Capcanele din contractul de închiriere - clauze nescrise

PREAMBUL

Prezentul articol  propune, pe baza unei sistematizări a legislației interne și a jurisprudenței în domeniu, configurarea unui algoritm practic de solutionare a litigiilor privind relația locatar-locator, nu evidențierea clauzelor nescrise din contractul de locațiune, considerate capcane în raportul juridic stabilit între proprietar și chiriaș.

Regimul juridic

Contractul de închiriere sau locațiunea este reglementat de Codul Civil la articolul 1777, capitolul V.
Astfel, acesta se definește ca fiind contractul prin care o parte, numită locator se obligă să  asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă , în schimbul unui preț, denumit chirie.

BUNURILE CARE POT FACE OBIECTUL LOCAȚIUNII

Din conținutul art.1779 C. Civ reiese că, toate bunurile mobile si imobile pot face obiectul locațiunii, astfel existând: locațiune a bunurilor imobile si mobile, numită și închiriere, locațiune  a bunurilor agricole, denumită arendare.

Contractul de închiriere se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și  prețului
 
SITUAȚII PRACTICE VS CLAUZE NESCRISE

Întrucât locațiunea bunurilor imobile  este  foarte des întâlnită în practică, se impune  o analiză asupra clauzelor  din contractul de închiriere.

În consecintă, efectele actului juridic civil, respectiv determinarea drepturilor și a obligațiilor civile sunt stabilite de către părți, fiind ceea ce  numim clauze¹.

Raportat la contractul de locațiune, conform art. 1826 C. Civ, este considerată nescrisă, deci nelegală orice clauză prin care chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator, prin care chiriașul  se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator ori cel din urmă este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.

Din conținutul acestui articol de lege, reiese în mod clar, că ambele părti, respectiv chiriașul și proprietarul au drepturi și obligații corelative, printre care: predarea bunului dat în locațiune, luarea în primire a bunului dat în locațiune, asigurarea chiriașului liniștita și utila folosință a bunului pe toată perioada chiriei, respectiv folosința cu diligență a bunului   și conform destinației alese.

Legiuitorul a prevăzut și situații în care drepturile, respectiv obligațiile corelative nu sunt respectate, Codul Civil făcând referire în mod expres la acestea, la articolele 1795, 1803, 1806, mai exact, mențiuni cu privire la introducerea în proces a locatorului , lipsa de folosință în caz de reparații urgente, interdicția sublocațiunii și a cesiunii.

Deși  contractul de locațiune este reglementat prin lege, în viața de zi cu zi apar situații a căror soluționare depinde de aplicarea unor principii, idei călăuzitoare care străbat întregul conținut al normelor juridice².

Un exemplu concret în acest sens este ceea ce numim  plata garanției  la momentul încheierii contractului de locațiune.

Anterior am menționat că, este considerată nulă, adică nu produce niciun efect juridic, clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute de locator.

Prin urmare, orice solicitare de această natură excede cadrului legal și singura  sumă de bani pe care proprietarul este îndreptățit să o  primească este chiria, cu tiltlu de preț al contractului.

Ce se întâmplă în realitate este de cele mai multe ori diferit de ce scrie in Codul Civil. Atât proprietarii cât și agențiile imobiliare care semnează contracte de închiriere percep plata garanției de către chiriaș ca o sumă de bani anticipată pentru eventuale daune materiale, restanțe la utilități pe care le-ar cauza chiriașul.

Acest lucru este ilegal, nu doar pentru că nu este menționată în lege, ci si pentru faptul că părțile sunt pe poziție de egalitate juridică, neexistând scris, că la încetarea locațiunii, chiriașul va primi înapoi banii cu titlu de garanție achitată în cazul în care nu a produs pagube și nu are restanțe la plățile care intră în sarcina sa.
Cu alte cuvinte, locatarul răspunde numai pentru comportamentul său din timpul locațiunii, nu și pentru cel anticipat de proprietar.

În cazul în care chiriașul nu își execută obligațiile care i se cuvin, proprietarul are instrumente juridice la dispoziție, de la cererea de despăgubiri până la evacuarea acestuia.

