ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Securitatea alimentară este o prioritate? Achiziționați terenuri agricole în România, cât încă mai este posibil

23 Iunie 2020   |   Mădălina Mitan, managing attorney at law și Ionuț Sava, senior attorney at law, avocați specializați în drept imobiliar și dreptul construcțiilor, Schoenherr și Asociatii SCA

Țara noastră trebuie să depună în continuare eforturi pentru a răspunde așteptărilor investitorilor în ceea ce privește stabilitatea legislativă și reducerea birocrației. Fără un cadru legal consecvent, care să asigure previzibilitatea pe termen lung, România nu va putea profita de contextul actual.

 
 
În contextul actual, în care o criză economică generată de pandemia de COVID-19 pare o certitudine, asigurarea producției alimentare și a unui lanț eficient de aprovizionare continuă să fie prioritare. Susținerea activităților și pieței agricole reprezintă o măsură cheie menită să consolideze securitatea alimentară.    

Sectorul agroalimentar al Uniunii Europene s-a dovedit rezistent, iar cu ajutorul măsurilor adoptate până în prezent, criza din sănătate nu a evoluat într-o criză alimentară. Pentru a preîntâmpina dificultățile previzibile în acest sector, Comisia Europeană a adoptat un pachet de măsuri menite să sprijine sectoarele agricol și alimentar afectate în mare măsură de criza coronavirusului. 

Agricultura românească, atractivă pentru investitorii străini

România, aflată pe locul 7 în Uniunea Europeană din perspectiva suprafeței agricole utilizate și având o treime din fermele din Uniune, este în măsură să contribuie la atingerea obiectivelor de producție alimentară. Unul dintre cei mai importanți producători agricoli din UE în ultimii ani, România a atins recorduri în domeniul agricol, ocupând locul 3 la producția totală de cereale și primul loc în 2018 la producția de porumb și floarea soarelui.


De asemenea, prețurile terenurilor agricole din România, comparativ cu cele din alte țări membre UE, este încă atractiv. Cu toate acestea, atractivitatea suprafețelor agricole comasate este mai mare și se reflectă în mod direct și în preț.   

În plus, climatul României este favorabil pentru agricultură, deși sistemul de îmbunătățiri funciare este un element cheie ce încă necesită investiții. Conform Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, România are în derulare un proiect pentru reabilitarea infrastructurii principale de irigații pentru o suprafață viabilă de 2 milioane hectare, incluzând un număr de 88 de amenajări de irigații.   

În acest context, România a cunoscut în ultimii ani un interes crescut din partea investitorilor, mulți jucători importanți intrând pe piața locală prin tranzacții de mare valoare.

Intrarea pe piață nu este facilă

Este de așteptat ca această tendință să continue și post-pandemie, în contextul în care garantarea securității alimentare rămâne o prioritate. Totuși, este necesar pentru investitori să se adapteze particularităților agriculturii din România și numeroaselor reglementări legale naționale.   

Principalii actori pe piața agri sunt în general interesați de tranzacții de mare anvergură, însă acestea nu sunt ușor de găsit în România. Deși comasarea parcelelor de teren agricol fragmentate a crescut în ultimii ani, țara noastră ocupă în continuare primul loc în UE când vine vorba de procentul fermelor de mici dimensiuni (i.e. ferme ce nu depășesc 5 hectare).    

De regulă, investitorii accesează piața agri din România prin achiziția societăților locale care dețin suprafețe de teren comasate. Însă acesta este primul pas pentru investitori, aceștia fiind interesați în mod continuu să extindă suprafețele exploatate, deoarece suprafețele de teren agricol comasate asigură un randament economic ridicat prin intermediul economiilor de scară și aplicării tehnicilor agricole moderne.

În funcție de modelul de afaceri ales, un potențial investitor poate dobândi dreptul de a exploata terenuri prin cumpărare, schimb, arendare, sau – dacă proprietarul este o entitate publică –, prin concesionare. Investitorii cu suficientă putere economică preferă varianta achiziției terenurilor agricole, deoarece aceasta facilitează investițiile pe termen lung și accesarea de fonduri.  

Conform legislației române în vigoare, pentru a achiziționa terenuri agricole, un potențial investitor trebuie să urmeze prevederile Legii nr. 17/2014, care reglementează vânzarea și cumpărarea acestor bunuri imobile ("Legea 17"). Printre altele, legea își propune asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național, comasarea terenurilor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic.

