Intrarea în vigoare a Legii nr. 264 ̸ 2021. Modificări esenţiale aduse Legii cadastrului şi publicității imobiliare nr. 7 ̸ 1996 și Legii fondului funciar nr. 18 ̸ 1991

Principalele noutăți aduse de aceasta lege vor influența aria de practică M&A, respectiv operaţiunile de fuziune și divizare a societăţilor, regimul imobilelor înscrise în Cărțile Funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare („Decretul-lege nr. 115/1938”), dar și aspectele de ordin organizatoric referitoare la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliara („ANCPI”).

Cu titlu preliminar, începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 264/2021, ANCPI va trece în subordinea Ministerului Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Administraţiei, anterior fiind prevăzut că se află în subordinea Guvernului şi sub coordonarea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice.

Totodată, potrivit noului act normativ, avocații, notarii publici, executorii judecătoreşti, persoanele fizice şi juridice autorizate să efectueze lucrări de cadastru, geodezie, cartografie, experţii judiciari, instituţiile şi autorităţile publice, precum şi alte entităţi care îndeplinesc un serviciu public, în scopul îndeplinirii atribuţiilor acestora, vor beneficia de acces online, în mod gratuit, la seturile de date administrate de ANCPI și instituțiile sale subordonate, în funcție de disponibilitatea datelor în format electronic.

            I. Actualizarea listei documentelor în baza cărora se intabulează drepturile reale imobiliare ce se transferă prin efectul fuziunii sau al divizării

O schimbare importantă va influenţa procedura intabulării în cartea funciară a transmisiunii drepturilor reale imobiliare ce operează prin efectul fuziunii sau al divizării societăţilor. Aceasta se va efectua în baza unei documentaţii ce va cuprinde:

       ·         hotărârea instanţei de judecată care se pronunţă asupra legalităţii fuziunii sau a divizării;

       ·         dovada de înregistrare în Registrul Comerţului;

       ·         certificatul de înmatriculare în Registrul Comerţului;

       ·         proiectul de fuziune/divizare încheiat în formă autentică.

Așadar, procedura intabulării în cartea funciară a transmisiunii drepturilor reale imobiliare ce operează prin efectul fuziunii/divizării societăţilor va fi una simplificată, doar în baza documentelor indicate mai sus.

De asemenea, pentru autentificarea proiectului de fuziune sau de divizare, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare.

II. Desfășurarea Programului național de cadastru și carte funciară

În cadrul Programului naţional de cadastru şi carte funciară vor fi finanţate, în condiţiile legii, şi lucrările de înregistrare sistematică ce vor fi iniţiate de unităţi administrativ-teritoriale, având ca obiect sectoare cadastrale, indiferent de calitatea titularului dreptului, respectiv proprietar, titular al unui drept real asupra imobilului sau posesor de (i) imobile din extravilan; (ii) imobile din intravilan; (iii) imobile din extravilan şi din intravilan.

Totodată, documentele tehnice cadastrale realizate la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale sau, după caz, cele realizate la nivel de sectoare cadastrale vor fi afișate, prin grija oficiului teritorial, pentru o perioadă de 60 de zile. În acest sens, cererile de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului se formulează în termen de 60 de zile de la data afişării şi sunt însoţite de documente doveditoare.

În contextul intrării în vigoare a Legii nr. 264/2021, a fost stabilita componenţa comisiilor de soluționare a cererilor de rectificare a documentelor tehnice cadastrale, acestea fiind formate din reprezentanţi desemnaţi de primar, reprezentanţi mandataţi ai executantului lucrării de înregistrare sistematică şi reprezentanţi desemnaţi de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

De asemenea, perioada de soluționare a cererilor de rectificare a fost extinsă faţă de vechea reglementare, de la 30 de zile la 90 de zile de la finalizarea perioadei de afişare, conform realităţii din teren şi unei proceduri stabilite prin regulament, aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al ANCPI.

Mai mult, a fost abrogată obligația de menționare din oficiu în cuprinsul cărților funciare ale imobilelor a faptului că acestea fac obiectul Programului naţional de cadastru şi carte funciară. Această obligație subzistă în perioada de efectuare a înregistrării sistematice, precum şi ulterior integrării documentelor tehnice în sistem, până la finalizarea soluţionării cererilor de rectificare.

O altă modificare adusă Legii nr. 7/1996, constă în faptul că, în cazul deschiderii din oficiu a noilor cărţi funciare, înscrierile active din vechile cărţi funciare se transcriu cu aceleaşi efecte juridice şi sub acelaşi rang avute anterior.

