ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Procedura de avizare a documentațiilor de urbanism, îngreunată inutil de unele autorități

15 Octombrie 2020   |   Dr. Simona Chirică (partner) și Steliana Garofil (attorney at law) - Schoenherr și Asociații SCA

Impunerea de către autoritățile publice a unei condiții suplimentare pentru aprobarea documentațiilor de urbanism, neprevăzută de lege, echivalează cu nesocotirea intenției legiuitorului și cu extinderea nepermisă a sferei de aplicare a normelor de urbanism.

Dr. Simona Chirică (stânga, partner) si Steliana Garofil (attorney at law), avocati specializati în real estate & constructions în cadrul Schoenherr si Asociatii SCA

 
 
Prin prezentul articol dorim să atragem atenția asupra unei practici larg răspândite și nelegale a anumitor autorități publice, de natură a genera întârzieri nejustificate și costuri suplimentare pentru beneficiarii lucrărilor de construcții. Astfel, în faza de elaborare a documentațiilor de urbanism, unele primării și consilii județene solicită acordul vecinilor în formă autentică drept o condiție necesară pentru aprobarea planurilor urbanistice zonale („PUZ‟) și/sau a planurilor urbanistice de detaliu („PUD‟).

Cum acest acord nu este o cerință obligatorie conform cadrului legal ce reglementează procedura pentru elaborarea și aprobarea documentațiilor de urbanism, efectul practic este acela că, urmare exclusiv a unei erori de interpretare din partea autorităților, beneficiarii lucrărilor de construcții ajung în mod inutil să depindă de voința discreționară și, uneori, abuzivă a vecinilor.

O distincție legislativă clară, dar aparent greșit înțeleasă

Este relevant de precizat că în cadrul legal aplicabil procedurii de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism – reprezentat de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 nu se prevede nicio mențiune care să condiționeze aprobarea documentațiilor de urbanism de obținerea acordului vecinilor. De altfel, solicitarea acordului vecinilor în faza aprobării documentației de urbanism nu are justificare, având în vedere că vecinii (și nu numai) au ocazia de a-și exprima punctul de vedere și de a ridica obiecțiuni legate de impactul PUD/ PUZ în faza consultării publicului cu privire la elaborarea acestor documentații de urbanism, conform art. 36-41 din Ordinul nr. 2701/2010 pentru aprobarea Metodologiei de informare și consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.

Pe de altă parte, singurul act normativ care reglementează obligativitatea obținerii acordului vecinilor (în cazul alipirii la calcan, afectării gradului de însorire, incompatibilității între funcțiunea preexistentă și cea propusă etc.), printr-un înscris încheiat în formă autentică, este Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Aceasta reglementează, însă, procedura și documentația necesară pentru emiterea autorizației de construire, iar nu pentru elaborarea documentațiilor de urbanism.

Astfel, art. 2 alin. (2) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prevede expres că „Elaborarea, avizarea și aprobarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se realizează potrivit Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare, și celorlalte acte normative aplicabile și nu constituie parte din procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții.

În concret, legiuitorul reglementează la pct. 2.5.6 din Anexa nr. 1 la Legea nr. 50/1991 în mod expres cazurile în care, în funcție de particularitățile și/sau amplasarea noilor construcții ce urmează a fi edificate, este obligatoriu acordul vecinilor, în formă autentică, precizând că acesta face parte din documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire („DTAC‟). Așadar, conform acestor din urmă dispoziții, acordul vecinilor este obligatoriu în următoarele cazuri: „(i) pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora; (ii) pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente; (iii) în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate‟.

Se poate deduce din cele de mai sus că deseori în practică autoritățile publice implicate în derularea procedurilor de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism nu fac distincția între procedura de elaborare și avizare a documentațiilor de urbanism, pe de o parte, și procedura de autorizare a lucrărilor de construire, pe de altă parte.

Riscuri și soluții din punct de vedere juridic

Impunerea de către autoritățile publice a unei condiții suplimentare pentru aprobarea documentațiilor de urbanism, neprevăzută de lege, echivalează cu nesocotirea intenției legiuitorului și cu extinderea nepermisă a sferei de aplicare a normelor de urbanism. Prin stabilirea, fără temei legal, a unei obligații suplimentare pentru elaborarea PUZ/ PUD, se adaugă la lege în mod discreționar, nelegal și, în ultimă instanță, abuziv.

Mai mult, această abordare exprimată pe cale administrativă este nepermisă conform noilor reglementări în vigoare, i.e. dispozițiile art. 5 alin. (4) din Legea nr. 50/1991, modificate în baza Legii 193/2019, care prevăd în mod expres că „avizele/ acordurile solicitate prin certificatul de urbanism trebuie să se refere strict la tipul de lucrări necesare realizării construcțiilor, fiind interzisă solicitarea de avize/ acorduri care nu au temei tehnic și legal în raport cu obiectul acesteia‟.


