Silviu Pop (Colliers International România): Am trecut printr-o recesiune atipică; urmează o revenire foarte neuniformă

Economia românească a trecut printr-o recesiune atipică şi urmează o perioadă de revenire foarte neuniformă, este de părere Silviu Pop, Head of Research la Colliers International România.

"Ce este foarte important de remarcat cu privire la mersul economiei româneşti este că trăim o recesiune atipică sau am trecut printr-o recesiune atipică. Scăderea economică foarte, foarte puternică din trimestrul II al anului 2020 a fost recuperată în trimestrul III aproape jumătate. Scriptic, pe hârtie, revenirea se va bifa mai degrabă în 2021, când o să avem o creştere economică probabil în zona a 4% faţă de aproximativ -5% în 2020. Recuperăm cea mai mare parte din aceste pierderi, dar urmează o revenire foarte neuniformă. A fost la modă termenul de revenire în formă de K. Mai pe româneşte, revenire neuniformă în care diverse sectoare îşi vor reveni foarte repede, de altfel unele nici nu au clipit: sectorul construcţiilor, de pildă, pe anumite sub-segmente, a fost un record de construcţii pe rezidenţial, anumite sub-sectoare din domeniul IT&C", a spus Silviu Pop, la o conferinţă în care a fost prezentat un Top 10 predicţii pentru piaţa imobiliară din România în 2021.

Potrivit specialiştilor companiei imobiliare, 2021 se preconizează a fi un an al redresării, chiar dacă unele incertitudini vor continua să persiste, cum ar fi cele legate de capacitatea vaccinurilor de a readuce viaţa la normal sau de potenţialele surprize pe plan economic, de exemplu cele legate de politica monetară a marilor bănci centrale, cu posibile ramificaţii profunde la nivel global, anticipează consultanţii Colliers International. Munca de acasă va deveni o practică obişnuită în multe companii, chiar şi după ce va trece pandemia de Covid-19, o revenire semnificativă la birouri a angajaţilor fiind aşteptată la mijlocul anului 2021, dacă vaccinarea la scară largă va fi un succes.

România ar trebui să recupereze majoritatea pierderilor economice de anul trecut până la sfârşitul anului 2021, dar revenirea va fi neuniformă, cu diferenţe mari la nivel de industrii. Unele sectoare economice, cum ar fi comerţul electronic, construcţiile sau anumite subsectoare IT&C nu au fost deloc afectate în timpul crizei, altele ar trebui să-şi revină până la sfârşitul anului 2021, cum ar fi comerţul cu amănuntul în ansamblu şi serviciile profesionale în general, iar pentru unele ar putea dura câţiva ani până vor reveni la un nivel decent de activitate (sau poate nu îşi vor reveni niciodată pe deplin), cum ar fi aviaţia, industria auto sau turismul, spun consultanţii Colliers International.

Conform analizelor realizate de compania imobiliară, după un deceniu şi jumătate de la aderarea României la Uniunea Europeană, 2021 are şansa de a pune bazele unei perioade de evoluţie economică majoră, care ar putea accelera foarte mult dezvoltarea sustenabilă a economiei pe termen mediu, având în vedere noul pachet de ajutor din partea Comisiei Europene în contextul pandemiei. România ar putea atrage capital în valoare de 80 de miliarde de euro în următorii ani, reprezentând o treime din nivelul actual al PIB-ului, bani care ar trebui să genereze un impact mult mai mare decât în ţările vecine, dacă sunt folosiţi pentru reforme importante de care ţara are nevoie.

Turismul va deveni orientat mai mult local şi va fi practicat cu o frecvenţă mai mare, după ce lucrurile vor reveni la normal, anticipează consultanţii Colliers International. Vaccinul oferă speranţe în această direcţie, dar atingerea unui prag rezonabil de imunitate va fi o provocare în România şi în alte ţări care se confruntă cu un nivel mai ridicat de scepticism faţă de vaccinare decât în Europa de Vest.

Munca la distanţă va deveni o modalitate permanentă de lucru, dar consultanţii Colliers International consideră că firmele vor dori să îşi aducă angajaţii înapoi la birou cel puţin 3 zile pe săptămână, pentru a încuraja munca în echipă şi cultura organizaţională. O revenire mai semnificativă la birou a angajaţilor este aşteptată începând cu mijlocul anului 2021, iar cele mai vizibile rezultate ar trebui să fie în cazul clădirilor situate în zone rezidenţiale, care asigură un timp mai redus de navetă.