            III. Modificarea listei documentelor anexate cererilor privind înscrierea, recepția sau avizarea în cartea funciara

Cererile privind înscrierea în cartea funciară, recepția sau avizarea vor trebui însoţite de înscrisul prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere sau, după caz, de înscrisul pentru care se solicită recepţia sau avizarea.

Suplimentar, noua reglementare prevede că aceste cereri vor trebui însoțite și de redarea pe suport informatic a înscrisurilor emise în formă materială, semnate de deponent cu semnătură electronică calificată, prin care certifică faptul că redarea pe suport informatic s-a făcut după originalul sau copia legalizată a înscrisului şi că nu a fost alterat conţinutul acestuia, sub sancţiunea nulităţii absolute a înscrierii, recepţiei sau avizării. Pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară, înscrisul pe suport informatic astfel depus are efect juridic echivalent înscrisului original şi va sta la baza soluţionării cererii.

IV. Regimul imobilelor cuprinse în cărțile funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare

În conformitate cu versiunea actualizată a Legii nr. 7/1996, în regiunile de carte funciară care au fost supuse Decretului-lege nr. 115/1938, cu excepţia imobilelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, înscrierile privitoare la imobile cuprinse în cărţile funciare deschise anterior vor continua să fie făcute în cărţile respective, cu respectarea dispoziţiilor Codului Civil (Legea nr. 287/2009, republicata, modificarile ulterioare). Pentru aceste imobile, înregistrarea în planul cadastral se va realiza printr-o documentaţie cadastrală în baza căreia se va atribui număr cadastral.

Pentru toate aceste imobile se vor deschide cărţi funciare noi în baza unei documentaţii cadastrale, cu respectarea prevederilor legale aplicabile actelor, faptelor sau situaţiilor juridice ce stau la baza deschiderii acestora, în următoarele cazuri:

       ·         înscrierea unei construcţii sau extinderea acesteia dacă a fost edificată pe două sau mai multe imobile, identificate cu număr topografic;

       ·         alipirea sau dezlipirea, efectuată în baza consimţământului proprietarului tabular exprimat în formă autentică. În acest caz, deschiderea noii cărţi funciare pentru imobilul rezultat se va realiza fără a fi necesară deschiderea prealabilă a unei cărţi funciare pentru imobilul sau imobilele care fac obiectul alipirii sau dezlipirii;

       ·         înscrierea dreptului de proprietate dobândit în temeiul legilor de restituire a proprietăţilor funciare sau al Hotărârii Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea şi evaluarea unor terenuri deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat, cu modificările şi completările ulterioare, asupra întregului imobil sau asupra unei părţi care se vă desprinde din acesta;

       ·         notarea posesiei în situaţia în care nu s-au efectuat înscrieri în cartea funciară în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Codului Civil (Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare);

       ·         imobilul ce face obiectul actului sau faptului juridic supus înscrierii este format din mai multe imobile sau părţi din acestea, identificate cu număr topografic;

       ·         imobilul este situat pe raza unei alte unităţi administrativ-teritoriale faţă de cea pe care a fost deschisă cartea funciară.

            V. Regimul imobilelor pentru care este necesara exproprierea pentru cauză de utilitate publică

În cazul imobilelor pentru care este necesară exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în vederea realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, la solicitarea expropriatorului, persoana autorizată va întocmi documentaţiile cadastrale individuale.

Pe de altă parte, în situaţia în care persoana autorizată nu poate identifica proprietarii, posesorii sau alţi deţinători legali, ori în lipsa actelor de proprietate sau a documentelor care atestă calitatea de posesor, dreptul de proprietate se înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale, urmând ca intabularea dreptului de proprietate să se facă ulterior, în baza unei documentaţii care va cuprinde:

·         identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan;

·         actul care atestă dreptul de proprietate;

·         certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat acest imobil.

Cât priveşte modificarea Legii nr. 18/1991, aceasta se referă la faptul că finanţarea activităţii de cadastru funciar, precum şi a băncilor de date aferente acestora, la nivel judeţean şi naţional, se va realiza de la buget, în cazul planurilor parcelare realizate şi recepţionate potrivit legislaţiei specifice a cadastrului fiind aplicabile dispoziţiile referitoare la cofinanţare prevăzute de Legea nr. 7/1996.

În concluzie, Legea nr. 264/2021 aduce o serie de modificări semnificative care influențează aspectele referitoare la intabularea drepturilor reale imobiliare ce se transferă prin efectul fuziunii sau al divizării societăţilor, desfășurarea Programului național de cadastru și carte funciară, precum şi procedura de înscriere, recepție sau avizare în cartea funciară. De asemenea, noutățile legislative privesc regimul imobilelor cuprinse în cărțile funciare supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, dar și al imobilelor pentru care este necesară declanşarea procedurii de exproprierea pentru cauză de utilitate publică.