
Prelungirea automată a valabilității autorizațiilor de construire și a certificatelor de urbanism în starea de alertă: beneficiu sau dezavantaj pentru investitori?
28 Ianuarie 2022
Roxana Dudău, Partener Asociat, Liderul practicii de drept imobiliar, Alexandra Siminiceanu, Managing Associate si Miruna Coderie, Senior Associate - Băncilă, Diaconu și AsociațiiProblema anulărilor în instanță a Hotărârilor de Guvern de extindere a stării de alertă nu a fost soluționată definitiv de către instanțele de judecată și, cel mai probabil, o hotărâre a instanței supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va apărea înainte de anul 2023.
În starea de urgență, actele cu putere de lege prevedeau că valabilitatea documentelor emise de autorități se menține pe durata stării de urgență. În starea de alertă, au fost adoptate reglementări care introduceau un termen suplimentar de valabilitate de 90 de zile pentru actele emise de autorități, termen ce ar urma să curgă de la încetarea stării de alertă.
Starea de urgență, însă, a intrat în vigoare de la data de 18 martie 2020 și a fost ulterior prelungită, printr-o serie de norme succesive, până la data de 14 mai 2020. Starea de alertă, în schimb, a fost declarată pe 18 mai 2020, odată cu adoptarea Legii nr. 55/2020 privind unele măsuri pentru prevenirea și combaterea efectelor pandemiei de COVID-19 („Legea 55/2020”) și a fost prelungită succesiv, fiind în vigoare și în prezent.
Conform punctelor de vedere ale autorităților competente cu care ne-am întâlnit în practică, autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism își mențin valabilitatea pe toată perioada stării de alertă și pentru încă 90 de zile după încetarea acesteia, întrucât acestea sunt documente eliberate de către autoritățile publice și nu au fost elaborate alte reglementări derogatorii în ceea ce privește autorizarea lucrărilor de construire. Mai mult, această prelungire se aplică inclusiv în cazul autorizațiilor de construire/desființare pentru care s-a depus comunicarea privind începerea lucrărilor.
Pe de altă parte, nu putem ignora faptul că o parte din Hotărârile de Guvern de prelungire a stării de alertă au fost anulate în primă instanță și că există, în continuare, pe rolul instanțelor de judecată, mai multe litigii având acest obiect. În cadrul uneia dintre aceste proceduri de anulare, Curtea de Apel București a emis sentința nr. 1465/21 octombrie 2021, nedefinitivă, în care reține că anularea Hotărârilor de Guvern de prelungire a stării de alertă presupune și înlăturarea retroactivă a stării de alertă declarate prin acestea. Cu toate acestea, legea contenciosului administrativ prevede că hotărârile judecătorești definitive de anulare a unor acte administrative normative au putere numai pentru viitor.
Prin urmare, având în vedere că dispozițiile legii contenciosului administrativ se aplică autorizațiilor de construire/desființare și a certificatelor de urbanism, ca regulă generală, o eventuală anulare a Hotărârilor de Guvern ar trebui să aibă efect doar pentru viitor și să nu afecteze autorizațiile de construire/desființare și certificatele de urbanism prelungite în baza acestora.
Cu toate acestea, problema anulărilor în instanță a Hotărârilor de Guvern de extindere a stării de alertă nu a fost soluționată definitiv de către instanțele de judecată și, cel mai probabil, o hotărâre a instanței supreme asupra cauzelor cu acest obiect nu va apărea înainte de anul 2023.
Ce trebuie să știe investitorii. Și, atunci, în condițiile în care o soluție definitivă și, mai ales unitară, nu va fi obținută foarte curând, care ar putea fi efectele unor eventuale anulări: doar pentru viitor, așa cum spun dispozițiile legale sau retroactive așa cum arată interpretările recente ale instanțelor de judecată?
Subliniem că, deși, în aparență, dispozițiile Legii 55/2020 sunt menite să ajute investitorii, practica ne arată că aplicarea acestei legi poate deveni problematică, în special în ceea ce privește certificatele de urbanism, respectiv procedura de autorizare propriu-zisă a executării lucrărilor de construire.
