ZRP
Tuca Zbarcea & Asociatii

Departamentul imobiliar al firmei Stratulat Albulescu, parte a rețelei internaționale TerraLex, a înregistrat anul trecut un grad de încărcare fără precedent, iar dinamica proiectelor s-a reflectat în mod corespunzător și în venituri. Silviu Stratulat, Managing Partner: Tendința pieței este de a simplifica modul de lucru. Clienții vor ca drafturile utilizate să fie cât mai practice, eficiente, fără o încărcare deosebită în privința clauzelor care nu privesc neapărat aspecte juridice

14 Ianuarie 2022   |   Ștefania Enache

Avocații sunt implicați în achiziția a patru active din zona hotelieră, dar și într-o achiziție a unei importante clădiri de birouri situată în centrul Capitalei.

 
 
Piața imobiliară a continuat să fie efervescentă în această perioadă aflată o lungă perioadă de timp sub semnul restricțiilor impuse ca urmare a declanșării pandemiei.Segmentele de rezidențial, logistică și retail sunt cele mai active.În schimb, în zona spațiilor de birouri se constată o evoluție mai temperată. „Contrar așteptărilor, sectorul hoteliar, foarte afectat de pandemia Covid, are o dinamică deosebită, mulți dintre dezvoltatorii consacrați în această arie sau în alte zone ale pieței, concentrându-se pe achiziția, reabilitarea sau dezvoltarea unor proiecte privind spațiile de cazare moderne”, punctează Silviu Stratulat, Managing Partner Stratulat Albulescu & Asociații (SAA)


În linie cu dinamica pieței, și proiectele echipei SAA sunt foarte variate, înscriindu-se foarte bine în tendințele actuale.

De altfel, activitatea departamentul imobiliar a înregistrat un grad de încărcare fără precedent cu proiecte vizând achiziții de terenuri destinate dezvoltării de proiecte rezidențiale sau logistice, achiziții de proiecte rezidențiale nefinalizate ori de achiziții de active generatoare de venituri (parcuri logistice, galerii comerciale sau de tip «strip mall»).

În plus, avocații sunt implicați în achiziția a patru active din zona hotelieră, dar și într-o achiziție a unei importante clădiri de birouri situată în centrul Capitalei.

„Cel puțin o treime din proiecte includ o componentă de finanțare care este gestionată de departamentul de Bancar și Finanțări condus de colegul nostru, Cristian Vlaicu. Departamentul de Construcții, distinct de cel Imobiliar în cadrul societății noastre de avocatură, a avut un an foarte încărcat, gestionând mandate care au privit contracte de antrepriză pentru edificarea ansamblurilor rezidențiale, a unor construcții cu destinația de hotel sau reabilitarea unor construcții existente. Tendința pieței este de a simplifica modul de lucru, solicitările clienților fiind ca drafturile utilizate să fie cât mai practice, eficiente, fără o încărcare deosebită în privința clauzelor care nu privesc neapărat aspecte juridice”, precizează Silviu Stratulat.



 
Anul 2021 a adus multe proiecte pentru departamentul imobiliar și pentru cel de construcții, care împreună au peste zece avocati și reprezintă una dintre cele mai solide echipe din piața avocaturii de business.

Gradul de încărcare și dinamica proiectelor s-au reflecat în mod corespunzător și în ceea ce privește veniturile SAA.

„Ne bucurăm să fim firma de avocatură de încredere pentru o multitudine de companii lideri în sectoarele lor de activitate, care apelează la serviciile noastre atât cu privire la aspecte day-to-day, cât și strict cu privire la anumite aspecte de drept imobiliar, încredințându-ne proiectele lor cele mai complexe și provocatoare. Printre aceștia se numără: World Class Romania – din zona de Sports & Fitness; Hervis Sports & Fashion - Retail; Cordia Romania, Catinvest Group și Element Development parte a One United Properties – reprezentativi pentru Real Estate;  Indotek Group – Property Management, pentru a numi doar câteva”, subliniază Daiana Assoum, Associate SAA.

