ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Patru riscuri pe care trebuie să le știi atunci când adjudeci un imobil prin licitație publică

18 Octombrie 2019   |   Adrian Cristea, senior associate Filip & Company

În cele ce urmează, vom prezenta unele dintre riscurile sau limitările pe care trebuie să le aibă în vedere adjudecatarul, precum și modalități de minimizare a respectivelor riscuri.

Adrian Cristea, senior associate Filip & Company

 
 
Este unanim cunoscut faptul că, în cazul dobândirii unui imobil prin licitație publică desfășurată potrivit Codului de procedură civilă, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. De asemenea, de la data intabulării dreptului de proprietate al adjudecatarului, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță ale terților, iar vânzarea nu va putea fi atacată pentru leziune.

Aceste prevederi legale reprezintă avantaje care pot crea adjudecatarului impresia că drepturile sale asupra imobilului respectiv nu pot fi afectate sub nicio formă. În cele ce urmează, vom prezenta unele dintre riscurile sau limitările pe care trebuie să le aibă în vedere adjudecatarul, precum și modalități de minimizare a respectivelor riscuri.


1.    Actul de adjudecare poate fi declarat nul dacă a fost formulată o notificare potrivit procedurii prevăzute de Legea nr. 10/2001
1

Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de Legea nr. 10/2001, este interzisă înstrăinarea bunurilor imobile în legătură cu care a fost formulată o notificare potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001.

Această regulă a fost confirmată și în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție2 și are aplicabilitate atât în procedura executării silite reglementată de Codul de procedură civilă, cât și în procedura insolvenței reglementată de Legea nr. 85/2014.

Prin urmare, pentru a evita riscul constatării nulității absolute a actului de adjudecare, un potențial adjudecatar diligent ar trebui să facă demersurile necesare pentru a afla dacă, în legătură cu imobilul respectiv, au fost formulate notificări potrivit Legii nr. 10/2001.

2.    Contestația formulată împotriva procesului-verbal de licitație poate conduce la anularea actului de adjudecare

În termen de o lună de la data înscrierii adjudecării în cartea funciară, orice persoană care dovedește un interes va putea ataca procesul-verbal de licitaţie pe cale de contestaţie la executare. Admiterea unei astfel de contestații va duce la anularea actului de adjudecare.

În cadrul contestației pot fi invocate atât vicii ale procedurii licitației (de ex. nereguli privind depunerea garanțiilor de participare, nereguli privind publicația de vânzare), cât și reaua-credință a adjudecatarului, care cunoștea natura litigioasă a imobilului ce urma să fie adjudecat.

Astfel, în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție3 s-a statuat că „dacă la data întocmirii actului de adjudecare, era notată în cartea funciară și în curs de judecată o acțiune civilă având ca obiect constatarea nulității absolute a două contracte de vânzare-cumpărare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situează în poziția de subdobânditor de bună-credință, chiar dacă debitorul avea înscris dreptul de proprietate în cartea funciară (...)”.

Pe cale de consecință, reaua-credință a adjudecatarului (decurgând din cunoașterea de către acesta, la momentul adjudecării, a naturii litigioase a bunului supus urmării silite) va fi sancționată cu nulitatea actului de adjudecare.

Pentru a verifica dacă există astfel de notări în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată cât mai apropiată de data organizării licitației și să facă o cercetare a bazelor de date publice referitoare la litigiile în care este sau a fost implicat proprietarul actual al imobilului.

3.    Unele dintre contractele încheiate în legătură cu imobilul vor rămâne în vigoare

Închirierile sau arendările, precum şi cesiunile de venituri făcute de debitor sau terţul dobânditor după data notării urmăririi silite nu vor fi opozabile adjudecatarului.

În schimb, închirierile sau arendările notate în cartea funciară anterior urmăririi silite sunt opozabile adjudecatarului. Cu toate acestea, adjudecatarul nu este ţinut să respecte contractul de locațiune atunci când preţul convenit este mai mic cu o treime decât preţul pieţei sau mai mic faţă de cel rezultat din locaţiunile precedente.

