ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Modificare legislativă: Construcțiile edificate fără autorizație vor putea fi intabulate în cartea funciară. Cum se va aplica

10 Ianuarie 2020   |   Andrei Vlasin, Avocat asociat, D&B David si Baias

Până acum, pentru orice clădire, mai puțin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcții fără autorizație.

 
 
Construcțiile realizate fără autorizație vor putea fi intabulate în cartea funciară dacă termenul de prescripție pentru sancționarea unei astfel de fapte s-a împlinit și dacă clădirea întrunește cerințele fundamentale privind calitatea în construcții. Aceasta este una dintre prevederile cheie ale Legii 7/2020 care modifică Legea 50/1991 privind calitatea în construcții, publicată săptămâna aceasta în Monitorul Oficial. Modificarea legislativă anunță, din punctul nostru de vedere, rezolvarea situației juridice pentru o parte semnificativă dintre construcțiile din România care au fost construite fără autorizație de construire.

Până acum, pentru orice clădire, mai puțin pentru cele edificate înainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care să permită intabularea în cartea funciară a unei construcții fără autorizație. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrării în legalitate care presupune obținerea unei autorizații de construire ulterioare edificării. 


Însă, în luna iunie a anului trecut, Înalta Curte de Casație si Justiție (ICCJ) a pus capăt unei soluții practicate pe scară largă de proprietarii imobilelor construite fără autorizație, excluzând orice posibilitate de intabulare în cartea funciară în afara sistemului administrativ de autorizare și recepționare a construcțiilor. Mai precis, ÎCCJ a statuat că, că „lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială).”

Este de presupus că actualele modificări vin să acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ și să simplifice procedura de intabulare a unor astfel de construcții dacă a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislației în vigoare, executarea de construcții fără autorizație constituie contravenție sau, după caz, infracțiune și se pedepsește conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancțiunea este de 3 ani de la data săvârșirii faptei.

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizație de construire, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii se pot emite în baza unei expertize tehnice care să ateste respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu privire la încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.  Mai precis, expertiza tehnică trebuie să confirme respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții (rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate şi mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie şi izolare termică, utilizare sustenabilă a resurselor naturale). De asemenea, construcția trebuie să respecte reglementările de urbanism aplicabile.

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripție de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă punctele menționate mai sus, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.  În baza acestui document, beneficiarul construcției poate proceda la intabularea în cartea funciară.

Sesizăm, totuși, că legiuitorul nu a tratat o situația deosebit de des întâlnită în practică, când beneficiarul obține autorizația de construire, dar, din varii motive, nu efectuează la timp recepția la terminarea lucrărilor, iar autorizația de construire și avizele expiră, fără vreo posibilitate de prelungire.

Aspecte care necesită clarificare

Ca o propunere de amendament, considerăm deosebit de utilă stabilirea unei proceduri simplificate pentru construcțiile edificate în baza unei autorizații de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai întocmit procesul verbal de recepție la finalizare lucrărilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atât pentru beneficiarii construcțiilor care nu au obținut autorizația de construire, cât și pentru cei care au obținut-o, dar durata lucrărilor a depășit perioada autorizată. Bineînțeles, în ambele cazuri trebuie respectate credințele fundamentale privind calitatea în construcții.

Un alt aspect sensibil și care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescripție menționat mai sus având în vedere că pentru începutul termenului de prescripție și împlinirea termenului de prescripție există opinii divergente în doctrina și în practica judiciară.  Potrivit unei opinii, prescripția nu începe să curgă în lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În acest caz, procedura simplificată nu ar mai fi posibilă, dat fiind faptul că în lipsa unei autorizații de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de recepție. A doua opinie consideră că prescripția curge de la data încetării lucrărilor de construire, indiferent dacă există sau nu recepție la terminarea lucrărilor. Această a doua interpretare permite aplicarea modificărilor legislative și este posibil să fi fost avută în vedere de legiuitor. În lipsa unor prevederi exprese care să tranșeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcționarilor însărcinați cu emiterea certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției.

În concluzie, modificarea Legii 50/1991 și instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare în circuitul civil a imobilelor construite fără autorizație de construire oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligația intabulării construcțiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate.

 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


     

    Ascunde Reclama
     
     

    POSTEAZA UN COMENTARIU


    Nume *
    Email (nu va fi publicat) *
    Comentariu *
    Cod de securitate*







    * campuri obligatorii


    Articol 115 / 14958
     

    Ascunde Reclama
     
    BREAKING NEWS
    ESENTIAL
    Avocații Mitel & Asociații sunt implicați în discuții care privesc tranzacții noi, estimate a se finaliza în T1-2020. Sorin Mitel (Managing Partner): Avocatura rămâne esențialmente o profesie și mai puțin o „afacere” în care prețurile să dicteze competitivitatea
    Conferință internațională în domeniul arbitrajului la București: ”Innovation in Arbitration and M&A Disputes”
    Voinescu Lawyers a încheiat o alianță cu Studio legale asociato Martinez & Novebaci din Milano. Casa de avocați a deschis și un birou la Paris
    România a câștigat arbitrajul în care italienii de la FIN.CO.GE.RO cereau despăgubiri de 327 mil. €. Ce facturi a plătit statul pentru apărare în acest dosar și ce firme de avocați sărbătoresc victoria
    RTPR Allen & Overy, avocații vânzătorilor Sano Vita. Cornel Soare, unul dintre fondatori și CEO al Sano Vita: Am apreciat profesionalismul echipei RTPR conduse de Alina Stăvaru pentru modul în care ne-a ghidat prin labirintul tuturor complexităților juridice
    Ce punctaje au obținut firmele selectate de Ministerul Finanțelor pentru derularea Programului MTN | Pelinari și Pelinari, în asociere cu Cleary Gottlieb, s-a clasat pe prima poziție. Pe lista finaliștilor sunt și asocierile din care fac parte Filip & Company și Volciuc-Ionescu
    Dr. Sabin Taclit, Legal Manager în cadrul NextGen Communications: Strategia departamentelor juridice va rămâne aceeași și în anul 2020: prevenire și inovație. Va fi un an dedicat mai mult consultanței juridice și mai puțin activității litigioase
    LegiTeam: ZRVP recrutează avocat definitiv pentru departamentul Litigii
    Avocații Radu și Asociații SPRL obțin o nouă confirmare din partea Înaltei Curți de Casație și Justiție a momentului de la care curge termenul de prescripție în materie fiscală
    Printre cele mai interesante proiecte ale avocaților de IP de la TZA a fost mandatul legat de anularea unui brevet de invenție acordat în domeniul metalurgiei, în care s-a obținut respingerea unei cereri de despăgubiri în valoare de peste 100 mil. usd. Echipa acordă asistenţă juridică în tranzacţii mari de tip „private equity” şi în alte preluări comerciale complexe
    Asistența acordată UiPath, printre proiectele de o mare complexitate ale echipei de IP de la Filip & Company. Monica Stătescu (Counsel): Ne așteptăm ca zona IT să fie extrem de activă și anul acesta. Apar din ce în ce mai multe start-up-uri în domeniul dezvoltării de software, iar firmele cu renume investesc în dezvoltarea de noi tehnologii
    Cum lucrează avocații de Concurență de la bpv Grigorescu Ștefanică. Cristina de Jonge, Avocat senior coordonator: În toate cazurile în care am atacat deciziile am reușit fie anularea sancțiunii, fie reducerea semnificativă, cu peste 45%, a amenzii acordate
     
    Citeste pe SeeNews Digital Network
    • BizBanker

    • BizLeader

        in curand...
    • SeeNews

      in curand...