ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Noi reglementări referitoare la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

30 Iulie 2020   |   Dr. Simona Chirică (partner, real estate), Mădălina Mitan (managing attorney at law, real estate), Mona Banu (senior attorney at law, EU & competition) și Steliana Garofil (attorney at law, real es-ta

În timp ce Statele Membre au dreptul suveran de a stabili reguli proprii referitoare la regimul proprietății, legislațiile naționale în materie de proprietate trebuie să fie respecte principiile fundamentale ale dreptului Uniunii Europene referitoare la nediscriminare, inclusiv patru libertăți fundamentale reglementate în dreptul primar al Uniunii Europene.

 
 
Legislația privind vânzarea de terenuri agricole se modifică semnificativ. Noile prevederi au fost adoptate cu obiectivul declarat al consolidării pieței funciare românești și creșterii gradului de utilizare a terenurilor agricole pentru activități agricole, iar nu în scop speculativ-investițional. Este de așteptat că principalul efect al noilor reglementări va fi restricționarea accesului cetățenilor străini pe piața funciară din România, ceea ce ar putea ridica îngrijorări cu privire la compatibilitatea lor cu legislația Uniunii Europene.

Modificările legislative în discuție au fost introduse prin proiectul de lege („Proiectul‟) pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului („Legea 17‟), aprobat de ambele camere ale Parlamentului. La 9 iunie 2020, Proiectul i-a fost trimis spre promulgare Președintelui României, iar ulterior acesta a ajuns în analiza Curții Constituționale, ca urmare a unei sesizări de neconstituționalitate. Excepția de neconstituţionalitate formulată a fost respinsă recent ca neîntemeiată, Proiectul urmând să fie promulgat de Președintele României și trimis spre publicare în Monitorul Oficial.


Ce se schimbă în legătură cu vânzarea terenurilor agricole?

Printre modificările de substanță aduse de Proiect Legii 17 se numără:

a)    Lărgirea categoriilor de preemptori și înăsprirea condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească anumite categorii de preemptori 

Categoriile preemptorilor au fost extinse în mod semnificativ. Astfel, dacă forma actuală a Legii 17 prevede doar patru categorii de preemptori (coproprietarii, arendașii, vecinii, Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și condiții egale), Proiectul extinde sfera preemptorilor, instituind șapte categorii de preemptori. Dintre aceștia, menționăm ca noutate proprietarii investițiilor agricole situate pe teren, arendașii terenurilor vecine, tinerii fermieri, unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, instituțiile de învățământ cu profil agricol, persoanele fizice cu domiciliul sau reședința în localitățile unde este situat terenul sau în localitățile învecinate.

Proiectul înăsprește și condițiile pe care trebuie să le îndeplinească anumiți preemptorii. Arendașii se încadrează în categoria preemptorilor doar dacă își înregistrează la primăriile competente contractele de arendă cu cel puțin un an înainte de afișarea ofertei de vânzare. Mai mult, arendașii au obligația să facă dovada îndeplinirii unor condiții suplimentare ce vizează domiciliul/reședința/sediul social pe teritoriul României, pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare, condiție care este impusă și pentru arendașii persoane juridice ai căror asociați sunt persoane fizice. Legiuitorul a extins această condiție și în cazul arendașilor persoane juridice care au asociați/ acționari alte persoane juridice, impunând ca asociații/ acționarii care dețin controlul societății arendașe să facă la rândul lor dovada sediului social/secundar pe teritoriul României, pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

De asemenea, Proiectul instituie și o ordine de prioritate la cumpărarea terenurilor agricole între preemptorii de același rang. Spre exemplu, în cazul proprietarilor de terenuri agricole vecine care au același rang, prioritatea între aceștia se stabilește în funcție de latura cea mai mare a terenului cu care se învecinează terenul agricol.