Avocatul mai amintește faptul că, în ultimul an, echipa din România a continuat colaborarea cu firma de avocatură Sarhegyi & Partners din Ungaria într-o serie de tranzacții în care consultanții reprezintă o companie maghiară controlată de stat.

„În plus, în ceea ce privește colaborarea cu firmele de avocatură străine, important de menționat este faptul că începând din vara anului 2019, ne mândrim să fim parte a rețelei internaționale TerraLex. Invitația de a adera la această prestigioasă rețea de firme ca membru exclusiv pentru România vine ca o confirmare a eforturilor noastre pe plan internațional și a rezultatelor deosebite atât în relația cu clienții noștri, cât și cu alte case reputate de avocatură fie ca acestea provin din UK, Germania, Franța, Italia sau Spania. Continuăm astfel să reprezentăm clienții într-un mod cât mai eficient, să interacționăm cu firme de avocatură din alte jurisdicții să cunoaștem și să ne adaptăm cu succes unor culturi juridice diferite”, completează Daiana Assoum.

 

Provocările din industrie


Fiind o industrie activă, zona imobiliară se confruntă și cu provocări importante. Tudor Ciambur, Partener SAA, atrage atenția că există chiar o notă generală aplicabilă tuturor operatorilor din piața de Real Estate & Construction. Astfel, avocatul nominalizează majorarea prețurilor materialelor de construcții ca fiind una dintre principalele provocări ale acestei perioade.

„În ultimul an, a avut loc o creștere continuă a prețurilor, între 20% și chiar cu mai mult de 100%, de la caz la caz, în funcție de materiale (cherestea, fier, profile aluminiu etc.). Care sunt cauzele acestor scumpiri? Părerile sunt împărțite, insă în general sunt menționate restricțiile impuse de pandemia COVID-19, închiderea anumitor centre de producție și implicit cererea mai mare decât ceea ce se poate produce la acest moment, diminuarea stocurilor furnizorilor din cauza absenței anumitor componente necesare pentru producția de materii prime, creșterea cursului euro și altele. La toate acestea, se adaugă creșterea prețurilor energiei și a combustibilului. Desigur, efectele acestor scumpiri sunt cel mai ușor vizibile și se resimt, în primul rând, în segmentul rezidențial, unde prețurile locuințelor au crescut în paralel, cu aproximativ 30% față de aceeași perioadă a anului trecut”, detaliază expertul.

O altă problemă bine cunoscută și unanim confirmată de reprezentanții sectorului imobiliar o reprezintă lipsa forței de muncă în domeniu. „Desigur, principala cauză o reprezintă migrația personalului în Europa de Vest. La ce soluții au recurs constructorii? Angajarea de muncitori străini și, în paralel, formarea angajaților la locul de muncă, aspect care presupune costuri semnificative care conduc, în final, la creșterea prețului final”, arată Tudor Ciambur.

Avocatul mai spune că dezvoltatorii imobiliari a căror activitate se concentrează în București, întâmpină o altă problemă: în februarie 2021, au fost suspendate hotărârile de aprobare a PUZ- urilor coordonatoare de sector pentru Sectoarele 2 – 6, pentru o perioadă de 12 luni. Anterior, PUZ-ul coordonator al Sectorului 3 fusese deja suspendat în instanță. Drept consecință, un număr considerabil de proiecte sunt blocate.

„Tot cu titlu particular, facem mențiune la scăderea cererii privind spațiile de birouri, acesta fiind, de altfel, segmentul imobiliar cel mai afectat de pandemie. Deși au trecut mai mult de 18 luni de la debutul acestei situații în România, până în prezent s-a reluat puțin munca efectivă la birou. Munca de acasă, munca la birou prin rotație ori formatul hibrid au făcut ca chiriașii să își reconsidere nevoile privind spațiul de lucru. În consecință, nu doar că a scăzut cererea pentru spații noi, dar mulți chiriași chiar au renunțat la spațiile avute anterior, fie în baza drepturilor contractuale, fie, mai rar, în urma negocierilor cu proprietarii. Cu toate acestea, clienții noștri care operează in piața de birouri sunt încrezători că lucrurile vor reveni la normal în 2022, acesta fiind anul în care vor fi începute proiecte noi, cu livrare în 2023 sau 2024”,  completează avocatul.