Pentru a atinge aceste obiective, Legea 17 stabilește un drept de preempțiune în favoarea coproprietarilor terenurilor, arendașilor, proprietarilor vecini și statului român (în această ordine). Pentru ca acest drept să fie respectat, orice proprietar de terenuri agricole care intenționează să vândă astfel de bunuri trebuie să urmeze o procedură specifică prin care autoritățile publice competente fie aprobă vânzarea către o parte interesată care și-a exercitat dreptul de preempțiune, fie permite vânzarea către oricare altă persoană, dacă nu a fost exprimat un astfel de interes.

Pentru anumite terenuri, alte autorități intră în joc, fiind necesare avize suplimentare pentru vânzare, cum este cazul terenurilor situate în apropierea frontierei de stat sau a obiectivelor de securitate națională, în sau în apropierea siturilor arheologice sau a zonelor cu valoare sau potențial arheologic. Chiar dacă criteriile care pot conduce la emiterea unui aviz negativ la vânzare de către aceste autorități nu sunt în întregime clare, vestea bună este că, în practică, în majoritatea cazurilor, singurul dezavantaj generat de necesitatea acestor avize pare să fie o întârziere a tranzacției.

Lucrurile se complică

Legea 17 este pe cale de a fi drastic modificată prin noua lege adoptată recent de Parlament și trimisă spre promulgare Președintelui României. Mult dezbătută, această nouă lege pare ca va încetini investițiile străine în agricultură, deoarece impune restricții majore la vânzarea de terenuri agricole cetățenilor străini și la dreptul unui proprietar de a-și vinde terenul.

Noua lege prevede nu mai puțin de șapte categorii de preemptori, noi condiții care trebuie îndeplinite de arendașii care exercită dreptul de preempțiune, precum și o durată mai lungă pentru publicarea ofertei de vânzare.

De asemenea, este introdusă o interdicție de a vinde terenurile pe o perioadă de opt ani, sub „sancțiunea” plății unui impozit de 80% pe diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție. Nu există niciun „însă” aici, deoarece impozitul de 80% nu poate fi evitat prin transferul acțiunilor sau al părților sociale. Impozitul se aplică vânzătorilor și în cazul cesiunii directe sau indirecte a pachetului de control al societăților care dețin terenuri agricole care reprezintă mai mult de 25% din activele lor. Cu toate acestea, pentru a evita dubla impozitare, impozitul pe profit se aplică la o bază redusă proporțional. De remarcat că încălcarea acestor obligații este sancționată cu nulitatea absolută a actului prin care se transferă pachetul de control.

În ceea ce privește restricțiile privind vânzarea de terenuri către cetățeni străini, în conformitate cu noua lege, pentru a se califica drept preemptori, arendașii trebuie să fi avut domiciliul/sediul societar în România pentru cel puțin cinci ani la momentul înregistrării ofertei de vânzare. În plus, dacă deținătorii dreptului de preempțiune nu își exercită acest drept, pentru un timp vânzarea este limitată către persoanele fizice sau juridice care își au domiciliul/sediul în România și care desfășoară activități agricole de cel puțin cinci ani.

Vestea bună este că aceste noi dispoziții nu sunt încă bătute în cuie. Legea recent adoptată a fost deja înaintată Curții Constituționale pentru verificarea constituționalității. Se preconizează că acest lucru ar putea conduce la eliminarea cel puțin a unei părți din aceste modificări.

Ce urmează?

