Colliers International a evaluat proprietăţi imobiliare în valoare de peste 40 mld. € în ultimii 5 ani. Cea mai complexă evaluare - cea a Palatului BCR din Piața Universității

Compania de consultanță imobiliară Colliers International a evaluat, în ultimii cinci ani, peste 500.000 de proprietăți comerciale și rezidențiale în valoare totală de 40 de miliarde de euro. Cel mai complex proiect din portofoliu a fost evaluarea Palatului BCR, clădirea monument istoric din Piaţa Universităţii.

Deținută în prezent de BCR, clădirea situată în inima Bucureștiului a fost finalizată în 1906, pe baza planurilor arhitecturale ale lui Oscar Maughsch, iar înainte de a deveni proprietatea băncii a fost sediul Societății de Asigurări „Generala”. Palatul BCR ocupă 4.000 de metri pătrați de teren, inclusiv fosta grădină a Palatului Șuțu, care găzduiește acum Muzeul Municipiului București, și are 12.000 de metri pătrați utili, distribuiți în două corpuri cu cinci niveluri fiecare, dintre care unul subteran, la care se adaugă și mansardă pentru unul dintre corpuri.

Evaluarea clădirii BCR s-a desfășurat în etape, pe parcursul a patru luni, o perioadă atipică având în vedere că un proces clasic de evaluare pentru o clădire, bazat pe standardele ANEVAR, necesită în general cel mult două săptămâni. „O astfel de clădire unică a necesitat specialiști cu experiență și expertiză în proprietăți similare, în domenii precum arhitectură, evaluare a componentelor artistice, inginerie și estimări ale costurilor de reconstrucție. Odată formată echipa, următorul pas a fost de colectare a tuturor datelor despre istoricul proprietății și despre lucrările de construcție și renovare, incluzând măsurători, planuri cadastrale și studii privind structura de rezistență, toate necesitând eforturi extinse care au durat câteva săptămâni”, explică Raluca Buciuc, Head of Valuation Services and Hospitality Advisory Services în cadrul Colliers International.

Cel mai amplu pas al evaluării clădirii istorice a BCR a fost realizarea studiului pentru cea mai bună utilizare a proprietății din perspectiva unui potențial investitor. Au fost analizate posibilitățile de transformare, limitările legale din punct de vedere urbanistic și fezabilitatea economică. „Înțelegerea limitărilor clădirii privind intervențiile pe care le poate suporta și a posibilităților de reconversie în scopuri economice viitoare a fost foarte importantă, deoarece arată potențialilor investitori de cât timp și de ce buget este nevoie pentru renovarea și transformarea clădirii, anticipând posibile dificultăți tehnice și eventuale întârzieri care ar putea să apară, astfel încât decizia de a investi să fie bine fundamentată”, a explicat Mihai Pană, Associate Director în cadrul departamentului de evaluări al Colliers, care a fost implicat în procesul de evaluare al Palatului BCR.

Echipa de evaluare a lucrat cu două scenarii pentru reconversia clădirii, fie în spații de birouri, fie în hotel. „Tehnic, ar fi fost posibilă reconversia și în alte tipuri de spații, dar acestea au fost excluse din punctul de vedere al pieței imobiliare”, spune Raluca Buciuc. Transformarea Palatului BCR în spații de birouri ar însemna crearea unui format unic pe piață - birouri dedicate companiilor cu echipe mici care au nevoie de o locație premium și sunt dispuse să împartă diferite zone comune. „Piața românească de birouri nu este deocamdată pregătită să răspundă ofertei pentru acest scenariu, având în vedere că cererea de spații dedicate start-up-urilor și companiilor cu puțini angajați este adresată de hub-uri și zone de tip coworking”, adaugă directorul departamentului de evaluare și consultanță din cadrul Colliers International.

Analiza veniturilor potențiale, a gradului de ocupare și a valorii de vânzare a dus la concluzia că soluția fezabilă pentru Palatul BCR este transformarea clădirii într-un hotel de lux, calculele finale arătând că acest scenariu ar fi cu 15% mai profitabil pentru un investitor, în comparație cu scenariul unei clădiri de birouri. Pentru a acomoda un hotel de lux afiliat unui lanț internațional, o clădire trebuie să ofere cel puțin 100 de camere, iar Palatul BCR poate găzdui în jur de 150 de camere.

„Investiția este însă semnificativă, așa cum e de așteptat pentru o clădire cu o compartimentare specifică. Dar piața confirmă că poate absorbi o ofertă pentru un astfel de hotel. În general, clădirile cu o structură solidă, ce poate fi păstrată, dar care necesită renovări în toate celelalte zone pentru a putea fi reconvertite, presupun o investiție de aproximativ 900 de euro pe metru pătrat, fără a lua în considerare investiția pentru mobilă și pentru toate celelalte echipamente specifice. Un hotel premium adaugă încă 10.000 - 15.000 de euro pe cameră pentru mobilarea și dotarea integrală, în timp ce în cazul unui hotel de lux investiția poate chiar să se dubleze”, explică Raluca Buciuc.

Palatul BCR nu este prima clădire istorică evaluată de Colliers International. Compania de consultanță imobiliară a dezvoltat un departament de evaluare și consultanță solid, care generează aproximativ 15% din cifra de afaceri a companiei, evaluând în ultimii 5 ani peste jumătate de milion de proprietăți cu o valoare totală de 40 de miliarde de euro. Printre clădirile istorice evaluate se numără cea care găzduiește acum hotelul Hilton Garden Inn din centrul Bucureștiului, vechea clădire Marmorosch Blank, care este în curs de reconversie în hotelul Autograph by Marriott sau Hotel Unirea din Iași, toate având ca scop strict determinarea potențialului economic.

„O particularitate importantă a pieței imobiliare din România este lipsa de transparență, atât în ceea ce privește tranzacțiile anterioare, cât și în ceea ce privește bazele de date publice cu istoricul transformărilor clădirilor. O evaluare se face, în general, prin comparație cu tranzacții similare anterioare, deci este necesar să ne putem baza pe un precedent. Când vine vorba de evaluările clădirilor istorice este și mai dificil, pentru că înregistrările vechi și studiile tehnice nu sunt colectate și puse la dispoziție într-o arhivă publică”, subliniază Raluca Buciuc.

Departamentul de evaluare şi consultanţă al Colliers International are o echipă dinamică formată din 13 profesioniști, dintre care 10 cu acreditare în segmentul evaluării, cu o experiență medie de 8 ani atât la nivel local, cât și în alte piețe din regiune. Echipa poate oferi asistență și servicii pentru toate segmentele imobiliare - retail, birouri, rezidențial, ospitalitate sau clădiri industriale, în orice scop. Colliers International are o cotă de piață de 50% din evaluările de spații comerciale moderne din România și de 60% pentru spațiile de birouri clasa A din București.