Astfel, un investitor cu un certificat de urbanism care expiră în perioada stării de alertă se va regăsi în situația în care va mai avea la dispoziție doar un interval suplimentar de 90 de zile (calculate de la încetarea stării de alertă), pentru a obține toate avizele necesare eliberării autorizației de construire. Mai mult decât atât, este posibil ca prin acel certificat de urbanism să se impună și elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) sau a unei alte documentații de urbanism în scopul obținerii autorizației de construire.
Din experiența practică, considerăm că este puțin probabil ca în 90 de zile să fie finalizat procesul de obținere a tuturor avizelor necesare, pentru a putea obține autorizația de construire, mai ales dacă ne gândim că va exista un număr crescut de cereri ce vor fi depuse în perioada imediat următoare expirării stării de alertă.
Cu alte cuvinte, un investitor se poate afla în poziția de a avea un certificat de urbanism expirat la finele celor 90 de zile de la încetarea stării de alertă, fără să fi obținut autorizația de construire și să fie, astfel, obligat să reia întreaga procedură de autorizare. Mai mult, starea de alertă este, de regulă, prelungită cu încă 30 de zile, însă extinderea se realizează (deja) din inerție și nu există o predictibilitate cu privire la data la care o astfel de prelungire („automată”) nu va mai fi dispusă de către Guvern. În consecință, un investitor nu poate aproxima momentul în care starea de alertă va înceta definitiv, pentru a putea fi pregătit să demareze sau să finalizeze, după caz, obținerea tuturor avizelor necesare sau pentru a solicita prelungirea formală a certificatului de urbanism în temeiul Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
În plus, așa cum am menționat şi mai sus, dacă se va menține reglementarea actuală, cel mai probabil la încetarea stării de alertă va exista o supra-aglomerare a autorităților publice competente în scopul eliberării de noi acte ori pentru extinderea valabilității documentelor deja eliberate, ceea ce va îngreuna și mai mult întregul proces de autorizare.
Astfel, avem de pus în balanță două reglementări legislative diferite și cu același obiect: pe de o parte, reglementarea din legislația specială a autorizării executării lucrărilor de construire (Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții) care permite ca certificatele de urbanism și autorizațiile de construire/desființare să poată fi prelungite o singură dată pentru o perioadă de cel mult 12 luni, atunci când investitorul solicită autorității emitente acest lucru, cu cel puțin 15 zile lucrătoare înaintea expirării duratei respectivelor acte. Dar, pe de altă parte, reglementarea privind starea de alertă (care, cel puțin în accepțiunea autorităților publice ce refuză să dea curs solicitărilor formulate de către investitori de prelungire formală a acestor acte, este derogatorie de la aceste dispoziții legale) prevede prelungirea automată pe durata stării de alertă și pe o perioadă suplimentară de 90 de zile de la încetarea acesteia.
Și atunci, ce am dori să subliniem este că o prelungire formală cu 12 luni a certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire/desființare conferă predictibilitate procesului de autorizare și de execuție a lucrărilor de construire, în timp ce prelungirea automată, de la lună la lună, în baza unor hotărâri de Guvern de „perpetuare” a stării de alertă este incertă și impredictibilă pentru un astfel de proces.
Concluzionând, pentru a permite investitorilor să acționeze cu o previzibilitate și predictibilitate sporită a procedurii de autorizare, e nevoie să existe o prevedere legislativă clară care să permită investitorilor ce doresc cu adevărat continuarea demersului de autorizare a proiectelor de construcții pe parcursul stării de alertă, să opteze pentru prelungirea formală a documentațiilor cu 12 luni, în conformitate cu procedura instituită de Legea 50/1991. Același lucru este valabil și pentru predictibilitatea finalizării lucrărilor de execuție în baza autorizațiilor de construire/desființare care se află în această situație.