În mod similar, pentru a verifica dacă există notări ale contractelor de locațiune în cartea funciară, este recomandat ca potențialul adjudecatar să solicite și să obțină un extras de carte funciară având o dată ulterioară notării urmăririi silite.

4.    În cazul vânzării la licitație publică nu există garanție contra viciilor ascunse

Spre deosebire de un contract de vânzare obișnuit, adjudecatarul nu va avea beneficia de garanția contra viciilor ascunse. Viciile ascunse sunt acele vicii care, la data predării bunului, nu puteau fi descoperite fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent.

Prin urmare, adjudecatarul nu va beneficia de remediile legale pe care le are la dispoziție un cumpărător obișnuit (de exemplu, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, reducerea corespunzătoare a prețului sau chiar rezoluțiunea vânzării).

În aceste condiții, este recomandat ca potențialul adjudecatar să efectueze o inspecție a imobilului respectiv, eventual împreună cu o persoană care are cunoștințe de specialitate în domeniul imobiliar / locativ.


1.  Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989;
2.  A se vedea, de exemplu, Decizia nr. 1013/2014, pronunțată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă;
3.  Decizia nr. 2710/2012, pronunțată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă;


 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 696 / 12691
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    Avocații Wolf Theiss estimează o creștere de cca. 20% pe segmentul litigiilor, anul acesta. Ligia-Cecilia Popescu, Partener: Mandate noi s-au concretizat în mai multe domenii. O sursă importantă de litigii și, în special, arbitraje, vor continua să fie proiectele de infrastructură mare, minerit, fiscal și achizițiile publice în domeniul industrial
    Echipa MPR Partners | Maravela, Popescu & Asociații se extinde. Cristina Crețu, in-house cu o vastă experiență, și Mihaela Nyerges, avocat specializat în Energie și M&A, s-au alăturat firmei
    În ciuda situației „speciale” în care s-a lucrat, avocații Reff & Asociații au fost implicați în toate tipurile de dispute de business. Date fiind viteza cu care s-au adoptat actele normative, precum și lipsa de claritate a acestora, clienții au fost foarte interesați de perspectiva litigioasă a acțiunilor pe care urmau să le întreprindă sau a consecințelor în cazul unei lipse de reacție
    Suciu Popa câștigă pentru Hidroelectrica un litigiu care consolidează o creanță de peste 22,2 mil. RON
    Cu ce firme internaționale s-au aliat casele locale de avocați și ce onorarii au cerut pentru IPO-ul Hidroelectrica. Stratulat Albulescu a câștigat selecția și gestionează juridic proiectul achiziției activelor CEZ
    Bondoc & Asociații își consolidează echipa prin două promovări și o nouă adiție
    Cătălin Oroviceanu (ex-KPMG Law) s-a alăturat firmei de private equity Sarmis Capital. El a devenit partener în fondul înființat de Cezar Scarlat, cu care a colaborat la Abris Capital
    Bondoc și Asociații anulează o decizie a CNSC și menține atribuirea unui contract de achiziție publică în valoare totală de peste 70 mil. €
    MPR Partners anunță despărțirea de partenerul Ioan Roman. Echipa nu se modifică, firma se va numi MPR Partners | Maravela, Popescu & Asociații
    Ţuca Zbârcea & Asociaţii obține deblocarea licitației de 176 mil. € pentru achiziția a 100 de tramvaie în București
    KPMG Legal România își continuă dezvoltarea strategică în aria serviciilor de consultanță în Tehnologie, IP și Protecția datelor. Flavius Florea se alătură firmei în calitate de Senior Managing Associate
    Digitalizarea instanțelor, urmată de implementarea ședințelor de judecată online, reprezintă un veritabil progres, așteptat de multă vreme, spun litigatorii SAA. Roxana Catea, Managing Associate: Normalitatea în litigii, astfel cum o percepeam anterior pandemiei, nu credem că va reveni, ceea ce nu este în detrimentul justițiabililor
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...