Noi reguli pentru protecția cumpărătorilor pe piața imobiliară rezidențială

1.            Scop și domeniu de aplicare

Propunerea Legislativă este menită să consolideze protecția cumpărătorilor în tranzacțiile imobiliare, prin introducerea unor reguli clare și stricte referitoare la antecontractele de vânzare-cumpărare, la modul de utilizare a avansurilor, obligația dezvoltatorilor de a încheia un contract de asigurare, interdicții exprese de a se încheia multiple antecontracte pentru același imobil etc., având în vedere contextul actual al pieței imobiliare din România în care, conform mențiunilor din expunerea de motive a Propunerii Legislative, sunt prezente situații de abuzuri sau practici comerciale neloiale din partea unor dezvoltatori.

Propunerea Legislativă „se aplică oricărei convenții prin care se promite transmiterea în viitor a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil viitor dintr-un condominiu sau cartier rezidențial aflat în faza de dezvoltare sau construcție”. În consecință, aceasta ar fi aplicabilă și proiectelor imobiliare aflate actualmente în faza de dezvoltare sau construcție.

2.            Principalele modificări propuse

Propunerea Legislativă conține o serie de prevederi care fie reglementează aspecte noi, fie întăresc sau dezvoltă elemente existente în legislația actuală, pentru asigurarea protecției cumpărătorilor de imobile rezidențiale.

2.1        Obligație alternativă: limitarea avansului sau deținerea unei asigurări pentru transferul proprietății

Potrivit Propunerii Legislative, dezvoltatorii vor fi obligați:

·         să limiteze avansul solicitat în cadrul unui antecontract sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare la 15% din valoarea totală a imobilului, sau

·         să încheie o asigurare pentru acoperirea riscului transferului de proprietate („Asigurarea”), în cazul în care ar solicita un avans mai mare de 15%. Această Asigurare ar reprezenta, potrivit expunerii de motive, „o garanție că, în cazul în care proiectul nu este finalizat sau dezvoltatorul devine insolvabil, sumele plătite drept avans sunt protejate”.

Având în vedere faptul că mulți dezvoltatori se bazează pe avansuri pentru a finanța dezvoltarea construcțiilor în lipsa unor surse de finanțare bancare sau alternative ușor accesibile pe piața românească, limitarea avansului ar putea crea dificultăți unor dezvoltatori de bună-credință.

De asemenea, Asigurarea va genera un cost suplimentar pentru proiectele imobiliare rezidențiale, al cărui cuantum și potențial impact rămâne să fie testat în practică.

Cu privire la Asigurare, Propunerea Legislativă conține următoarele cerințe: (i) Asigurarea se va încheia pentru toate proiectele imobiliare ale dezvoltatorului¹; (ii) riscurile acoperite de Asigurare vor privi inclusiv, dar fără a se limita la acestea, nefinalizarea proiectului, insolvabilitatea dezvoltatorului sau alte circumstanțe care pot împiedica predarea la termenul convenit a proprietății către cumpărător; (iii) valabilitatea Asigurării va trebui să fie de minimum 5 ani; (iv) suma asigurată va trebui să acopere integral suma avansată de cumpărător și daunele-interese prevăzute în cadrul antecontractului.

De asemenea, Propunerea Legislativă prevede că, dacă la sfârșitul perioadei de valabilitate a poliței de asigurare, imobilul dintr-un condominiu sau cartier rezidențial nu este vândut promitentului cumpărător, dezvoltatorul imobiliar poate prelungi valabilitatea asigurării. În caz contrar, promitentul-cumpărător va fi despăgubit de către asigurător pentru întregul avans și daunele-interese prevăzute în contract iar Asigurătorul va avea o creanță asupra dezvoltatorului imobiliar.

Deși măsurile avute în vedere de Propunerea Legislativă pot reprezenta un mijloc eficient de protecție pentru cumpărători, nu trebuie uitat faptul că proiectele imobiliare necesită planificare financiară și previzibilitate a costurilor, iar introducerea unui cost suplimentar pentru proiectele care sunt, în prezent, în etapa de dezvoltare, ar putea afecta această planificare și chiar avea un impact în prețul de vânzare al imobilelor.

2.2        Interdicția încheierii de antecontracte și promisiuni fără notarea autorizației de construire și a planului de apartamentare sau lotizare

Propunerea Legislativă introduce o interdicție cu privire la încheierea de antecontracte sau promisiuni bilaterale în privința imobilelor în curs de construire sau finalizare, fără notarea în cartea funciară a autorizației de construire și a planului de apartamentare sau lotizare.

Această interdicție are beneficiul de a asigura transparență și protecție cumpărătorilor, permițând, bunăoară, o delimitare/individualizare clară a obiectului mai multor promisiuni încheiate pentru același condominiu. În același timp, impunerea unei astfel de obligații amână momentul de la care dezvoltatorul poate începe faza de contractare și încasarea avansurilor, ceea ce ar putea încetini, potențial, ritmul unor proiecte imobiliare.

2.3        Obligativitatea formei autentice și înscrierea în cartea funciară a antecontractelor și a promisiunilor de vânzare-cumpărare

Propunerea Legislativă impune ca toate antecontractele/promisiunile de vânzare-cumpărare să fie încheiate în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute și înscrise în cartea funciară ca o condiție de validitate.

În prezent, noul Cod Civil (în vigoare din 2011) nu prevede obligativitatea formei autentice a antecontractelor sau a promisiunilor de vânzare-cumpărare. Chestiunea încheierii în formă autentică a promisiunii sinalagmatice de vânzare a fost dezbătută de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 23/2017 conform căreia „promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, așa încât antecontractul se supune libertății formei, în condițiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte“.

Menționăm că pentru o scurtă perioadă de timp în anul 2013 au fost în vigoare prevederile art. 24 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicității imobiliare: „ Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute”².

Având în vedere cele de mai sus, Propunerea Legislativă ar reintroduce obligativitatea formei autentice a antecontractelor și a promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate cu privire la imobile rezidențiale, prevedere care a fost eliminată de mai bine de 10 ani din legislația românească.

2.4        Notarea unei ipoteci legale în favoarea promitentului achizitor pentru avans

Noua prevedere clarifică/extinde aplicarea ipotecii legale a promitentului achizitor în cazul antecontractelor privind imobilele neconstruite sau nefinalizate și deci neînscrise în cartea funciară, având în vedere că o asemenea ipotecă este prevăzută în prezent de art. 2386 pct.2 din noul Cod Civil în favoarea promitentului achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară.

2.5        Alte prevederi notabile

Propunerea Legislativă impune și alte obligații/interdicții, precum:

·         interzicerea încheierii oricăror altor promisiuni de vânzare-cumpărare, antecontracte sau contracte cu privire la același imobil (precizăm, însă, că și în prezent art. 627 alin. 4 din noul Cod Civil instituie o clauză de inalienabilitate în favoarea promitentului-cumpărător: „Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă“);

·         obligativitatea gestionării sumelor reprezentând avansuri din antecontracte/promisiuni bilaterale în conturi bancare (i) cu destinație specială, (ii) care pot fi utilizate exclusiv pentru acoperirea costurilor de construcție și dezvoltare, (iii) gestionate de un administrator al contului, având obligația de a efectua plățile doar în vederea acoperirii costurilor de construcție și dezvoltare.

