiat în formă autentică. Pornind de la această ipoteză putem susține că, şi ulterior apariției Legii, se vor putea încheia în mod valabil antecontracte cu privire la terenuri extravilane agricole care vor putea produce efecte juridice, însă singurul impediment cu privire la acestea va fi reprezentat de imposibilitatea obținerii unei hotărâri judecătoreşti care să țină locul consimțământul părții care refuză perfectarea contractului de vânzare prefigurat.

Ȋn acest sens, având în vedere caracterul derogatoriu al normei în discuție şi sfera de aplicare a acestei excepții de la regula generală, considerăm că, în continuare, antecontractele îşi vor produce efectele juridice prefigurate de părți (cu excepția menționată) și acțiunile fundamentate pe aceste antecontracte ce au ca obiect terenuri agricole extravilane (mai puțin acțiunile întemeiate pe art. 1669 din Codul Civil care se încadrează în ipoteza normei derogatorii), sunt admisibile, excepția fiind doar de limitată aplicare. Prin urmare, considerăm că ar fi admisibilă o acțiune în despăgubiri pentru neexecutarea antecontractului, rezoluțiunea contractului, activarea clauzei penale sau a arvunei din antecontract, aplicarea art. 1536 C. civ. în temeiul căruia debitorul aflat în întârziere datorează dobânda legală prin raportare la echivalentul în bani a obligației cuprinse în contract, etc.

Totuşi, dispoziția art. 5 alin. 1 din Lege ar putea crea probleme de retroactivitate deoarece ar putea exista controverse în privința cererilor fundamentate pe art. 1669 C. civ. depuse la instanță înainte de intrarea în vigoare a Legii și care ar fi respinse prin soluții pronunțate după intrarea în vigoare a Legii, pe motivul că aceste antecontracte nu ar respecta forma autentică notarială. Astfel, considerăm că, în virtutea aplicării principiului tempus regit actum, aceste cereri ar trebui admise de instanțele judecătoreşti dacă toate celelalte condiții ale acțiunii sunt îndeplinite. Mai mult, în această ipoteză, registratorii de carte funciară nu ar trebui să respingă înscrierea în cartea funciară a unei astfel de hotărâri judecătoreşti. 

Ȋntr-o altă ordine de idei, art. 5 alin. 2 din Lege prevede că „cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate, formulată în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege”.

Acest alineat ridică două semne de întrebare: una referitoare la competența registratorului de carte funciară care evident se află în poziția controlului unei hotărâri judecătoreşti pe care o poate lipsi de efecte dacă nu consideră că au fost îndeplinite condițiile de admisibilitate a cererii de chemare în judecată fundamentate pe art. 1669 C. civ., iar pe de altă parte, problema unei retroactivități a dispozițiilor Legii, în măsura în care îl vom interpreta coroborat cu art. 20 citat mai sus care induce (prin exceptare) ideea aplicării Legii antecontractelor neautentificate anterioare legii.

În ceea ce privește a doua chestiune, amintită tangențial mai sus, avem în vedere ipoteza în care instanța, după intrarea în vigoare a Legii, va admite o cerere de chemare în judecată formulată şi depusă la instanță înainte de intrarea în vigoare a Legii, cerere întemeiată pe dispozițiile art. 1669 C. civ., pronunțând o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, chiar dacă antecontractul în temeiul căruia se fundamentează cererea nu este autentic. În cazul în care, ca urmare a aplicării art. 5 alin. 2 din Lege, i se dă posibilitatea registratorului de carte funciară de a respinge cererea de înscriere în cartea funciară a hotărârii în discuție pe motivul că hotărârea nu respectă dispozițiile Legii, respectiv nu a fost pronunțată pe temeiul unui antecontract autentificat (aşa cum prevăd dispozițiile art. 5 alin. 1), apreciem că dispozițiile Legii s-ar aplica retroactiv.

Din această perspectivă, apreciem că ar fi necesară intervenția legiuitorului sub aspectul clarificării acestui aspect și, mai ales, sub aspectul posibilității registratorului de carte funciară de a verifica și controla hotărârea judecătorească.

O ultima problemă pe care vrem să o semnalăm este cea legată de extrasul de carte funciară, denumit în acest caz de Lege certificat de carte funciară. Astfel, art. 4 alin 3 prevede că „solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară”. Cu alte cuvinte, prezumția generală de bună credință în materia reglementată de Lege nu mai este suficientă pentru atingerea scopurilor Legii, ci, în această materie buna-credință, nu doar a părților, ci şi a notarului unde se autentifică contractul de vânzare, trebuie probată prin solicitarea şi utilizarea extrasului de carte funciară denumit, în mod curios, în această Lege „certificat”.

