Analiză PeliPartners: Proiectul Codului Urbanismului – reformele majore privind autorizațiile de construire necesită precizie legislativă

„Ca observație generală, deși exercițiul unificării legislației în construcții este, teoretic, unul util, în forma actuală, proiectul Codului Urbanismului nu tratează unele situații practice, semnalate în mod repetat de mediul privat, și nu preia unele soluții coerente din legislația actuală, autorii optând pentru o restructurare a întregului domeniu. Având în vedere că proiectul se află în prezent în faza de dezbatere și consultări, fiind, așadar, încă un document în lucru, este necesar ca actorii implicați în procesul legislativ să aibă în vedere completarea și clarificarea lui astfel încât rezultatul să adreseze aceste aspecte de o manieră coerentă și corectă, arată analiza PeliPartners”, explică Oana Bădărău, partener și coordonatoarea practicii Real Estate & PPP PeliPartners.

Proiectul Codului Urbanismului, înregistrat pe agenda Senatului României sub nr. L195/2023, reunește într-un act unitar trei acte normative principale, respectiv Legea amenajării teritoriului și urbanismului nr. 350/2001 („Legea nr. 350/2001”), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții („Legea nr. 50/1991”) și Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și o serie de alte acte normative secundare.

În ceea ce privește emiterea autorizațiilor de construire, Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu instrumente de lucru noi: înființarea unei Platforme Naționale de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii, cu un ghișeu unic național de autorizare a construcțiilor, înființarea Registrului Național al Construcțiilor ca bază de date pentru monitorizarea și asigurarea performanței construcțiilor. De asemenea, pune bazele unor proceduri simplificate atât pentru locuințele unifamiliale, cât și pentru proiectele complexe.

Una dintre reformele principale aduse în atenția publicului de inițiatorii proiectului vizează simplificarea procedurilor de avizare/autorizare și scurtarea timpului pentru obținerea autorizației de construire. Măsurile concrete în ceea ce privește avizarea includ înființarea Comisiei de acord unic care va centraliza activitatea avizatorilor, păstrarea valabilității avizelor de amplasament emise în faza PUZ și pentru faza de emitere a autorizației de construire și reglementarea unei proceduri de aprobare tacită în cazul neemiterii avizelor în termenele stabilite. Rămân supuse reglementărilor proprii avizele și acordurile emise de autoritățile de mediu, avizul SEVESO emis de ISU și avizul Ministerului Culturii, în timp ce avizele autorităților din sistemul apărării naționale, ordinii publice și securității (SNAOPSN) vor fi emise prin intermediul unei structuri specializate distincte de Comisia de acord unic.

Reglementarea unei proceduri de aprobare tacită este binevenită în contextul în care investitorii se confruntă nepermis de des de întârzieri de săptămâni sau chiar luni ale unor avizatori, fiind întâlnite chiar și situații de blocaj instituțional complet. Acesta ar fi o schimbare majora de paradigmă, până în prezent siguranța în construcții fiind considerată incompatibilă cu autorizarea prin procedura aprobării tacite în lipsa unei voințe exprese și neechivoce a legiuitorului. În proiectul Codului Urbanismului, procedura este însă reglementată în mod ambiguu, întrucât deși se va permite emiterea autorizației și continuarea lucrărilor pe baza aprobării tacite, concomitent se dorește stabilirea condiției ca avizul să fie totuși obținut până la finalizarea lucrărilor. Această condiție dă o eficacitate redusă procedurii de aprobare tacită, deoarece beneficiarul autorizației de construire trebuie să își asume riscul ca avizatorul care a încălcat termenele prevăzute de lege să solicite ulterior modificări ale proiectului (sau să emită un aviz negativ), cu generarea de costuri suplimentare și întârzieri pentru proiect sau chiar punerea întregului proiect in pericol. Totodată, în cazul în care avizatorul nu va emite avizul până la finalizarea lucrărilor, prevederile Codului Urbanismului nu stabilesc dacă se poate realiza sau nu recepția lucrărilor și intabularea clădirii.

Termenul de valabilitate a autorizațiilor de construire

Valabilitatea autorizațiilor va primi și ea o reglementare nouă. În primul rând, perioada de valabilitate în care va putea fi începută executarea lucrărilor va fi de 3 ani, și nu va putea fi prelungită. Durata de execuție a lucrărilor este însă reglementată lacunar. Proiectul de Cod al Urbanismului stabilește că autorizația va fi valabilă pe toată durata de execuție a lucrărilor prevăzută în autorizație și că valabilitatea va înceta dacă lucrările nu au fost finalizate și nu s-a solicitat prelungirea duratei de execuție, dar pe de altă parte nu există nicio prevedere cu privire la procedura și condițiile de prelungire a duratei de execuție - durată de prelungire, taxe etc. - sau de obținere a unei autorizații pentru continuarea lucrărilor, astfel cum există conform reglementările actuale.

