Colliers: Piața locală de terenuri înregistrează în continuare interes crescut, dar blocajele existente în sectorul urbanistic determină tot mai mulți dezvoltatori să renunțe la planurile de achiziție în București și să caute terenuri în alte orașe din țară

Piața terenurilor a rămas activă în primul semestru din 2022, continuând tendințele observate în ultimii doi ani, care au marcat cea mai intensă activitate din 2007 încoace. Dezvoltatorii din segmentul rezidențial rămân interesați cu precădere de zonele din afara Bucureștiului, unde oferta de terenuri este mai consistentă, prețurile sunt mai mici și autorizațiile se obțin fără dificultăți, arată raportul de piață al Colliers privind evoluția pieței imobiliare în primul semestru din 2022. De altfel, sectorul rezidențial beneficiază în continuare de cea mai mare atenție, dar având în vedere că ratele dobânzilor au crescut brusc, inflația diminuează puterea de cumpărare, iar incertitudinile afectează perspectivele pe termen scurt, consultanții Colliers se așteaptă la o încetinire a vânzărilor în a doua jumătate a anului.

Oferta rămâne generoasă, existând destul de multe companii care încearcă să își vândă activele pentru proiecte de regenerare a zonelor industriale/urbane. În ceea ce privește cererea, consultanții Colliers au observat până acum o lichiditate bună a pieței, cu un impact negativ minor din cauza evenimentelor externe, cum ar fi invazia Rusiei în Ucraina sau turbulențele din piețele financiare globale. De asemenea, intenția dezvoltatorilor de retail de a achiziționa terenuri rămâne la fel de puternică precum în trecut, cu noi planuri de proiecte, în special în afara Capitalei.

„Vedem inclusiv noi intrări în acest sector, în special din rândul jucătorilor locali. Totuși, după ani de expansiune puternică, această sub-piață de retail s-ar putea să nu mai pară atât de atrăgătoare cum a fost în trecut, cu un număr important de orașe mici și mijlocii deja vizate pentru dezvoltarea de parcuri de retail. Însă, există încă mult potențial neexploatat care necesită doar o abordare mai atentă. De exemplu, România și Polonia au niveluri similare de consum pe cap de locuitor, și, deși Polonia este de aproximativ două ori mai mare decât România în ceea ce privește populația, stocul său modern de retail este de aproximativ 3,5 ori mai mare decât cel din România", spune Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.

Mai mult, consultanții Colliers se așteaptă să vadă mai multe tranzacții mari în diverse zone ale țării, nu doar în București, deoarece investitorii se îndreaptă în continuare și spre alte orașe mari pentru proiecte de anvergură, dincolo de interesul pentru parcurile de retail din orașele mai mici. În același timp, este posibil ca interesul pentru terenurile din interiorul Bucureștiului să scadă, din cauza lipsei de vizibilitate pe zona urbanistică, ceea ce înseamnă că ponderea orașelor regionale în totalul vânzărilor de terenuri ar putea crește, spre deosebire de anii trecuți, când Capitala reprezenta de regulă trei sferturi din piață.

Între timp, dezvoltatorii de birouri rămân o prezență timidă pe piață, dar consultanții Colliers subliniază că, dacă actuala revigorare a activității de închiriere se va dovedi sustenabilă, acest segment ar putea înregistra o revenire treptată în următoarele trimestre. Având în vedere și situația urbanistică actuală din București, dezvoltatorii de birouri ar putea, de asemenea, să se confrunte cu o mare dificultate în găsirea de terenuri care să permită demararea unui proiect mai devreme de 3 ani.

O tendință importantă pe care consultanții Colliers au observat-o pe piață este intrarea dezvoltatorilor de industrial în zonele urbane, în special în București, unde cel mai probabil vizează viitoare proiecte logistice de proximitate, ajungând uneori în concurență cu alți dezvoltatori „tradiționali” pentru astfel de locații (rezidențial, retail). Având în vedere numărul foarte limitat de proiecte de depozite moderne pentru companii mici pe care le avem, precum și amploarea comerțului electronic din ultimul deceniu, consultanții Colliers se așteaptă să asistăm la mai multe tranzacții de acest gen.

Un alt aspect important de urmărit vizează modificările legislative pe partea de taxe, în special având în vedere situația fiscală dificilă cu care se confruntă statul român. Impozitele pe proprietăți urmează să crească, în timp ce legislația privind TVA-ul se modifică pentru a deveni mai puțin favorabilă achiziționării de proprietăți rezidențiale. Acest lucru ar trebui, de asemenea, să aibă un impact negativ asupra sectorului rezidențial, care reprezintă în prezent combustibilul principal al cererii pentru vânzările de terenuri.

În prima jumătate a anului, prețurile au fost mai mult sau mai puțin stabile, înregistrându-se doar ajustări de la caz la caz. Consultanții Colliers au observat că dezvoltatorii au încercat să obțină anumite reduceri de la proprietarii de terenuri, în special pentru că se confruntă cu costuri de construcție mult mai mari, însă, deocamdată, vânzătorii nu prea au fost dispuși să facă unele concesii. Pe de altă parte, terenurile cu documentații de urbanism aprobate (planuri urbanistice zonale sau de detaliu, autorizații de construire) continuă să se vândă la prețuri substanțial mărite, în comparație cu terenurile similare care nu beneficiază de aceste aprobări, prima depășind chiar și 20-30% în multe cazuri.

Cu o abordare prudent optimistă a contextului macroeconomic general, consultanții Colliers nu trec cu vederea impactul semnificativ pe care costul în creștere al riscurilor/împrumuturilor îl are asupra percepției generale a investitorilor, precum și riscurile sporite ca o recesiune să lovească în cele din urmă România.

„În consecință, am putea începe să vedem unele situații particulare de ajustare a prețurilor terenurilor, deoarece activitatea ar putea încetini pe anumite categorii de active în a doua parte a anului 2022 și în 2023, însă acest lucru nu ar trebui generalizat. Într-o anumită măsură, activitatea de construcție va încetini și ea din cauza factorilor menționați anterior, precum și a costurilor de construcție mai mari și, în special în cazul Bucureștiului, pe fondul incertitudinilor legate de viitoarele reglementări urbanistice. Este dificil de exprimat un punct de vedere clar cu privire la situația din București, în afară de faptul că nu se arată la orizont o rezolvare rapidă, ceea ce înseamnă că vor exista presiuni asupra prețului activelor care necesită aprobări urbanistice, lucru care ar putea duce la scăderea lichidității în această zonă și la realocarea resurselor de capital. Pe de altă parte, terenurile cu planuri urbanistice și autorizații valabile vor rămâne în continuare foarte atractive și lichide”, conchide Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers.