ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Modificare legislativă: Construcțiile edificate fără autorizație vor putea fi intabulate în cartea funciară. Cum se va aplica

10 Ianuarie 2020   |   Andrei Vlasin, Avocat asociat, D&B David si Baias

Până acum, pentru orice clădire, mai puțin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcții fără autorizație.

 
 
Construcțiile realizate fără autorizație vor putea fi intabulate în cartea funciară dacă termenul de prescripție pentru sancționarea unei astfel de fapte s-a împlinit și dacă clădirea întrunește cerințele fundamentale privind calitatea în construcții. Aceasta este una dintre prevederile cheie ale Legii 7/2020 care modifică Legea 50/1991 privind calitatea în construcții, publicată săptămâna aceasta în Monitorul Oficial. Modificarea legislativă anunță, din punctul nostru de vedere, rezolvarea situației juridice pentru o parte semnificativă dintre construcțiile din România care au fost construite fără autorizație de construire.

Până acum, pentru orice clădire, mai puțin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcții fără autorizație. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrării în legalitate care presupune obținerea unei autorizații de construire ulterioare edificării. 


Însă, în luna iunie a anului trecut, Înalta Curte de Casație si Justiție (ICCJ) a pus capăt unei soluții practicate pe scară largă de proprietarii imobilelor construite fără autorizație, excluzând orice posibilitate de intabulare în cartea funciară în afara sistemului administrativ de autorizare și recepționare a construcțiilor. Mai precis, ÎCCJ a statuat că, că „lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială).”

Este de presupus că actualele modificări vin să acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ și să simplifice procedura de intabulare a unor astfel de construcții dacă a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislației în vigoare, executarea de construcții fără autorizație constituie contravenție sau, după caz, infracțiune și se pedepsește conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancțiunea este de 3 ani de la data săvârșirii faptei.

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizație de construire, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii se pot emite în baza unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu privire la încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.  Mai precis, expertiza tehnică trebuie să confirme respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții (rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate şi mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie şi izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale). De asemenea, construcția trebuie să respecte reglementările de urbanism aplicabile.

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripție de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă punctele menționate mai sus, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.  În baza acestui document, beneficiarul construcției poate proceda la intabularea în cartea funciară.

Sesizăm, totuși, că legiuitorul nu a tratat o situația deosebit de des întâlnită în practică, când beneficiarul obține autorizația de construire, dar, din varii motive, nu efectuează la timp recepția la terminarea lucrărilor, iar autorizația de construire și avizele expiră, fără vreo posibilitate de prelungire.

Aspecte care necesită clarificare

Ca o propunere de amendament, considerăm deosebit de utilă stabilirea unei proceduri simplificate pentru construcțiile edificate în baza unei autorizații de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai întocmit procesul verbal de recepție la finalizare lucrărilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atât pentru beneficiarii construcțiilor care nu au obținut autorizația de construire, cât și pentru cei care au obținut-o, dar durata lucrărilor a depășit perioada autorizată. Bineînțeles, în ambele cazuri trebuie respectate credințele fundamentale privind calitatea în construcții.

Un alt aspect sensibil și care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescripție menționat mai sus având în vedere că pentru începutul termenului de prescripție și împlinirea termenului de prescripție există opinii divergente în doctrina și în practica judiciară.  Potrivit unei opinii, prescripția nu începe să curgă în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În acest caz, procedura simplificată nu ar mai fi posibilă, dat fiind faptul că în lipsa unei autorizații de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de recepție. A doua opinie consideră că prescripția curge de la data încetării lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepție la terminarea lucrărilor. Această a doua interpretare permite aplicarea modificărilor legislative și este posibil să fi fost avută în vedere de legiuitor. În lipsa unor prevederi exprese care să tranșeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcționarilor însărcinați cu emiterea certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției.

În concluzie, modificarea Legii 50/1991 și instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare în circuitul civil a imobilelor construite fără autorizație de construire oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligația intabulării construcțiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 48 / 14892
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    Clifford Chance Badea își consolidează practica de M&A Real Estate după revenirea lui Andrei Caloian ca Senior Associate
    Câți avocați au firmele de top în evidențele Baroului la începutul anului 2020. Ce firme au înregistrat creșteri semnificative de ”headcount” și cine și-a micșorat efectivele
    Reff & Asociații deschide un birou regional la Cluj-Napoca și o recrutează pe avocata Olguța Lazăr pentru a-l coordona
    Ce firme de avocați au lucrat în cele mai mari tranzacții din 2019 | Reff & Asociații și Wolf Theiss au asistat cele mai multe fuziuni și achiziții din Top 10. Echipele care au gestionat juridic fiecare proiect
    CEE Attorneys ̸ Boanță, Gîdei și Asociații își consolidează departamentul de litigii prin cooptarea Iuliei Stănciulescu-Ilie pe poziția de Partener. Firma estimează o creștere de cca 10% a ponderii litigiilor în venituri
    Bondoc & Asociații a asistat McGuire Woods în procesul de transformare și de vanzare a entității din România
    Europa emergentă rămâne un magnet pentru tranzacțiile internaționale. Gabriel Sidere, Managing Partner CMS România: Ne așteptăm ca în 2020 să asistăm la consolidarea piețelor de M&A din regiune și la menținerea trendului ascendent al investițiilor externe în tranzacții M&A cu o componentă transfrontalieră
    Dentons își întărește practica de Banking & Finance la nivel regional
    Noerr își întărește echipa corporate ̸ M&A, real estate și litigii. Iulian Sorescu devine Partener
    RIL. Hotărârea ICCJ 1 ̸2020 | AVRAM LAW a asistat Asociația Română a Băncilor la redactarea memoriului în vederea soluționării chestiunii privind poprirea asupra conturilor instituțiilor publice
    Cum lucrează și ce mandate primește echipa axată pe Fiscalitate ̸Taxe de la Țuca Zbârcea & Asociații. Alianța cu Andersen Global oferă acces la know-how și competențe globale, dar și la proiecte transfrontaliere și clienți internaționali
    Anda Todor, fost coordonator al biroului Dentons, se alătură firmei Istocescu & Vintilă ca Managing Partner. Todor, Istocescu & Vintilă – TIV Legal vrea să imprime o nouă tendință pe piața locală de avocatură
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...