ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Reguli recente privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

10 Mai 2021   |   Mirela CAZACU, Attorney-at-law si Iulia BARBU, Attorney-at-law - Popescu & Asociații

Legea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.

 
 
În data de 13 octombrie 2020 a intrat în vigoare Legea nr. 175/2020 ce a adus cu sine o serie de modificări și completări asupra Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Schimbările produse vizează în principal introducererea unor noi categorii de beneficiari ai dreptului de preempțiune, prelungirea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune, modalitatea operării vânzărilor succesive, dar și implementarea unor noi sancțiuni. 

Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 175/2020, următoarele categorii de persoane beneficiază de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan:

1.       preemptori de rang I: coproprietarii și anumite rude;

2.       preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii;

3.       preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;

4.       preemptori de rang IV: tinerii fermieri;

5.       preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și instituțiile de învățământ cu profil agricol;

6.       preemptori de rang VI: persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în vecinătate;

7.       preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Suplimentar, este introdusă o nouă limitare asupra categoriilor de arendași ce pot exercita dreptul de preempțiune. În primul rând, calitatea de arendaș trebuie dovedită în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei.

De asemenea, arendașii trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

a.          în cazul arendaşilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

b.         în cazul arendaşilor persoane juridice şi asociaţii, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

c.          în cazul arendaşilor persoane juridice, cu acţionariat altă persoană juridică, acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul naţional stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Față de vechea reglementare, prin Legea nr. 175/2020 a fost extins termenul de exercitare a dreptului de preempțiune de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare. În situația în care niciun titular al dreptului de preempțiune nu și-a manifestat intenția de a cumpăra terenul, după expirarea acestui termen, vânzarea se poate face către persoanele fizice, sub condiția respectării cerințelor cumulative cu privire la: (i) domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) necesitatea desfășurării unor activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte de vanzare; și (iii) înregistrarea acestora la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Totodată, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se poate face și către persoanele juridice, care trebuie sa respecte urmatoarele conditii cumulative: (i) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (iii) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole; (iv) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan; si (v) în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. 

Legea nr. 175/2020 aduce noutăți și în cazul vânzărilor succesive ale terenurilor agricole situate în extravilan. Așadar, terenurile se pot înstrăina prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Mai mult, pe tot acest parcurs, proprietarii terenurilor au obligaţia să le utilizeze exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.

Prevederile Legii nr. 175/2020 trebuie respectate cu strictețe de către destinatarii săi, sub perspectiva înăspririi regimului sancțiunilor ce pot fi aplicate. Mai precis, dacă în vechea reglementare instrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, sau fără obţinerea avizelor necesare conform legii era interzisă şi se sancționa cu nulitatea relativă, în prezent va opera sancțiunea nulității absolute.

În același spirit, a fost introdusă o nouă categorie de fapte ce constituie contravenție, potrivit Legii nr. 175/2020, respectiv nerespectarea de către primării a următoarelor obligații:

             i.            obligația de a afișa timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina de internet a acesteia;

             ii.            obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, direcţiilor pentru agricultură judeţene sau a municipiului Bucureşti, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare, procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei;

             iii.            obligația de a notifica titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare, în termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;


             iv.            obligația de a afişa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a Legii nr. 17/2014, respectiv de a le trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.

             v.            obligația de a transmite, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale către structura centrala și structurile teritoriale.

Nu în ultimul rând, pragul amenzilor aplicate contravențiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014 s-a marit, fiind în prezent de la 100.000 lei la 200.000 lei.

În concluzie, Legea nr. 175/2020 vine cu numeroase schimbări, ce par să aibă ca obiectiv central extinderea cercului de persoane ce se pot prevala de beneficiile dreptului de preempțiune in cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Pe de altă parte, trebuie avută o atenție sporită asupra respectării prevederilor legale, ce atrag cu sine o înăsprire a regimului sancțiunilor.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 2126 / 5156
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    Senior Lawyer Employment | Reff & Associates
    BACIU PARTNERS: Rafinarea serviciilor juridice oferite într-o manieră integrată pentru o realitate în continuă schimbare | Ana-Maria Baciu, Managing Partner: “Am coordonat mereu echipe de avocați atipice, și acum am decis să creștem tempo-ul: suntem pregătiți să facem modul nostru de a gândi și de a pune în practică lucrurile să se reflecte clar, fără obstacole, în toate inițiativele în care suntem implicați”
    Filip & Company a asistat grupul Digi la contractarea unui două împrumuturi în valoare peste 117 mil. € și, respectiv, de 50 mil. €
    Proiectul parcului fotovoltaic de la Ovidiu face un pas înainte. MPR|Partners a fost alături de EnPower Energy pentru coordonarea procedurii de obținere a acordului de construire, cu o echipă de avocați coordonată de Gelu Maravela (partener fondator) și Dana Rădulescu (partener)
    Finanțele au demarat procedura de selecție a firmelor de avocați pentru un proiect ce presupune asistență consistentă în baza dreptului englez. Contract pe 3 ani, tarife orare de cca. 1.900 lei
    Cine sunt și cum gândesc profesioniștii evidențiați de Legal 500 în GC Powerlist Romania | De vorbă cu Alexandru Berea, General counsel la BCR: ”Prin colaborare putem genera schimbări semnificative nu doar în interiorul profesiei noastre, ci și în societate in general. Prin natura muncii noastre, nu numai că răspundem la nevoile imediate ale societății, dar suntem și arhitecți ai viitorului acesteia, contribuind la definirea și modelarea unui cadru normativ care să orienteze comportamentul și deciziile individuale și colective pe termen lung”
    Rebecca Marina, counsel în cadrul firmei Filip & Company după ultima rundă de promovări: “Am găsit aici oameni care îmi împărtășesc principiile și valorile de viață și care mi-au devenit prieteni și mentori sau pentru care eu am devenit mentor mai târziu. Orice promovare vine cu responsabilități și noi roluri în echipă”
    Patru case locale de avocați rămân în topul global al celor mai bune 100 de firme implicate în arbitraje internaționale | Cum sunt prezentate în GAR 100 (2024), ce mandate au avut și ce spun clienții despre avocați și prestațiile acestora. TZA, ZRVP, LDDP și SP asistă clienți în arbitraje cu pretenții de 15,7 miliarde de dolari
    Kinstellar a asistat BIG Mega Renewable Energy cu privire la finanțarea de 92 mil. € cu BERD și OTP Bank pentru construcția și operarea Parcului Eolian Urleasca
    Răzvan Gheorghiu-Testa, fondator al Țuca Zbârcea & Asociații, inclus în „Top 50 Cei Mai Influenți Oameni de pe Piața Imobiliară din România”
    Wolf Theiss a asistat AIRSOL în legătură cu achiziția MedAir Oxygen Solution | Emanuele Lainati, Legal Affair Manager SOL Group: “Expertiza, dedicarea și abordarea proactivă a avocaţilor Wolf Theiss au fost esențiale pentru încheierea cu succes a tranzacției”
    Filip & Company a asistat Centrokinetic, în parteneriat cu Agista, în achiziția pachetului majoritar de părți sociale ale clinicii Socrates din Timișoara
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...