Observație: Proiectul cuprinde o serie de reglementări neclare și pe alocuri incomplete care vor genera dificultăți în aplicarea procedurii de preempțiune.

b)    Condiții restrictive impuse în sarcina persoanelor fizice/juridice care nu se încadrează în categoria preemptorilor

Una dintre cele mai importante modificări vizează condițiile restrictive impuse în sarcina persoanelor fizice și juridice care nu sunt titulari ai dreptului de preempțiune și care doresc să cumpere terenurile agricole. Astfel, deși actuala formă a Legii 17 prevede vânzarea liberă a terenurilor agricole în ipoteza în care nici un preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune, noile prevederi stabilesc o serie de condiții care trebuie îndeplinite de persoanele fizice/juridice ce nu intră în categoria preemptorilor, condiții ce țin de (i) domiciliul/reședința/sediul social/sediul secundar în România cu cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare (în cazul persoanelor juridice aceste condiții se aplică și asociaților persoane fizice, precum și asociaților persoane juridice ce dețin controlul acestora), (ii) desfășurarea de activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare, (iii) înregistrarea fiscală pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, pentru persoanele fizice/ obținerea unui procent minim de 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, provenit din activități agricole etc.

Observație: În fapt, persoanele care întrunesc condițiile de mai sus reprezintă o a opta categorie de preemptori, ce au posibilitatea își exercite dreptul în 30 de zile de la expirarea termenului pentru finalizarea procedurii de preempțiune. Doar dacă acestea nu își manifestă intenția de cumpărare, ulterior terenurile pot fi înstrăinate în mod liber către orice persoane fizice/ juridice, în toate cazurile cu respectarea prețului și condițiilor de vânzare menționate în oferta vânzătorului.

c)    Interdicție temporară și indirectă de înstrăinare a terenurilor agricole

Proiectul impune în sarcina persoanelor care vor să vândă terenurile agricole înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea acestora, obligația plății unui impozit de 80% din suma ce reprezintă diferența dintre prețul vânzării și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Plata acestui impozit se aplică și în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care dețin terenuri agricole ce reprezintă mai mult de 25% din activele acestora. În acest caz, vânzătorul va plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control, urmând ca impozitul pe profit privind diferența de valoare a pachetului de părți sociale/ acțiuni înstrăinate să fie calculat la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor în activele fixe ale societății.

Nerespectarea acestor prevederi se sancționează cu nulitatea absolută a tranzacției.

Obligația plății acestui impozit nu se aplică în cazul reorganizării sau realocării bunurilor în cadrul aceluiași grup de societăți.

De asemenea, ulterior dobândirii, terenurile agricole trebuie utilizate exclusive în vederea desfășurării activităților agricole. 

Observație: Proiectul nu definește o serie de termeni esențiali pentru aplicarea acestor prevederi, cum ar fi noțiunile de înstrăinare directă sau indirectă, pachet de control, relocarea bunurilor. De asemenea, modalitatea de calcul și de plată a acestui impozit nu este clară, fiind de natură să genereze dificultăți în aplicare.

d)    Modificări de ordin procedural

Proiectul aduce o serie de modificări pe partea procedurii exercitării dreptului de preempțiune la cumpărarea terenurilor agricole, constând în principal din prelungirea semnificativă a unor termene procedurale și impunerea în sarcina primăriilor a unor obligații suplimentare, cum este cea de a notifica titularii dreptului de preempțiune despre oferta de vânzare înregistrată.

Proiectul prevede și posibilitatea vânzătorilor și preemptorilor de a-și retrage până la finalizarea procedurii de vânzare oferta, respectiv acceptarea ofertei.

O altă noutate o reprezintă instituirea unui Registru unic privind circulația și destinația terenurilor agricole situate în extravilan în care vor fi înregistrate informații privind tranzacțiile imobiliare având ca obiect terenurile agricole situate în extravilanul localităților.