În ceea ce privește cele mai dificile aspecte ale unei tranzactii cu componentă de Real Estate, Silviu Stratulat susține că investitorii acordă o atenție deosebită existenței autorizației de prevenire a incendiilor, proprietății asupra drepturilor de proprietate intelectuală asupra construcțiilor existente (planuri arhitecturale) și garanțiilor pentru buna execuție și celor pentru remedierea defecțiunilor, penalităților pentru neexecutarea obigațiilor contractale.

„Garanția pentru evicțiune, clauzele privind limitarea ori extinderea răspunderii, declarațiile și garanțiile părților ori cele privind stabilirea compensațiilor și despăgubirilor, precum și subiectul asigurării de titlu și condiționarea achiziției de finalizare a anumitor demersuri urbanistice rămân cele mai disputate subiecte în legătură cu tranzacțiile din zona imobiliară. În contractele de închiriere, prevederile privind predarea spațiului, sarcina efectuării reparațiilor, încetarea contractului și despăgubirile datorate în caz de reziliere sunt cele care necesită cel mai mult timp pe parcursul negocierilor și asupra cărora părțile acordă, de obicei, o atenție sporită”, detaliază avocatul.

Experții SAA văd anul 2022 ca fiind unul de revenire a domeniilor afectate, de exemplu preconizează o revenite a pieței de birouri.

De asemenea, Tudor Ciambur crede că va continua expansiunea invesțiilor în domeniul industrial/logistic și de retail. „Nu în ultimul rând, deja am fost informați de către anumiți clienți despre anumite planuri de investiții noi în domeniul rezidențial. Așadar, avem toate premisele ca întreaga activitate a acestei arii de practică în 2022 să depășească volumul de activitate din 2021”, susține avocatul.


Proiecte cheie

Practica SAA include foarte multe proiecte importante. Dintre acestea, avocații au ales cinci mandate. Este vorba despre asistența juridică acordată societății Cordia International Hungary (unul dintre cei mai mari dezvoltatori și investitori imobiliari din Europa Centrală de Est și unul dintre cei mai mari 20 de dezvoltatori din Europa în dezvoltarea primului proiect rezidențial de concept de casă inteligentă din București) cu privire la achiziția unui teren de 8.000 m.p. în nordul Bucureștiului. Terenul, situat strategic în zona Tei-Petricani, urmează planul de extindere al Cordia pe piața rezidențială din București. Proiectul a fost coordonat de Silviu Stratulat (Managing Partner) împreună cu Tudor Ciambur (Managing Associate), iar din echipa au făcut parte Alina Vîrlan (Associate) și Adriana Stoica (Associate).

Un alt proiect a vizat asistența juridică acordată lui Ionuț Negoiță cu privire la achiziția unui teren situat în Estul Bucureștiului. Terenul, însumând peste 100.000 de metri pătrați, se află pe platforma fostei fabrici Republica din București și a fost achiziționat în vederea dezvoltării unui complex rezidențial. Proiectul a fost coordonat de Silviu Stratulat (Managing Partner), cu implicarea avocaților Tudor Ciambur (Managing Associate) și Daiana Assoum (Associate).

De asemenea, echipa SAA a oferit sistență juridică companiei Hervis Sports & Fashion S.R.L. cu privire la închirierea unui spațiu în suprafața de aproximativ 1.400 m.p., în cadrul Electroputere Parc, Craiova. Proiectul a fost coordonat de Silviu Stratulat (Managing Partner) care a lucrat îndeaproape cu Daiana Assoum (Associate).

În aceeași linie se înscrie și asistența juridică acordată World Class România S.A., liderul sectorului de fitness din România, cu peste 40 de locații de alergare și încă zece în curs, în probleme juridice de zi cu zi care, în special în urma suspendării activității clientului în centrele sale de fitness și sănătate din cauza deciziilor autorităților de atenuare a efectelor COVID-19. Proiectele au fost coordonat de Silviu Stratulat (Managing Partner), care a lucrat îndeaproape cu Tudor Ciambur (Managing Associate), Daiana Assoum (Associate) si Alina Virlan (Associate).

