Taxele, salariile şi inflaţia împing costurile administrative pentru birouri la noi maxime în 2026 (analiză)

"Dacă ne uităm la evoluţia din ultimii ani, cel mai mare impact asupra costurilor a venit din zona taxelor, care au generat peste o treime din majorări şi continuă să crească semnificativ şi în 2026. Acest lucru este strâns legat de creşterea costurilor de construcţie, care a dus la o majorare medie de aproximativ 30% a valorii impozabile a clădirilor odată cu reevaluarea acestora. În paralel, vedem creşteri importante şi la mentenanţa tehnică, servicii de pază şi securitate la incendiu sau curăţenie, unde costurile sunt cu 35% până la 75% mai mari faţă de 2022, pe fondul creşterii salariilor, al scumpirii consumabilelor şi al revenirii angajaţilor la birou", a explicat Mihai Iustin, Operational & Technical Manager | Director | Asset Services în cadrul Colliers, citat în comunicatul companiei.

Potrivit sursei citate, unul dintre principalii factori care apasă asupra costurilor este zona salarială. De la jumătatea lui 2026 este aşteptată o nouă majorare de aproape 7%, care pune presiune suplimentară pe bugetele deja tensionate. În ultimii ani, impactul a fost semnificativ: faţă de 2019, salariul minim brut s-a dublat în România, ceea ce se reflectă direct în costurile serviciilor care depind de forţa de muncă.

Analiza companiei nu include costurile cu utilităţile, deoarece acestea sunt, în majoritatea cazurilor, facturate separat chiriaşilor, în funcţie de consum. Şi aici însă apar schimbări relevante: pentru persoanele juridice, tarifele la energia electrică au scăzut faţă de vârful atins la începutul războiului din Ucraina, dar s-au stabilizat în 2024 - 2025 la un nivel de peste două ori mai mare decât în perioada 2018 - 2019. În plus, tensiunile recente din Orientul Mijlociu indică o posibilă reluare a trendului de creştere a costurilor energetice pe termen mediu, tendinţa care se observă deja în contextul noilor contractări.

Taxele reprezintă cea mai mare componentă a costurilor de administrare, cu aproape 38% din total, urmate de mentenanţa tehnică (22%) şi serviciile de pază şi securitate la incendiu (aproape 14%). În practică, actualizarea valorii impozabile a clădirilor, pe fondul creşterii costurilor de construcţie din ultimii ani, duce la ajustări semnificative ale taxelor locale şi pune presiune suplimentară pe bugetele chiriaşilor, susţine compania.

Presiunile nu vin însă doar din zona salariilor şi a taxelor, ci şi din reglementări. De exemplu, costurile cu gestionarea deşeurilor - deşi reprezintă doar aproximativ 2% din total - s-au dublat în ultimii ani, atât pe fondul revenirii angajaţilor la birou, cât şi al noilor cerinţe europene privind reciclarea şi tratarea deşeurilor. În acelaşi timp, revenirea treptată a angajaţilor la birou contribuie la creşterea costurilor operaţionale, printr-un consum mai ridicat de servicii şi resurse la nivelul clădirilor, menţionează Colliers.

La nivel regional, România se menţine în linii mari aliniată cu ţările din Europa Centrală şi de Est în ceea ce priveşte costurile de administrare. Potrivit datelor companiei de profil, tarifele sunt cu aproximativ 10% sub cele din Ungaria şi cu 20% mai mici decât în Polonia, diferenţele fiind explicate în principal de nivelul mai redus al salariilor. Există însă variaţii importante între pieţe: impactul taxelor este de peste două ori mai mare în România faţă de Ungaria, iar în Polonia chiriaşii au plătit în 2024 cu aproape 50% mai mult decât în România.

"Chiar şi în acest context, nivelul relativ mai redus al costurilor rămâne un avantaj competitiv pentru România în atragerea chiriaşilor internaţionali. Pe termen scurt, evoluţia acestor costuri va depinde în mare măsură de dinamica salariilor, de politicile fiscale şi de contextul geopolitic, însă presiunile rămân ridicate", precizează compania imobiliară.

Colliers este administrator de spaţii de birouri din România, cu un portofoliu de peste 650.000 de metri pătraţi de birouri şi aproximativ 400 de chiriaşi. În total, compania administrează aproape 700.000 de metri pătraţi de proiecte imobiliare, incluzând şi proprietăţi industriale şi comerciale, cu bugete operaţionale şi de mentenanţă de peste 30 de milioane de euro anual.