Procedura de avizare a documentațiilor de urbanism, îngreunată inutil de unele autorități

Cum acest acord nu este o cerință obligatorie conform cadrului legal ce reglementează procedura pentru elaborarea și aprobarea documentațiilor de urbanism, efectul practic este acela că, urmare exclusiv a unei erori de interpretare din partea autorităților, beneficiarii lucrărilor de construcții ajung în mod inutil să depindă de voința discreționară și, uneori, abuzivă a vecinilor.

Pe de altă parte, singurul act normativ care reglementează obligativitatea obținerii acordului vecinilor (în cazul alipirii la calcan, afectării gradului de însorire, incompatibilității între funcțiunea preexistentă și cea propusă etc.), printr-un înscris încheiat în formă autentică, este Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Aceasta reglementează, însă, procedura și documentația necesară pentru emiterea autorizației de construire, iar nu pentru elaborarea documentațiilor de urbanism.

Astfel, art. 2 alin. (2) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prevede expres că „Elaborarea, avizarea și aprobarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se realizează potrivit Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare, și celorlalte acte normative aplicabile și nu constituie parte din procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții”.

Se poate deduce din cele de mai sus că deseori în practică autoritățile publice implicate în derularea procedurilor de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism nu fac distincția între procedura de elaborare și avizare a documentațiilor de urbanism, pe de o parte, și procedura de autorizare a lucrărilor de construire, pe de altă parte.

Impunerea de către autoritățile publice a unei condiții suplimentare pentru aprobarea documentațiilor de urbanism, neprevăzută de lege, echivalează cu nesocotirea intenției legiuitorului și cu extinderea nepermisă a sferei de aplicare a normelor de urbanism. Prin stabilirea, fără temei legal, a unei obligații suplimentare pentru elaborarea PUZ/ PUD, se adaugă la lege în mod discreționar, nelegal și, în ultimă instanță, abuziv.

De altfel, este dificil de înțeles rațiunea din spatele acestei practici a autorităților respective și, mai ales, interesul pe care această practică aparent îl protejează. Mai mult, nu poate fi invocată lipsa unei sancțiuni exprese (precum nulitatea certificatului de urbanism, sau nulitatea PUZ/ PUD) pentru un astfel de comportament, întrucât nu există o prevedere referitoare la obligativitatea obținerii acordului vecinilor. Prin urmare, „lupta‟ cu autoritățile în astfel situații poate fi dusă de către investitor doar în baza argumentului că acesta își asumă emiterea documentației de urbanism relevante fără acordul vecinilor, în cazul unui litigiu.

De altfel, această situație ar trebui să facă obiectul controlului instanțelor judecătorești, iar investitorii pot urmări respectarea drepturilor lor prin formularea unei acțiuni în contencios administrativ. Instanțele vor putea, astfel, să anuleze actele administrative și să oblige autoritățile publice la emiterea unor certificate de urbanism în concordanță cu prevederile legale.

Din păcate însă, în practică investitorii sunt nevoiți să cântărească pierderile de timp și costuri în cazul unui eventual litigiu versus cele generate de îndeplinirea cerinței abuzive a autorității publice și, de cele mai multe ori, optează pentru implementarea celei din urmă.

În concluzie, în cazul în care, în cadrul procedurii de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism, investitorilor li se solicită să obțină acordul vecinilor în formă autentică, este important ca aceștia să înțeleagă că cerința respectivă este nelegală și că certificatul de urbanism emis cu impunerea ei poate fi atacat în instanță.

Însă, considerăm, că de lege ferenda, se impune o modificare legislativă  în sensul unei stipulări exprese conform căreia acordul vecinilor în formă autentică va fi necesar doar în etapa de emitere a autorizației de construire și doar în cazurile expres menționate de lege.