EY-Parthenon: Piața imobiliară din România: motor strategic pentru dinamica fuziunilor și achizițiilor 2026

Sectorul imobiliar continuă să reprezinte un pilon esențial al activității de fuziuni și achiziții din România, susținut de fundamente robuste și de interesul constant al investitorilor. Datele aferente anului 2025 confirmă faptul că, în pofida unui climat investițional european mai precaut, România rămâne o piață atractivă atât pentru investitorii locali, cât și pentru cei internaționali. Relevanța strategică a sectorului este de așteptat să se mențină în 2026, chiar și într-un context caracterizat de selectivitate sporită și accent pe execuție.

Bogdan Mitroi, Manager, Transactions and Corporate Finance, EY-Parthenon: „Datele aferente anului 2025 confirmă faptul că România continuă să atragă atât capital local, cât și internațional, sectoarele imobiliar, ospitalitate și construcții conducând activitatea de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv. Randamentele stabile, oferta limitată de spații noi de birouri și apetitul susținut al investitorilor pentru active generatoare de venituri consolidează relevanța strategică a sectorului.

Deși activele rezidențiale determină dimensiunea totală a pieței, segmentul imobiliar comercial concentrează valoarea tranzacțiilor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea conturându-se drept cele mai atractive subsectoare. Investitorii acordă prioritate activelor dominante, fluxurilor de numerar indexate la inflație și oportunităților din orașele secundare, unde diferențialele de randament rămân atractive.

Pe fondul temperării creșterii în segmentul imobiliar comercial și al intrării pe piață a unor noi proiecte de retail, investitorii se confruntă cu un nivel mai ridicat de complexitate în execuție și structurare. Disciplina în stabilirea prețurilor, alinierea la criteriile ESG, calitatea activelor și accesul la finanțare vor deveni factori decisivi, în special în cazul achizițiilor de platforme, al dezvoltărilor mixte și al repoziționării portofoliilor”.

În 2025, piața imobiliară din România a fost estimată la aproximativ 1,16 trilioane EUR, înregistrând o creștere anuală de 2,2%, determinată în principal de evoluția prețurilor rezidențiale. Proprietățile rezidențiale au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totală a pieței, în timp ce segmentul imobiliar comercial (clădiri de birouri, spații de retail, depozite și proprietăți industriale) a acoperit restul de 25%. Deși creșterea rezidențială a rămas principalul motor pentru volum, activele comerciale au continuat să susțină activitatea investițională și valoarea tranzacțiilor.

La finalul anului 2025, România dispunea de aproximativ 8 milioane mp de spații industriale, 4,7 milioane mp de spații moderne de retail și 3,4 milioane mp de spații moderne de birouri în București. Un aspect notabil îl reprezintă lipsa livrărilor de noi spații de birouri în 2025 – o premieră pentru capitală – fapt care a consolidat stabilitatea chiriilor și a limitat presiunea descendentă asupra valorilor.

Chiriile de nivel „prime” pentru retail în București s-au stabilizat la de 80–85 EUR/mp/lună, reflectând cererea solidă a chiriașilor pentru centre comerciale dominante. Chiriile industriale au scăzut ușor la 3,8–4,8 EUR/mp/lună, pe fondul creșterii ofertei și al unei atitudini mai prudente din partea ocupanților. La nivelul tuturor segmentelor, randamentele au rămas, în general, stabile, semnalând încrederea continuă a investitorilor în activele românești generatoare de venituri.

Sectorul HORECA și construcții (REH&C) s-a clasat din nou pe primul loc ca număr de tranzacții în România, conducând activitatea de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv. În 2025, sectorul a înregistrat 56 de tranzacții, însă cu un nivel redus de transparență, având în vedere că aproximativ 70% dintre tranzacțiile M&A din România nu au avut valoarea comunicată public.

În consecință, valoarea agregată a tranzacțiilor raportate public pentru sectorul REH&C nu poate fi confirmată cu un grad ridicat de acuratețe, iar evoluțiile anuale ale valorii trebuie interpretate cu prudență.

Sursele de capital au rămas diversificate, Marea Britanie situându-se pe primul loc în clasamentul investitorilor străini, urmat de România și Cehia. Deși capitalul local a reprezentat 27% din investițiile totale, investitorii internaționali au continuat să domine tranzacțiile de dimensiuni mari, intensificând competiția pentru active și portofolii de înaltă calitate. Jucători importanți, precum M Core (sectorul de retail), CPI Property Group (sectorul logistic) sau Granit (sectorul de birouri), și-au menținut interesul pentru piața imobiliară din România, alături de investitori locali precum Pavăl Holding (sectorul de birouri).

Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea s-au evidențiat drept cele mai atractive segmente. Investitorii au manifestat o preferință clară pentru platforme scalabile, active regionale dominante și proprietăți cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflația. Activitatea din orașele secundare a câștigat tracțiune, susținută de diferențiale de randament favorabile și de o intensitate competitivă mai redusă comparativ cu Bucureștiul.

Perspectivele pentru 2026 rămân favorabile, însă într-un context din ce în ce mai selectiv.

Segmentul comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% pe an în următorii 3–5 ani, un ritm mai moderat comparativ cu cel rezidențial, dar care reflectă maturizarea pieței și o disciplină investițională sporită.

Activele din sectorul industrial-logistic sunt așteptate să rămână în centrul interesului investitorilor, susținute de tendințele de nearshoring, extinderea capacităților de producție și investițiile în infrastructură finanțate din fonduri europene.

Sectorul de retail intră într-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 mp de spații moderne de retail preconizați să fie livrați în următorii cinci ani, în principal în afara Bucureștiului. Aceste evoluții generează oportunități, dar cresc și riscurile de execuție, în special în ceea ce privește selecția locațiilor, mixul de chiriași și structura de finanțare.

Pentru investitori și companii, succesul va depinde de disciplina în stabilirea prețurilor, diferențierea prin calitatea activelor, alinierea la criteriile ESG și accesul la finanțare. Durata tranzacțiilor este de așteptat să rămână extinsă, iar complexitatea acestora să crească, în special în cazul achizițiilor de platforme, al dezvoltărilor mixte și al restructurărilor de portofolii.