România este bine poziționată pentru a beneficia de interesul crescând în sporirea securității alimentare, prin continuarea atragerii și susținerii investițiilor în sectorul agricol. Rămâne însă de văzut cum va fi afectat interesul investitorilor de modificările legislative anunțate recent. În plus, țara noastră trebuie să depună în continuare eforturi pentru a răspunde așteptărilor investitorilor în ceea ce privește stabilitatea legislativă și reducerea birocrației. Fără un cadru legal consecvent, care să asigure previzibilitatea pe termen lung, România nu va putea profita de contextul actual.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 7789 / 8583
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    De vorbă cu Anne Marie Mateeas, Country Legal Head Novartis, profesionistul pentru care integritatea reprezintă valoarea fundamentală, despre profesia juridică, experiențele acumulate și provocările abordate | “În sfera carierei mele, dezvoltarea unor valori precum respectul profund pentru lege, promovarea transparenței și adoptarea unei abordări centrate pe identificarea și implementarea de soluții eficiente sunt aspecte esențiale care îmi ghidează fiecare decizie și acțiune. Chiar și momentele dificile sau deciziile care s-au dovedit a fi mai puțin potrivite au avut un impact valoros, învățându-mă lecții esențiale”
    NNDKP obține poziții de top în clasamentele The Legal 500 EMEA 2024
    CMS asistă PPC în achiziția unui parc eolian operațional de 84 MW în România. Mircea Moraru (Corporate M&A) a coordonat echipa, cu sprijinul lui Horea Popescu (Corporate M&A)
    Vlad Peligrad s-a desprins din asocierea cu KPMG Legal, unde era partener și lansează o firmă proiectată să asigure întreg spectrul de servicii juridice | Vlad Peligrad, Managing Partner & Founder PeligradLaw: ”Suntem la început, în procesul de formare a echipei. Până la sfârșitul anului firma va avea 8-10 avocați”
    LegiTeam: Experienced Lawyer Employment | Reff & Associates
    Noi Avocați Colaboratori Seniori în cadrul PNSA. Andra Vieriu și Maria Dima fac un pas înainte în carieră
    Stratulat Albulescu obține în prima instanță amendarea Primarului General al Municipiului București pentru neexecutarea unei hotărâri judecătorești definitive. Partenerul Adriana Dobre a coordonat echipa care a obținut una dintre primele decizii judecătorești de acest fel: amendă de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, la care se adaugă penalități de 500 lei ̸ zi de întârziere
    Rundă amplă de promovări în mai multe arii de practică din cadrul biroului Kinstellar din București. Opt avocați au făcut un pas înainte în carieră | Victor Constantinescu (Managing Partner): ”Recunoaștem în mod oficial contribuțiile colegilor prin aceste promovări. Împărtășesc valorile pe care le avem, s-au dovedit a fi membri de valoare pentru echipa locală și așteptăm cu nerăbdare să îi vedem acumulând noi realizări”
    Studiul CMS European M&A 2024 | Piața de fuziuni și achiziții s-a dovedit rezistentă în 2023, CMS acordând consultanță într-un număr record de tranzacții. Horea Popescu, coordonator al practicii Corporate M&A în CEE și Managing Partner al CMS România: “În ciuda unui context plin de provocări, CMS a oferit consultanță în 68 de tranzacții de fuziuni și achiziții în regiune, dintre care peste 50% au fost determinate de intrarea unor investitori strategici pe noi piețe, demonstrând soliditatea practicii noastre în întreaga regiune”
    Stratulat Albulescu & Asociații estimează pentru anul 2024 un nivel de activitate, în practica de Real Estate, cel puțin egal cu cel de anul trecut, marcat însă de o anumită expectativă din partea dezvoltatorilor, prudența fiind cuvântul cheie auzit cel mai frecvent de la clienți. Vor exista însă și ferestre de oportunitate care în mod cert vor fi accesate de jucătorii cu un apetit crescut la risc | “Cel mai probabil vom asista, în cursul acestui an, la o deblocare a situației și la o creștere a numărului de tranzacții, chiar și timidă”, spun avocații
    O soluție reper a ÎCCJ obținută de D&B David și Baias clarifică modalitatea de calcul a cifrei de afaceri la care se aplică amenzile Consiliului Concurenței
    Creștere de doi digiți, anul trecut, pentru Milcev Burbea, firmă recunoscută de ghidurile juridice internaționale pentru practica de proprietate intelectuală | Despre mandatele provocatoare și numeroasele proiecte cu grad ridicat de complexitate, într-o discuție cu Gabriela Milcev (Managing Partner): ”Forța biroului nostru constă într-o abordare echilibrată, croită pe nevoile cazului, combinând, ca într-o rețetă care nu este niciodată aceeași, consultanța și litigiul, precum și persoanele și abordările potrivite pentru apărarea intereselor clientului. Adesea ne confruntăm cu necesitatea de a opera în alte jurisdicții, la nivel internațional”
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...