3.            Alte inițiative legislative

Subiectul protecției cumpărătorilor de imobile rezidențiale este de maxim interes din partea mediului politic, astfel încât constatăm o veritabilă competiție de legiferare, pe lângă Propunerea Legislativă fiind lansate alte două inițiative legislative care conțin prevederi similare:

·         Proiectul de lege pentru completarea art. 22 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcții, înregistrat la Senat în data de 30 ianuarie 2025 cu numărul B8/2025 („Inițiativa B8/2025”)³;

·         Proiectul de lege privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari și pentru modificarea și completarea Legii nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, înregistrat la Senat în data de 4 februarie 2025 cu numărul B21/2025 („Inițiativa B21/2025”).

Vom reda mai jos o serie din prevederile de interes ale acestor două inițiative legislative.

3.1        Inițiativa B8/2025 – limitarea avansului la 10%

Similar cu Propunerea Legislativă, Inițiativa B8/2025 impune și ea o limitare a avansului pe care dezvoltatorul îl poate solicita în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, dar prevede alte praguri:

·         Maximum 10% din prețul total al imobilului;

·         Între 10% și 40% din prețul total al imobilului, dacă dezvoltatorul încheie un contract de asigurare pentru pierderi financiare cu o societate de asigurare autorizată.

De asemenea, se prevede faptul că suma asigurată prin contractul de asigurare trebuie să acopere integral suma încasată cu titlu de avans, dar, spre deosebire de Propunerea Legislativă, fără a se face mențiune cu privire la daune-interese.

3.2        Inițiativa B21/2025 – asistența juridică obligatorie

Conform comunicatului transmis de către Uniunea Națională a Barourilor din România („UNBR”) „în data de 18 octombrie 2024, UNBR a trimis un memoriu, adoptat de Comisia Permanentă, către Guvern, Senat, și Camera Deputaților, care argumentează că se impune o modificare  legislativă care să vizeze  instituirea asistenței juridice  obligatorii prin avocat a persoanei fizice atât in faza precontractuală de negociere, cât și la momentul semnării contractului de vânzare a unui imobil“.

Inițiativa B21/2025 reia în mare parte prevederile Propunerii Legislative, introducând unele prevederi noi, cele mai relevante fiind:

·         obligativitatea asistenței juridice, prin avocat sau consilier juridic, a beneficiarului promisiunii de vânzare la încheierea convenției⁴.

Asistența juridică va fi verificată de notarul public, care va menționa aceasta în cuprinsul actului. Conform Inițiativei B21/2025, încălcarea acestei prevederi se sancționează cu nulitatea absolută a actului, numai la cererea beneficiarului promisiunii de vânzare (remarcăm, în context, faptul că regula în dreptul românesc este aceea că orice persoană interesată poate cere instanței constatarea nulității absolute);

·         obligația de a prevedea în promisiunea de vânzare a imobilelor dintr-un condominiu sau ansamblu rezidențial despăgubirile datorate în cazul nerespectării clauzelor contractuale;

·         înființarea unui Registru național notarial de evidență a promisiunilor de vânzare (RNNEPV) în care se înregistrează toate promisiunile de vânzare a imobilelor dintr-un condominiu sau ansamblu rezidențial, în curs de construire sau finalizate.

Remarcăm și faptul că toate aceste formalități (asistența avocațială obligatorie, autentificarea, înregistrarea in RNNEPV) implică și un cost care va fi suportat în mod normal de către cumpărător.

Prevederile referitoare la limitarea avansului în lipsa încheierii de către dezvoltator a Asigurării pentru transferul de proprietate nu a mai fost preluată în cadrul acestei Inițiative B21/2025.

4.            Concluzii

Noua Propunere Legislativă precum și celelalte două inițiative concurente includ multiple măsuri de protecție pentru cumpărătorii de imobile rezidențiale, pe de o parte, și măsuri de responsabilizare a dezvoltatorilor imobiliari în tranzacții, pe de altă parte.

Deși aceste măsuri par justificate având în vedere situațiile de abuz raportate în piață, rămâne de văzut potențialul impact al inițiativei legislative care va fi adoptată asupra proiectelor imobiliare în curs de dezvoltare și, în general, asupra pieței imobiliare.