
Reguli recente privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan
10 Mai 2021
Mirela CAZACU, Attorney-at-law si Iulia BARBU, Attorney-at-law - Popescu & AsociațiiLegea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.
![]() |
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020, următoarele categorii de persoane beneficiază de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan:
1. preemptori de rang I: coproprietarii și anumite rude;
2. preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;
3. preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
4. preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
5. preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;
6. preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;
7. preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Suplimentar, este introdusă o nouă limitare asupra categoriilor de arendași ce pot exercita dreptul de preempțiune. În primul rând, calitatea de arendaș trebuie dovedită în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei.
De asemenea, arendașii trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a. în cazul arendaşilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b. în cazul arendaşilor persoane juridice şi asociaţii, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c. în cazul arendaşilor persoane juridice, cu acţionariat altă persoană juridică, acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul naţional stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Față de vechea reglementare, prin Legea nr. 175/2020 a fost extins termenul de exercitare a dreptului de preempțiune de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare. În situația în care niciun titular al dreptului de preempțiune nu și-a manifestat intenția de a cumpăra terenul, după expirarea acestui termen, vânzarea se poate face către persoanele fizice, sub condiția respectării cerințelor cumulative cu privire la: (i) domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) necesitatea desfășurării unor activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte de vanzare; și (iii) înregistrarea acestora la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Totodată, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se poate face și către persoanele juridice, care trebuie sa respecte urmatoarele conditii cumulative: (i) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (iii) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole; (iv) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; si (v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
Legea nr. 175/2020 aduce noutăți și în cazul vânzărilor succesive ale terenurilor agricole situate în extravilan. Așadar, terenurile se pot înstrăina prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Mai mult, pe tot acest parcurs, proprietarii terenurilor au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.
Prevederile Legii nr. 175/2020 trebuie respectate cu strictețe de către destinatarii săi, sub perspectiva înăspririi regimului sancțiunilor ce pot fi aplicate. Mai precis, dacă în vechea reglementare instrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, sau fără obţinerea avizelor necesare conform legii era interzisă şi se sancționa cu nulitatea relativă, în prezent va opera sancțiunea nulității absolute.
În același spirit, a fost introdusă o nouă categorie de fapte ce constituie contravenție, potrivit Legii nr. 175/2020, respectiv nerespectarea de către primării a următoarelor obligații:
i. obligația de a afișa timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia;
ii. obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, direcţiilor pentru agricultură judeţene sau a municipiului Bucureşti, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei;
iii. obligația de a notifica titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
iv. obligația de a afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, respectiv de a le trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.
v. obligația de a transmite, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale către structura centrala și structurile teritoriale.
Nu în ultimul rând, pragul amenzilor aplicate contravențiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 s-a marit, fiind în prezent de la 100.000 lei la 200.000 lei.
În concluzie, Legea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() ![]() |
Articol 2396 / 5426 | Următorul articol |
Publicitate pe BizLawyer? |
![]() |

Meet the Professionals | Din vorbă în vorbă cu Alin Grapă, proaspăt promovat Counsel în cadrul firmei Filip & Company, despre noul său rol, locul în care găsește inspirația, responsabilitate și confirmări: ”Filip & Company este locul în care, fără nicio exagerare, simți că ‘the sky is the limit’. Aici am găsit autonomia, independența și susținerea pentru a-mi atinge potențialul. Cred că este foarte important să ai ambiții mari și să simți că nu îți irosești timpul în locul în care te afli”
Studiu Refinitiv | Piața tranzacțiilor de M&A a continuat să crească în Q1 ̸ 2025 pe piețele emergente și la nivel nivel global. CMS își menține poziția fruntașă la nivel global și în Europa de Est, regiune în care și RTPR întră în Top 3
LegiTeam: Zamfirescu Racoţi Vasile & Partners recrutează avocat definitiv | Consultanță
OMV Aktiengesellschaft a mers pe mâna avocaților de la ZRVP într-un alt arbitraj ICC cu statul român și a câștigat încă 47 mil. €, plus dobânzi. Pretenții de alte 50 mil. € la orizont, într-o procedură nouă, inițiată în decembrie 2024, în care lucrează deja aceeași echipă de avocați
Women Lawyers | Femeile avocat redefinesc succesul în avocatura de business. De vorbă cu Irina Picoș (Managing Associate, BSMP) despre leadership feminin, provocări profesionale și lecțiile învățate în carieră: ”Am ales această echipă datorită figurilor feminine ce reprezintă pentru mine adevărate modele în plan profesional și uman și care îmi oferă, zi de zi, inspirația, încrederea și determinarea de a continua munca în profesia de avocat”
PNSA, alături de ALD Automotive la fuziunea cu LeasePlan în Ayvens
Women Lawyers | De vorbă cu Andreea Bende, Partener BACIU PARTNERS și unul dintre fondatorii firmei: ”Femeile avocat joacă un rol important în promovarea eticii și a responsabilității sociale în afaceri, având un impact pozitiv asupra comunităților și societății în ansamblu. Ele aduc perspective diverse și abilități unice în negocieri și strategii legale”
LegiTeam | Voicu & Asociații is looking for Junior level Business Lawyers
Țuca Zbârcea & Asociații aniversează 20 de ani de activitate
ZRVP, alături de dezvoltatorul imobiliar Hagag Development Europe la deschiderea primului hotel Radisson RED din România
NNDKP dezvoltă una dintre cele mai solide practici locale de Dreptul Mediului, cu mandate de impact în industrii cheie, consultanță sofisticată și reprezentare în litigii complexe, gestionate de o echipă specializată | Mădălina Vasile, coordonatoarea practicii: ”Oferirea de asistență personalizată, adaptată realităților juridice și identificarea unor soluții practice și fezabile pentru problemele clienților vor rămâne prioritare”
Women Lawyers | Adela Nuță, Managing Associate BACIU PARTNERS, spune că un loc este modelat de oamenii care îl compun, la fel cum oamenii sunt influențați de spiritul locului. „Iar atunci când această dinamică este construită pe curaj, agilitate și dorința de a atinge excelența, profesia devine mai mult decât o carieră, devine o modalitate de a înțelege, influența și transforma realitatea din jur”
-
BizBanker
-
BizLeader
- in curand...
-
SeeNews
in curand...