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() ![]() |
Articol 5154 / 9760 | Următorul articol |
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() |

CMS | Join Our Team: Tax Consultant - Tax Department
Legal 500 - Central and Eastern Europe Awards 2025 | Clifford Chance, Filip & Company și Băncilă, Diaconu și Asociații sunt pe lista scurtă pentru titlul de ”Firma anului în România”. Horea Popescu (CMS), Ruxandra Bologa (NNDKP), Madalina Rachieru-Postolache (Clifford Chance) și Ana-Maria Baciu (Baciu Partners) printre candidații la titlul ”Romania Lawyer of the Year”. Alți 18 avocați români și 8 firme locale concurează la premiile regionale
Finanțările sindicalizate își păstrează poziția solidă, iar club-deal-urile câștigă teren pe piață, spun avocații din practica de Banking & Finance de la NNDKP | Valentin Voinescu (Partener): ”Am remarcat o creștere a interesului din partea fondurilor de investiții și a creditorilor non-bancari. Profilul clientului a evoluat: companiile sunt mai bine informate, mai receptive la structuri mixte și tot mai interesate de optimizarea costurilor și a structurii de capital”
Cei mai buni profesioniști în domeniul brevetelor, văzuți de ”IAM Patent 1000 - 2025” | NNDKP, ZRVP și Dincă & Speciac au cea mai bună poziționare, iar Mușat & Asociații și Baciu Partners sunt în prim plan. Ce firme au cei mai mulți avocați listați și ce spun clienții despre aceștia
De vorbă cu studenții admiși în fruntea listei la Facultatea de Drept a Universității București | Liana Ștefana Bonca, 85 de puncte, printre primii intrați în anul 2022: “Facultatea vine cu provocări însemnate, iar examenele te testează în moduri neașteptate, cerând mai mult decât ai crezut vreodată că poți oferi. Totuși, în mijlocul acestui tumult și a nesiguranței cu care încă mă confrunt, am credința profundă că munca și pasiunea pot transforma chiar și cele mai grele obstacole în realizări”
LegiTeam: Atorney at Law (0 - 2 years) - Dispute Resolution | Reff & Associates
Women in Business Law EMEA Awards 2025 | CMS câștigă titlul de de “Firma anului în România”. Un avocat in-house local, desemnat ”General Counsel of the Year” pentru regiune
Tranzacție rară pe piața românească | Cum au lucrat avocații Legal Ground în proiectul legat de achiziția unor obligațiuni ‘tokenizate’, înregistrate și tranzacționate prin sistemul blockchain. Mihai Dudoiu (Partener): ”Pe lângă aspectele comune unor proiecte de finanțare ‘clasice’, a fost necesară integrarea unei componente de fintech. Arhitectura juridică a trebuit adaptată unui cadru relativ nou și încă în formare din punct de vedere normativ”
LegiTeam: Lawyer - Corporate M&A | Reff & Associates
Filip & Company a asistat consorțiul de bănci în legătură cu prima emisiune de obligațiuni verzi a Electrica, în valoare de 500 de milioane de euro. Alexandru Bîrsan (managing partner) și Olga Niță (partener) au coordonat echipa
Țuca Zbârcea & Asociații salvează Asociația Municipală de Fotbal București de la dizolvare | Dosarul, preluat abia după pronunțarea hotărârii definitive de dizolvare. Dan Cristea (Partener): “Admiterea unei căi extraordinare de atac este un eveniment”
BizLawyer îi prezintă pe avocații care au devenit parteneri în ultimele runde de promovări | Corina Roman, avocat format în câteva firme mari, spune că a regăsit „cu drag”, la BACIU PARTNERS, aceeași preocupare pentru knowledge și dedicare față de mandatele primite de la clienți. “Nu am crezut niciodată că voi lucra într-un proiect cu sateliți, dar iată că aici am avut această ocazie. Și mi-a plăcut enorm, pentru că m-a scos din zona de confort. Acum, datorită acelei experiențe, știm mai multe și putem explora și acest tip de proiecte la nivel de echipă”
-
BizBanker
-
BizLeader
- in curand...
-
SeeNews
in curand...