INTERPRETAREA  VICIILOR ȘI OBLIGAȚIILE REPARAȚIILOR

Din enunțul art. 1789 C.Civ reiese că proprietarul este obligat să facă tot ce este necesar pentru a     asigura în mod constant chiriașului folosința utilă și liniștită a bunului.

Mai mult, locatorul garantează contra  tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă existau sau dinainte sau au survenit în timpul locațiunii.

Consider că, de aplicarea acestui articol de lege depinde și interpretarea corectă a obligațiilor reparațiilor, acestea din urmă fiind unul dintre cele mai frecvente litigii între proprietar și chiriaș.

Pentru a putea avea o imagine clară a ceea ce înseamnă reparații în sarcina proprietarului și reparații în sarcina chiriașului, în lipsa unor descrieri exprese a viciilor  în locațiune se poate face trimitere la art 1707 C. Civ , prin care se menționează că este ascuns acel viciu care, la data predării nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate.

Ca atare, este eronat să se creadă că în cazul viciilor ascunse descoperite după predarea imobilului, chiriașul nu prezintă protecție legală.

Astfel, cel din urmă are dreptul conform art 1790 C Civ la despăgubiri. 

Raportat la reparațiile locative, Curtea de Apel Timișoara³ a reținut că reparațiile instalației electrice cad în sarcina locatarului.

Soluția instanței este corectă, dacă  viciul privind instalația electrică este unul aparent și înseamnă cheltueili reduse cu mar fi: schimbat becuri, înrerupatoare etc. Nu același lucru putem spune despre schimbarea întregii instalatii electrice.

Momentul sesizării vs gradul de uzură

În practică apar situații care fac apel la un mix de principii de drept.

Spre exemplu, un locatar constată după șase luni că este afectată o țeavă sanitară. La prima vedere, poate părea că este o cheltuială obișnuită, o reparație în sarcina locatarului. Pentru a decide corect în acest sens, se are în vedere gradul de uzură al țevii respective anterior închirierii care trebuie să fie direct proporțional cu utilizarea de către locatar. Urmând același principiu, putem spune că este în sarcina locatorului și nu a locatarului, să suporte reparațiile privind sistemul de încălzire după șase luni de la predarea imobilului către un locatar care nu prins sezonul rece la acea locuință și prin urmare nu a cunoscut viciul ascuns.

În sprijinul acestui raționament, am identificat o soluție jurisprudențială  în care instanța a analizat noțiunea de uzură normală prin raportare la durata și scopul folosinței⁴.

PRINCIPIILE UNIUNII EUROPENE PRIVIND CHIRIA

Dreptul la locuință este un drept fundamental, protejat prin Declarația Universală a Drepturilor Omului⁵.

Comisia menționează care sunt criteriile care guvernează locațiunea, respectiv ce înseamnă o locuință adecvată: garanție contra evicțiune, disponibilitatea serviciilor pentru garantarea sănătății și a confortului, menținerea accesibilității prețului prin garantarea ca nivelul costului financiar să fie atât de ridicat încât să afecteze celelalte nevoi de bază, aspect care vine să susțină ilegalitatea perceperii garanției estimate de locator.
         
CONCLUZII

Atât drepturile cât și obligațiile locatorului și locatarului sunt prevăzute de lege, însă, pentru o mai bună cunoaștere si aplicabilitate eficientă, legiuitorul ar putea stipula cu titlu de exemplu, dar nu limitativ, câteva dintre situațiile tranșate de instanțe, astfel încât fiecare caz să-și păstreze particularitatea, însă, să existe o practică unitară în materia locațiunii, precum și un ghid al persoanelor fizice, juridice care au dreptul să închirieze imobile și să obtină venituri din această activitate.

---

1.  P. Trușcă, A. Trușcă, Drept Civil, Ed. Universul Juridic, Bucuresti. 2012, p.223
2.  P. Trușcă, A. Trușcă, op.cit, 2012, p 17
3.  Curtea de Apel Timișoara secția a II-a civil, decizia civlă nr 481/2016, postată pe www.rolii.ro la 22.10/2016
4.  Curtea de Apel  București, decizia civilă nr 2381/R/2016, publicată pe www.rolii.ro  la 03.11.2016
5.  Universitatea Sapientia, Departamentul de Știinte Juridice