„Cererea pentru spații de birouri a cunoscut cea mai mare scădere dintre toate domeniile sectorului imobiliar. Motivul este evident – pandemia și regulile impuse privind distanțarea socială. Așadar, deși am fost și suntem implicați în proiecte privind achiziția de clădiri de birouri, a fost înregistrată o scădere în asistența juridică acordată cu privire la încheierea contractelor de închiriere, cu precădere în domeniul office. Însă pandemia a fost „benefică” pentru două arii importante ale sectorului imobiliar, respectiv pentru dezvoltatorii de spații industriale și logistice și pentru cei care activează în domeniul rezidențial. Transferul ori extinderea multor afaceri de retail în mediul online, munca de acasă și livrarea la domiciliu sunt factorii care au dus la o creștere fulminantă a cererii în aceste domenii. Iar cu privire la sectorul industrial/logistic, credem că încă este loc de creștere deoarece România rămâne încă una dintre cele mai slab dezvoltate piețe din Europa Centrală și de Est în acest domeniu. Aceste tendințe au fost reflectate și în activitatea firmei din ultimele 12 luni, fiind implicați în numeroase proiecte având ca obiect achiziția de terenuri în scopul dezvoltărilor de proiecte imobiliare logistice/industriale, rezidențiale ori de retail. Toate acesta au fost investiții noi. Cu titlu particular, deși Bucureștiul și județul Ilfov contiuă să fie cele mai atrăgătoare zone de investiții în domeniul pieței logistice locale, am primit tot mai multe solicitări de asistență pentru dezvoltarea de astfel de centre în alte orașe din țară. De asemenea, am fost implicați în numeroase proiecte privind achiziția de terenuri în scopul dezvoltării de spații de retail – supermarketuri, în principal adiacente proiectelor deja existente”, explică Tudor Ciambur.

„Proiectele de închirieri de spații de birouri au cunoscut o scădere semnificativă din cauza crizei generate de pandemia Covid-19. Cu toate acestea, am asistat clienți în regândirea și renegocierea configurației de muncă în cadrul birourilor, prin relocarea birourilor în spații mai mici și/sau mai atractive din punct de vedere economic. De asemenea, am asistat clienți în închirierea spațiilor logistice/industriale, acționând în cele mai multe cazuri de partea proprietarilor”, adaugă Daiana Assoum.

Printre cele mai complexe mandate pe care echipa SAA le gestionează în acest moment se numără achiziția (leveraged) unei importante clădiri de birouri pe calea unui share deal (achiziția societatii vehicul care o deține). Achiziția este complexă prin numărul de specializări implicate (Imobiliar, Societar, Concurență, Proprietate Intelectuală, Protecția Datelor, Bancar și Finanțări), dar și prin structura documentelor de tranzacție.

Un alt mandate relevant vizează achizitia unui ansamblu imobiliar nefinalizat cu etape care includ încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare care să faciliteze finanțarea lucrărilor de construcție direct de către promitentul compărător.






O
piniile unor profesioniști care ocupă poziții de top în departamentele juridice ale unor companii importante, pe platforma www.in-houselegal.ro. Urmărește temele dezvoltate de avocați sau membri ai comunității In-houseLegal și propune subiecte.



Creditarea este la un nivel ridicat

În anul 2021, creditarea sectorului imobiliar a ajuns la un nivel foarte ridicat, acesta fiind un domeniu care nu pare să fi fost afectat de criza pandemică.

„Băncile și instituțiile financiare finanțează proiecte imobiliare începând cu cele din sectorul retail până la dezvoltările imobiliare din sectorul comercial. Dacă proiectul imobiliar este unul bun, dat fiind că există o lichiditate mare în piață, finanțarea se poate obține cu ușurință aproape de la orice instituție de credit sau financiară, rămânând în discuție nivelul dobânzii și al celorlalte costuri de creditare”, precizează Cristian Vlaicu, Partner – Banking & Finance SAA.