Proiectul de Cod al Urbanismului propune o procedură nouă de permitere a unor lucrări de construire pe baza notificării înregistrate la autoritate. În termen de 15 zile lucrătoare, autoritatea va indica dacă este necesară autorizarea. În caz contrar, lucrările se vor putea executa și recepționa doar în baza notificării. În această procedură vor fi incluse o parte din categoriile de lucrări care în prezent se pot realiza fără autorizație de construire. Cu titlu exemplificativ, menționăm modificări de compartimentare interioară, nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare numai dacă nu sunt afectate lungimea și/sau gabaritul căilor de evacuare, ori funcționarea instalațiilor cu rol în asigurarea securității la incendiu, ori gradul de rezistență/nivelul de stabilitate la foc al construcției.

În aceeași procedură se vor încadra schimbările de destinație care nu implică lucrări de construire/desființare însă doar pentru funcțiuni comerciale sau de birouri, cu acces public.

De asemenea, procedura este aplicabilă pentru locuințe unifamiliale cu acces și lot propriu, parter, fără subsol, cu o suprafață construită maximă de 150 mp, în mediu rural, cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil numai în baza unor proiecte tip puse la dispoziție de autoritățile publice centrale sau județene, achiziționate pe baza unor concursuri de soluții, cu respectarea specificului local.

În ceea ce privește construcțiile realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, proiectul Codului Urbanismului propune înăsprirea regimului juridic, prevăzând un termen de prescripție al contravențiilor majorat de la 3 ani la 5 ani și introducând totodată o restricție drastică a posibilității de intabulare ulterioare. Astfel, în locul procedurii actuale de emitere de certificate de atestare a edificării construcției, se vor emite autorizații de regularizare doar pentru lucrări realizate cu nerespectarea autorizației - lucrările executate fără autorizație par excluse din noua reglementare - și doar pentru o serie de construcții de importanță redusă - locuințe unifamiliale, anexe gospodărești, închideri ale balcoanelor etc.. Prin excepție, timp de 1 an după intrarea în vigoare a Codului Urbanismului se vor emite autorizații de regularizare și pentru alte categorii de construcții, însă cu plata unor taxe majorate de 10 ori față de taxele pentru obținerea autorizației de construire.

Analiza PeliPartners arată existența ambiguității cu privire la posibilitatea organului de control care a sancționat contravențional executarea de lucrări neautorizate sau cu încălcarea dispozițiilor autorizației de a impune proprietarului obținerea unei autorizații de regularizare. Această normă nu include limitările prevăzute în capitolul privind autorizația de regularizare, iar ca domeniu de aplicare include și lucrările executare fără autorizație.

În al doilea rând, soarta construcțiilor care nu se încadrează în limitările propuse de Codul Urbanismului rămâne incertă. Imposibilitatea proprietarului de a intabula și de a dispune de o astfel de construcție este, în sine, o sancțiune. Pe de altă parte, considerăm că este de preferat recuperarea unei construcții neautorizate - în măsura în care aceasta respectă reglementările tehnice și urbanistice -, chiar și cu plata unei taxe majorate, față de soluția neeconomică a demolării. Prin urmare, restricțiile pentru obținerea autorizației de regularizare ar putea fi reanalizate de către legiuitor, atrage atenția casa de avocatură.

Analiza PeliPartners arată că proiectul Codului Urbanismului nu a fost actualizat cu cele mai recente modificări legislative în materia proiectelor de energie regenerabilă, implementate prin Legea nr. 21/2023 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991, care permit realizarea în extravilan, fără o documentație prealabilă de urbanism, a proiectelor de energie regenerabilă în suprafață de maximum 50 hectare. Secțiunea de urbanism a noului proiect legislativ prevede că obiectivele permise de Legea nr. 18/1991, în care sunt incluse și proiectele de energie regenerabilă, pot fi realizate în extravilan, în conformitate cu planul de amenajare a teritoriului sau cu planul urbanistic general, dacă acestea includ reglementările urbanistice și informațiile tehnice privind modul de utilizare a terenurilor aflate in extravilan, fie in baza unui proiect urbanistic de detaliu, în cadrul procesului de autorizare a construirii. Este necesară o corelare a normelor legale care să faciliteze realizarea acestor proiecte.

Un alt aspect care necesită corelare este modul de reglementare a publicității autorizațiilor de construire și a termenelor de atacare a acestora de către organisme sociale interesate - ONG-uri. Modificările recente ale Legii nr. 50/1991, intrate în vigoare la 21 aprilie 2023 prin Legea nr. 102/2023 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991, a Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004 și a Legii nr. 350/2001, nu sunt reflectate în prezent în proiectul Codului Urbanismului.