Observație: Modificările procedurale sunt de natură să birocratizeze suplimentar procedura de vânzare, întregul proces de îndeplinire a prevederilor legale presupunând o perioadă de timp semnificativ mai lungă decât cea aplicabilă momentan. Apreciem că înființarea acestui nou registru este benefică. Nu este clar, însă, care va fi nivelul de detaliu al acestor înregistrări, persoanele care vor avea acces la acest registru, etc.

e)    Sancțiunea nulității absolute și amenzi mai aspre

Conform Proiectului, înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea procedurii de preempțiune sau fără obținerea avizelor prevăzute de Legea 17 va fi sancționată cu nulitatea absolută, varianta aplicabilă în prezent a Legii 17 menționând sancțiunea nulității relative. De asemenea, amenzile pentru nerespectarea prevederilor acestei legi s-au dublat, fiind cuprinse între 100.000 și 200.000 lei.

Observație: Noile modificări legislative ar urma să intre în vigoare în termen de 60 zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României și se vor aplica atât cererilor de vânzare a terenurilor agricole extravilane formulate după data intrării în vigoare, cât și cererilor aflate în curs de soluționare la această dată. Este neclar cum va impacta această aplicare cererile depuse anterior intrării în vigoare a Proiectului, deoarece legea nouă nu poate retroactiva.

Sunt noile reguli contrare dreptului UE?

În timp ce Statele Membre au dreptul suveran de a stabili reguli proprii referitoare la regimul proprietății, legislațiile naționale în materie de proprietate trebuie să fie respecte principiile fundamentale ale dreptului Uniunii Europene referitoare la nediscriminare, inclusiv patru libertăți fundamentale reglementate în dreptul primar al Uniunii Europene.

România a adoptat în anul 2005 Legea 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, care a intrat în vigoare la data aderării, și anume 1 ianuarie 2007. Proiectul este de natură a modifica substanțial angajamentul inițial al României asumat față de Uniunea Europeană. Cu titlu de exemplu, observăm că se aduc cerințe mai stricte referitoare la domiciliu/reședință/sedii secundare, cerințe de procent minim de venit înregistrat din exercitarea activităților agricole.

În ceea ce privește reglementarea terenurilor agricole, o serie de măsuri restrictive adoptate în trecut de Statele Membre au fost permise, acestea fiind considerate necesare pentru a facilita dezvoltarea agricolă locală, pentru a menține terenurile în uz agricol sau pentru a evita presiunea speculativă asupra prețurilor terenurilor.

Cu toate acestea, Curtea Europeană de Justiție a reținut în mod constant că restricționarea liberei circulații a capitalurilor și libertății de stabilire trebuie întotdeauna justificată, impunându-se asigurarea compatibilității cu principiul nediscriminării (i.e. măsurile nu trebuie să fie excesive sau să depășească ceea ce este necesar pentru atingerea interesului public urmărit) și proporționalității. În acest scop, cerințele privind reședința sau calificările în materie de agricultură au fost considerate ca fiind mai curând disproporționate și, prin urmare, ca încălcând drepturi fundamentale ale cetățenilor Uniunii Europene.

În acest context, Proiectul poate ridica îngrijorări cu privire la compatibilitatea acestuia cu dispozițiile Tratatului privind Funcționarea Uniunii Europene, care are prioritate în aplicare în caz de conflict cu legislația națională. În special, cerințele de domiciliu, reședință sau sediu social în raza unității administrativ-teritoriale în care este amplasat terenul atât pentru persoanele fizice sau juridice care doresc să achiziționeze terenuri agricole, cât și cerințele referitoare la desfășurarea de activități agricole locale anterioare pentru companii pot deschide calea pentru un tratament discriminatoriu aplicat investitorilor din alte State Membre. Astfel de restricții pot împiedica, de asemenea, libera circulație a capitalului și libertatea de stabilire.

Este de remarcat faptul că restricții similare au atras în trecut intervenția Comisiei Europene, care a inițiat procedura privind nerespectarea obligațiilor comunitare (engl. infringment) în legătură cu reglementările funciare din Bulgaria, Letonia, Lituania și Slovacia.

Concluzie

Până la intrarea în vigoare a Proiectului (60 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial), ne așteptăm la o creștere a numărului de tranzacții cu terenuri agricole.