Expertul subliniază faptul că toate finanțările imobiliare din ultimele 12 luni au fost tranzacții noi acordate de către instituții bancare, fonduri de investiții și/sau de către acționari. „Cel puțin în sectorul imobiliar nu am fost implicați în tranzacții de refinanțare a unor credite existente”, punctează Partenerul SAA.

Soluții convenabile pentru toți actorii implicați

În contextul în care, piața imobiliară este caracterizată de o puternică trăsătură locală și rareori implică tranzacții cu componentă transfrontalieră.

Totuși, trebuie menționat că SAA a colaborat într-un număr de proiecte transfrontaliere din zona de energie regenerabilă care au inclus și componenta imobiliară, lead counsel fiind două firme internaționale cu o prezență în zona central și est europeană.

„Pandemia și criza generată de aceasta a reprezentat un element de noutate atât pentru dezvoltatori, cât și pentru consultanții acestora. Așadar, am fost nevoiți să aprofundpm și să abordăm instituții juridice și aspecte care până acum nu aveau aplicabilitate practică, și, de asemenea, să găsim soluții inedite în rezolvarea problemelor clienților cauzate în general de impactul pandemiei (de la indentificarea anumitor remedii contractuale, până la propunerea unor soluții celorlalte părți implicate). Având în vedere ca în general toate părțile au fost afectate, atât clienții noștri, cât și cocontractanții, am încercat, în cadrul negocierilor, să găsim variante de mijloc și să abordăm soluții convenabile ambelor părți”, mai spune Tudor Ciambur.

 
 
 

O echipă mare, coordonată de Managing Partner-ul firmei


În momentul de față echipa SAA de Drept Imobiliar este alcătuită din nouă membri. Fiind coordonată de Silviu Stratulat, echipa SAA este formată din doi Managing Associates – Tudor Ciambur și Manuela Iurascu și șase Associate – Daiana Assoum, Irina Caragea, Alina Virlan, Adriana Stoica, Flavius Asaftei și Adriana Istrate.

Silviu Stratulat a acordat asistență juridică investitorilor, dezvoltatorilor imobiliari, locatorilor și locatarilor, iar în prezent expertiza lui acoperă atât dezvoltarea și finanțarea proiectelor imobiliare, asocieri în participațiune (JV), parteneriate public-private cu o componentă predominantă de drept imobiliar, cât și aspecte de urbanism și alte chestiuni de conformare. Practica lui în domeniul investițiilor imobiliare pleacă de la asistența juridică acordată vânzătorilor în contextul vânzării unor galerii comerciale și clădiri de birouri până la consultanța acordată în contextul achiziției unor terenuri de referință în centrul orașului București.

Tudor Ciambur
este avocat colaborator coordonator în cadrul departamentului de Drept Imobiliar al SAA. El acordă asistență juridică în legătură cu o arie largă de aspecte de drept imobiliar, cum ar fi achiziția și dezvoltarea imobiliară, structurarea tranzacțiilor, contracte de închiriere, audit juridic, transfer de afaceri, asocieri în participație și strategii de vânzare („exit strategies”). Tudor are o experiență considerabilă în elaborarea, structurarea și negocierea documentelor juridice, precum și în furnizarea de consultanță juridică. În plus, expertiza sa include aspecte de urbanism și de autorizare a proiectelor complexe cu destinație mixtă, precum și cunoașterea aprofundată a proiectelor de birouri, rezidențiale, de retail și logistice. De asemenea, Tudor a asistat clienți în legătură cu dezvoltarea unor parcuri fotovoltaice și eoliene de mari dimensiuni.

În toamna anului 2021, SAA a cooptat trei noi membri în cadrul echipei de Drept Imobiliar: Manuela Iurascu – Managing Associate; Irina Caragea – Associate și Adriana Istrate – Associate. Astfel, grupul de Drept Imobiliar al Stratulat Albulescu număra în prezent nouă avocati, fiind unul dintre cele mai mari de pe piața din România.