Evident că această practică a anumitor autorități publice de a impune condiții suplimentare prin certificatele de urbanism, care nu sunt necesare în faza de elaborare a documentațiilor de urbanism, generează probleme practice pentru investitori, soldate cu întârzieri și costuri nejustificate în legătură cu dezvoltarea proiectelor lor imobiliare.  

De altfel, este dificil de înțeles rațiunea din spatele acestei practici a autorităților respective și, mai ales, interesul pe care această practică aparent îl protejează. Mai mult, nu poate fi invocată lipsa unei sancțiuni exprese (precum nulitatea certificatului de urbanism, sau nulitatea PUZ/ PUD) pentru un astfel de comportament, întrucât nu există o prevedere referitoare la obligativitatea obținerii acordului vecinilor. Prin urmare, „lupta‟ cu autoritățile în astfel situații poate fi dusă de către investitor doar în baza argumentului că acesta își asumă emiterea documentației de urbanism relevante fără acordul vecinilor, în cazul unui litigiu.

De altfel, această situație ar trebui să facă obiectul controlului instanțelor judecătorești, iar investitorii pot urmări respectarea drepturilor lor prin formularea unei acțiuni în contencios administrativ. Instanțele vor putea, astfel, să anuleze actele administrative și să oblige autoritățile publice la emiterea unor certificate de urbanism în concordanță cu prevederile legale.

Din păcate însă, în practică investitorii sunt nevoiți să cântărească pierderile de timp și costuri în cazul unui eventual litigiu versus cele generate de îndeplinirea cerinței abuzive a autorității publice și, de cele mai multe ori, optează pentru implementarea celei din urmă.

Aceasta nu este neapărat cea mai scurtă cale, mai ales în cazul în care unul sau mai mulți vecini refuză să își dea acordul respectiv. Într-o astfel de situație, investitorii mai au posibilitatea de a-și valorifica dreptul pe cale judecătorească în temeiul art. 27 alin. (6) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, conform căruia „Refuzul nejustificat de a-și da acordul se constată de către instanța de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/ desființare în locul acordului vecinilor.

Concluzii

În concluzie, în cazul în care, în cadrul procedurii de elaborare și aprobare a documentațiilor de urbanism, investitorilor li se solicită să obțină acordul vecinilor în formă autentică, este important ca aceștia să înțeleagă că cerința respectivă este nelegală și că certificatul de urbanism emis cu impunerea ei poate fi atacat în instanță.

Însă, considerăm, că de lege ferenda, se impune o modificare legislativă  în sensul unei stipulări exprese conform căreia acordul vecinilor în formă autentică va fi necesar doar în etapa de emitere a autorizației de construire și doar în cazurile expres menționate de lege.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 86 / 13144
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    LegiTeam: Reff & Associates is looking for a Lawyer | Banking & Finance
    Firma de avocatură Stratulat Albulescu a acordat asistență juridică fondurilor de capital de risc GapMinder Venture Partners și DayOne Capital, cu privire la investiția lor comună în startup-ul românesc Soleadify
    ANAF are un plan de acţiune pentru recuperarea obligaţiilor fiscale neachitate în perioada pandemiei | Situația îndemnă la prudență și analiză, spun avocații NNDKP specializați în fiscalitate. Adaptabilitatea şi o bună comunicare în cadrul echipei sunt elemente cruciale în momente de criză, iar capacitatea de reacţie rapidă a consultantului şi avocatului este, de asemenea, esenţială
    LegiTeam | ZRVP recrutează avocat definitiv pentru departamentul Corporate | M&A
    CEZ Group a aprobat vânzarea activelor din România către fondurile administrate de Macquarie Infrastructure and Real Assets. Tranzacţia asistată de avocații TZA și RTPR va fi supusă aprobării CSAT şi Autorităţii Europene Antitrust
    Avocații TZA specializați în Drept bancar spun că din a doua jumătate a anului au revenit mandatele tradiţionale în Banking & Finance. Gabriela Anton, Partener: Trendul din ultimele luni ne-a depășit așteptările. Acum lucrăm în paralel la un număr mai mare de mandate de acest tip, peste nivelul anului trecut
    RTPR, alături de Innova la achiziția PayPoint și Payzone. Alina Stăvaru (Partner) și Andrei Mihul (Senior Associate) au coordonat echipa
    LegiTeam | ZRVP recrutează avocat definitiv pentru departamentul Consultanță ̸ Dreptul muncii
    Mandate unice și complexe pentru avocații de Banking & Finance de la Popescu & Asociații. Investitorii sunt mai atenți în privința tranzacțiilor, analizele - mai amănunțite, dar crește numărul solicitărilor de finanțare, spun avocații. Firma are cinci mandate de finanțare în desfășurare pentru jucători-cheie, atât locali, cât și internaționali
    Cum își alege DLA Piper viitorii colaboratori din România. Ce trebuie sa știe stagiarii care vor să se alăture uneia dintre cele mai puternice firme globale de avocați
    LegiTeam | Position available: Associate, Litigation - DLA Piper
    Cristian Vlaicu, noul partener și coordonator al departamentului de Drept Bancar și Financiar din cadrul firmei de avocatură Stratulat Albulescu
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...