De asemenea, normele metodologice de aplicare a Legii 17 vor fi modificate, urmând a fi publicate conform Proiectului, în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a acestuia. În perioada dintre intrarea în vigoare a Proiectului și adoptarea noilor norme metodologice, ne așteptăm la un blocaj al transferurilor de terenuri agricole, Proiectul nefiind suficient de clar și complet pentru a asigura o aplicare imediată a noilor reguli de către autoritățile competente.
 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 7673 / 8583
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu Anne Marie Mateeas, Country Legal Head Novartis, profesionistul pentru care integritatea reprezintă valoarea fundamentală, despre profesia juridică, experiențele acumulate și provocările abordate | “În sfera carierei mele, dezvoltarea unor valori precum respectul profund pentru lege, promovarea transparenței și adoptarea unei abordări centrate pe identificarea și implementarea de soluții eficiente sunt aspecte esențiale care îmi ghidează fiecare decizie și acțiune. Chiar și momentele dificile sau deciziile care s-au dovedit a fi mai puțin potrivite au avut un impact valoros, învățându-mă lecții esențiale”
    NNDKP obține poziții de top în clasamentele The Legal 500 EMEA 2024
    CMS asistă PPC în achiziția unui parc eolian operațional de 84 MW în România. Mircea Moraru (Corporate M&A) a coordonat echipa, cu sprijinul lui Horea Popescu (Corporate M&A)
    Vlad Peligrad s-a desprins din asocierea cu KPMG Legal, unde era partener și lansează o firmă proiectată să asigure întreg spectrul de servicii juridice | Vlad Peligrad, Managing Partner & Founder PeligradLaw: ”Suntem la început, în procesul de formare a echipei. Până la sfârșitul anului firma va avea 8-10 avocați”
    LegiTeam: Experienced Lawyer Employment | Reff & Associates
    Noi Avocați Colaboratori Seniori în cadrul PNSA. Andra Vieriu și Maria Dima fac un pas înainte în carieră
    Stratulat Albulescu obține în prima instanță amendarea Primarului General al Municipiului București pentru neexecutarea unei hotărâri judecătorești definitive. Partenerul Adriana Dobre a coordonat echipa care a obținut una dintre primele decizii judecătorești de acest fel: amendă de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, la care se adaugă penalități de 500 lei ̸ zi de întârziere
    Rundă amplă de promovări în mai multe arii de practică din cadrul biroului Kinstellar din București. Opt avocați au făcut un pas înainte în carieră | Victor Constantinescu (Managing Partner): ”Recunoaștem în mod oficial contribuțiile colegilor prin aceste promovări. Împărtășesc valorile pe care le avem, s-au dovedit a fi membri de valoare pentru echipa locală și așteptăm cu nerăbdare să îi vedem acumulând noi realizări”
    Studiul CMS European M&A 2024 | Piața de fuziuni și achiziții s-a dovedit rezistentă în 2023, CMS acordând consultanță într-un număr record de tranzacții. Horea Popescu, coordonator al practicii Corporate M&A în CEE și Managing Partner al CMS România: “În ciuda unui context plin de provocări, CMS a oferit consultanță în 68 de tranzacții de fuziuni și achiziții în regiune, dintre care peste 50% au fost determinate de intrarea unor investitori strategici pe noi piețe, demonstrând soliditatea practicii noastre în întreaga regiune”
    Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații
    O soluție reper a ÎCCJ obținută de D&B David și Baias clarifică modalitatea de calcul a cifrei de afaceri la care se aplică amenzile Consiliului Concurenței
    Creștere de doi digiți, anul trecut, pentru Milcev Burbea, firmă recunoscută de ghidurile juridice internaționale pentru practica de proprietate intelectuală | Despre mandatele provocatoare și numeroasele proiecte cu grad ridicat de complexitate, într-o discuție cu Gabriela Milcev (Managing Partner): ”Forța biroului nostru constă într-o abordare echilibrată, croită pe nevoile cazului, combinând, ca într-o rețetă care nu este niciodată aceeași, consultanța și litigiul, precum și persoanele și abordările potrivite pentru apărarea intereselor clientului. Adesea ne confruntăm cu necesitatea de a opera în alte jurisdicții, la nivel internațional”
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...