 
 
 

PNSA

 
 

ARTICOLE PE ACEEASI TEMA

ARTICOLE DE ACELASI AUTOR


 

Ascunde Reclama
 
 

POSTEAZA UN COMENTARIU


Nume *
Email (nu va fi publicat) *
Comentariu *
Cod de securitate*







* campuri obligatorii


Articol 216 / 6037
 

Ascunde Reclama
 
BREAKING NEWS
ESENTIAL
EXCLUSIV | MPR Partners intră în al treilea arbitraj ICSID, cu pretenții de cca. 383 mil. €, alături de avocații biroului newyorkez Squire Patton Boggs. De cealaltă parte, lângă reclamanți stă o firmă cu 1200 de avocați și 30 de birouri pe mai multe continente
Studiu Refinitiv | Sectorul fuziunilor şi achiziţiilor a frânat puternic în primul semestru al acestui an. Activitatea de M&A a scăzut cu 21 % la nivel global, iar în Europa Estică regresul a fost de 18 %. Câteva firme de avocați cu prezență la București strălucesc, însă, în clasamentele globale și europene
Wolf Theiss a asistat un sindicat de bănci în legătură cu acordarea unei facilități de credit către Romgaz S.A. în cadrul tranzacției de preluare a participaţiei Exxon în proiectul de gaze din Marea Neagră
Avocații Kinstellar spun că au remarcat preocuparea angajatorilor de a creiona strategii de menținere a personalului-cheie, fiind mandatați în acest sens cu elaborarea unor programe de tip Stock Option Plan sau a unor scheme de bonusare în funcție de performanțe. Activitate intensă în practica de Employment, cu mandate diverse și o echipă expusă la proiecte cu un caracter multidisciplinar
Noul ghid al Comitetului European pentru Protecția Datelor ar putea aduce o creștere statistică a sancțiunilor, spun avocații Wolf Theiss, firmă cu o echipă dedicată proiectelor din acest domeniu | Biroul din București a asistat clienții în tranzacții complexe, care au implicat aspecte mai sofisticate de protecția datelor. Potențialii cumpărători ai unei afaceri sunt din ce în ce mai interesați să înțeleagă riscurile la care se expun din perspectiva protecției datelor și care sunt modalitățile de a se proteja
Wolf Theiss promovează trei avocați din linia a doua care au participate la unele dintre cele mai importante tranzacţii. Brian Jardine, Managing Partner: Promovarea, recunoaștere a contribuțiilor profesionale deosebite la consolidarea poziției de lider pe piața românească a biroului din București
LegiTeam: Reff & Associates is looking for a Senior Associate | Banking & Finance
LegiTeam: Reff & Associates is looking for an Associate | Banking & Finance
BizLawyer îi prezintă pe cei mai buni absolvenți din generația lor | Laura Elena Ionașcu, medie finală 9,79 (2021): Cred că notele din timpul facultății pot fi, într-o anumită măsură, indicatori pentru performanța pe care o vei avea în practică, dar succesul profesional nu este determinat de acest aspect. De o importanță majoră sunt și abilitățile practice dobândite, competențele personale, abilitățile de comunicare, de relaționare, de organizare
Arbitrajul KELAG-Kärntner Elektrizitäts-Aktiengesellschaft and others v. Romania intra în linie dreaptă după ce părțile și-au ales arbitrii. România a mers pe mâna unui avocat cu o bogată experiență în comerț internațional, care a lucrat timp de 20 de ani pentru guvernul mexican
BizLawyer îi prezintă pe cei mai buni absolvenți din generația lor | Ion Arhiliuc a trecut Prutul pentru a studia Dreptul la Iași și a fost unul dintre cei mai buni absolvenți din generația anului 2021, cu nota 9,60: ‘Media a atras anumite oportunități. Apreciez că România oferă toate oportunitățile necesare unui profesionist, însă depinde de fiecare dacă uzează de aceste pârghii’
Pe masa de lucru a avocaților Mitel & Asociații au ajuns proiecte legate de protecția datelor cu caracter personal din ce în ce mai sofisticate. Mădălina Mitel, Partener: Data Protection a devenit o practică de sine stătătoare la nivelul societății noastre, iar mandatele primite sunt dintre cele mai diverse și provocatoare
 
Citeste pe SeeNews Digital Network
  • BizBanker

  • BizLeader

      in curand...
  • SeeNews

    in curand...