Raport: Piaţa investiţiilor în imobiliare a scăzut cu 41% în România, în 2019

Piaţa de investiţii în imobiliare din România a scăzut, în 2019, cu 41% faţă de anul anterior, până la un volum total de 608,85 milioane de euro, arată datele celui mai recent raport de piaţă realizat de Crosspoint Real Estate.

La nivelul anului trecut, investitorii români au fost cei mai activi cumpărători, cu o cotă de 35% din volumul total al investiţiilor, urmaţi de investitorii sud-africani şi americani, cu o cotă de 19%, respectiv 18%. Până în prezent, în 2020, tranzacţiile cele mai mari au fost realizate de investitori sud-africani şi europeni consacraţi, cu actori naţionali încă prezenţi, deşi achiziţionează produse mai mici.

Potrivit sursei citate, randamentele investiţionale în România sunt în jur de 7% sau mai mari în toate sectoarele pieţei, printre cele mai mari din Europa. Astfel, în această marjă, randamentul investiţiilor în clădiri de birouri şi spaţii comerciale variază între 6,75 - 7%, în timp ce randamentul pentru spaţii industriale este de aproximativ 8%. Totodată, ratele de capitalizare s-au menţinut la acelaşi nivel şi în primele trei luni din 2020.

În ceea ce priveşte piaţa de investiţii, anul 2019 a înregistrat un volum total de 608,85 milioane euro, în scădere cu 41% faţă de nivelul din 2018, iar cea mai mare tranzacţie semnată a fost vânzarea proiectului The Office din Cluj-Napoca, deţinut de fondul de investiţii sud-african NEPI Rockcastle, către Dragoş şi Adrian Pavăl, pentru aproape 130 milioane euro.

"Scăderea semnificativă a volumului se datorează parţial faptului că o serie de tranzacţii majore iniţiate la sfârşitul anului 2019 urmează să se finalizeze în prima jumătate a anului 2020. Din cauza complexităţii proceselor de achiziţie şi a imposibilităţii de a prevedea impactul evenimentelor recente asupra tuturor sectoarelor economiei, este posibil ca finalizarea unor tranzacţii să se prelungească pe un termen mai lung", se precizează în raportul Crosspoint Real Estate.

Pe de altă parte, cu un volum total de aproximativ 120 milioane de euro, în primul trimestru din acest an, piaţa românească de investiţii a avut un debut de an similar cu cel din 2019, când volumul tranzacţiilor a fost de 117,5 milioane de euro.

"În 2019, similar cu anii precedenţi, sectorul de birouri a continuat să domine piaţa investiţiilor, atât în Bucureşti, cât şi în oraşele regionale. Un aspect interesant observat în 2019 este faptul că pieţele regionale au atras o pondere importantă din investiţiile în clădiri de birouri (32%), semn că oraşe, precum Cluj-Napoca se transformă în alternative competitive pentru capitală. Tendinţa pare să continue şi în 2020, cu sectorul de birouri având o cotă de peste 65% în valoarea tranzacţiilor, în timp ce marii jucători de pe piaţa industrială şi-au continuat planurile de expansiune în două tranzacţii cu o valoare cumulată de peste 40 milioane euro", susţin specialiştii.

În 2019, volumul închirierilor de spaţii de birouri a fost de 377.000 mp, cu 5% mai mare decât în 2018, cele mai căutate zone de către companii fiind vest/centru-vest, cu o pondere de peste 25% în totalul tranzacţiilor de închiriere.

La nivelul Capitalei, închirierile de spaţii de birouri au totalizat 55.000 mp, în primul trimestru din 2020, în scădere de aproape 50%, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut.

"Peste 288.000 mp de spaţii noi de birouri au fost livrate în 2019, stocul total de birouri din Bucureşti a ajuns acum la 3,19 milioane mp, iar pentru 2020 au fost anunţate 13 noi proiecte, ceea ce ar adăuga 257.000 mp la stocul actual. Având în vedere evenimentele recente, livrările ar putea fi întârziate sau amânate până când mediul economic se va stabiliza şi va favoriza redresarea pieţei. Progresele din infrastructură, cum ar fi deschiderea noului M5 | Linia de metrou Drumul Taberei-Pantelimon, pot crea un context favorabil apariţiei de noi hub-uri de birouri în Bucureşti. 75.500 mp în 4 noi clădiri s-au adăugat la stocul total de birouri al capitalei în T1 2020: Ana Tower (33.000 mp), Globalworth Campus C (32.000 mp), H Victoriei 109 (6.000 mp) şi Mendeleev 5 Office (4.500 mp)", relevă analiza de piaţă.

Cât priveşte chiriile spaţiilor de birouri prime, acestea au rămas neschimbate, în 2019, la 18 - 19 euro/mp în CBD (Central Business District, n.r.), 16 euro/mp în centrul oraşului, 13 - 15 euro/mp în vest şi nord şi 10-11 euro/mp în sud şi est. Zonele cu cele mai mici rate de neocupare sunt: Floreasca/Barbu Văcărescu şi CBD (2%, respectiv 3%, comparativ cu 9% total în Bucureşti pentru 2019).

"În ceea ce priveşte piaţa industrială, în 2019 au fost livraţi peste 500.000 mp de spaţii industriale noi, ceea ce constituie o creştere impresionantă, de 13% faţă de nivelurile anterioare. Bucureştiul continuă să fie cea mai mare piaţă, în timp ce zonele din vest şi nord-vest reprezintă 40% din stocul total. În T1 2020 s-au livrat peste 80.000 mp de spaţii industriale, majoritatea în Bucureşti. Cererea de spaţii industriale a fost în continuare concentrată în zona capitalei, deşi cu un volum al închirierilor mai scăzut faţă de 2018, de puţin peste 455.000 mp. Un posibil factor care a influenţat scăderea cererii ar putea fi mutarea companiilor în unităţi construite pe cont propriu, un altul fiind relocările aşteptate pentru 2020, cauzate de expirarea contractelor de închiriere. Închirierile de spaţii industriale în T1 2020 au totalizat aproximativ 67.000 mp, cu o distribuire a cererii de 60%-40% între Bucureşti şi partea de vest a României", susţin consultanţii imobiliari.

Pe segmentul de piaţă al terenurilor, raportul Crosspoint evidenţiază faptul că majoritatea achiziţiilor a fost înregistrată pentru dezvoltări de tip comercial (în principal retail), în special pe pieţele regionale şi secundare, în timp ce Bucureştiul a continuat să atragă investitori pe segmentul rezidenţial.

Fondat în anul 2005, Crosspoint Real Estate oferă atât servicii de tranzacţionare şi consultanţă pentru domeniul imobiliar, cât şi soluţii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de proprietăţi: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri şi rezidenţial.

Crosspoint Real Estate este asociatul internaţional Savills în România, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondată în 1855, cu venituri de peste 1,76 miliarde de lire sterline, generate în 2018.