Pe lângă problemele de drept tranzitoriu cu referire la efectul constitutiv ale înscrierilor în cartea funciară, pe care nu le mai amintim aici, rezumându-ne la a spune că este prea devreme ca un astfel de extras să poată proba buna-credință atât a părților cu privire la negiotium, cât şi a notarului (mai ales că înscrierea în cartea funciară încă nu are un efect constitutiv), se nasc probleme referitoare la posibilitatea răsturnării unei astfel de prezumții de bună credință, atunci când va fi cazul, pentru că Legea prevede pentru existența acestei bune credințe doar solicitarea şi utilizarea acestui „certificat”.

Departe de a considera epuizate sau tranşate problemele ce se nasc în legătură cu aplicarea dispozițiile Legii 17/2014, apreciem că ar fi util ca dispozițiile identificate de noi ca fiind problematice din acest act normativ să primească o soluționare unitară atât la nivel doctrinar  şi jurisprudențial sau, în cel mai bun caz, legal.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 15568 / 16413
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu experții KPMG specializați în achiziții publice, despre modificările legislative, asistența acordată clienților și proiectele cheie din această arie de practică. Vlad Peligrad, Partener KPMG Legal – Toncescu și Asociații: Apartenența la rețeaua KPMG ne aduce avantaje unice pe piață. Echipele mixte de avocați și consultanți fiscali, tehnici, contabili abordează orice proiect din toate perspectivele
    LegiTeam: BOHÂLȚEANU ȘI ASOCIAȚII recrutează
    VIDEO | Dicționar de arbitraj: Conferința de administrare a cauzei (Powered by ZRVP)
    Avocații de Real Estate de la D&B David și Baias văd semne pozitive pentru 2022 în acest sector afectat de criza sanitară, de modificări legislative cu impact direct asupra costurilor și de lipsa de claritate a unor acte normative. Clauzele de garanție și indemnizații au rămas cele mai discutate subiecte în tranzacțiile imobiliare
    MPR Partners intră în al doilea arbitraj ICSID, alături de avocații biroului newyorkez Squire Patton Boggs. De cealaltă parte, lângă reclamanți sunt birourile Schoenherr din Viena și București
    Activitatea practicii de real estate de la DLA Piper Dinu a fost aproape „business as usual” în 2021, aspect confirmat și prin realizarea țintelor financiare și creșterea echipei. Cele mai multe proiecte au fost din aria tranzacțiilor - transferuri de proprietate sau de companii cu o componentă majoră imobiliară. Piața rămâne dinamică și ofertantă pentru tranzacții, pe fondul unui apetit ridicat al băncilor în finanțarea sau refinanțarea proiectelor imobiliare, spun avocații
    Studiu Refinitiv | La nivel global, 2021 a fost cel mai bun an pentru piața fuziunilor și achizițiilor înregistrat vreodată. Europa Estică recuperează mai greu, dar firmele internaționale de avocați cu prezență locală au reușit să se mențină în top
    PNRR cuprinde reforme așteptate de întreg mediul de afaceri, inclusiv de business-ul avocațial. Despre legislația achizițiilor publice, oportunități și proiecte, de vorbă cu Andreea Zvâc, Counsel Wolf Theiss București
    Performanța echipei de avocați specializați în Dreptul penal al afacerilor de la Popescu & Asociații, validată de magnitudinea portofoliului de clienți, latura transfrontalieră a dosarelor, mizele implicate și rezultatele obținute. O discuție cu membrii unei echipe de elită, catalogată de directoarele internaționale drept una dintre cele mai puternice din România, despre activitatea în această practică bogată în proiecte interesante
    LegiTeam: Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL is recruiting senior associates for the legal consultancy practice | M&A
    LegiTeam: Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL is looking for junior and senior associates | public procurement, infrastructure and energy
    Departamentul imobiliar al firmei Stratulat Albulescu, parte a rețelei internaționale TerraLex, a înregistrat anul trecut un grad de încărcare fără precedent, iar dinamica proiectelor s-a reflectat în mod corespunzător și în venituri. Silviu Stratulat, Managing Partner: Tendința pieței este de a simplifica modul de lucru. Clienții vor ca drafturile utilizate să fie cât mai practice, eficiente, fără o încărcare deosebită în privința clauzelor care nu privesc neapărat aspecte juridice
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...