Chiriaşii clădirilor de birouri vor domina anul 2021, în condiţiile unei creşteri rapide a pieţei secundare de subînchiriere (ce reprezintă peste 2% din stocul actual de birouri conform estimărilor conservatoare din prezent) şi a unei rate de neocupare de peste 10%. Consultanţii Colliers International vorbesc despre un calendar solid de livrări de spaţii noi de birouri, cu aproximativ 260.000 de metri pătraţi de birouri moderne planificate să fie finalizate în Bucureşti, şi se aşteaptă ca piaţa de birouri să revină la echilibru cândva în prima jumătate a acestui deceniu.

Piaţa de spaţii industriale şi logistice şi-a încheiat cel mai puternic an din istorie în România, iar 2021 nu ar trebui să fie prea diferit, întrucât premisele şi tendinţele recente care au susţinut dezvoltarea depozitelor se păstrează: creşterea comerţului electronic, necesitatea de a răspunde unei extinderi rapide a schemelor moderne de retail la nivel naţional, nevoia înlocuirii stocului vechi şi necompetitiv (inclusiv din punct de vedere al siguranţei). Există, de asemenea, un potenţial pentru afaceri pe fondul Brexitului şi al revizuirii relaţiilor dintre UE/SUA şi China.

Retailul continuă să fie sub presiune, dar consultanţii Colliers International văd motive de optimism. Creşterea vânzărilor online a depăşit-o cu mult pe cea a magazinelor tradiţionale în 2020 şi această tendinţă se va menţine anul acesta. Chiriile şi rata de neocupare ar trebui să rămână sub presiune pe parcursul anului 2021, o redresare fiind estimată pentru 2022 sau chiar în 2023. Chiar şi în aceste condiţii, rentabilitatea superioară oferită de România companiilor de retail şi stocul redus de spaţii de retail moderne raportat la populaţie ar trebui să protejeze piaţa de posibile efecte negative persistente şi să conducă la un ritm bun de redresare şi de recuperare a pierderilor.

Pe piaţa investiţiilor imobiliare este aşteptată o contracţie, după un an foarte bun pentru acest segment. Investiţiile ar putea înregistra o scădere în 2021, de la aproximativ 900 de milioane de euro la aproximativ 500-600 de milioane de euro. Unii investitori ar putea rămâne în aşteptare, pe fondul lipsei de claritate cu privire la structura şi anvergura veniturilor viitoare (în special în ceea ce priveşte activele mai bine poziţionate în sectoare precum birouri şi hoteluri); pe de altă parte, activitatea poate deveni mai dinamică în zona activelor aflate în dificultate sau a celor cu potenţial de transformare, care ar putea deveni mai atractive pentru cumpărători.

Consultanţii Colliers International susţin că 2021 aduce diverse oportunităţi pe piaţa terenurilor. Având în vedere numărul considerabil de tranzacţii iniţiate în perioada recentă (inclusiv în 2020), piaţa terenurilor pare pregătită pentru un an bun. Dezvoltatorii de retail, inclusiv operatorii de tip "big box" şi dezvoltatorii rezidenţiali, vor rămâne motoarele pieţei. Cererea de terenuri pentru birouri şi hoteluri va rămâne redusă, iar consultanţii Colliers International nu se aşteaptă la modificări semnificative dinspre aceştia, având în vedere incertitudinile existente în ceea ce priveşte componenta de leasing.

În ciuda realităţii economice dificile, piaţa rezidenţială a înregistrat în continuare o cerere puternică şi creşteri modeste ale preţurilor (în medie) în 2020. Dar lucrurile arată un pic diferit acum - creşterile salariale din sectorul privat s-au oprit şi o reluare a trendului pozitiv nu este estimată pe termen scurt, în timp ce salariile funcţionarilor publici sunt îngheţate pe fondul consolidării fiscale - în acest context, este de aşteptat ca anul 2021 să fie un an de respiro pentru sectorul rezidenţial. Pe de altă parte, dinamica de dezvoltare a oraşelor şi a zonelor periferice rămân atractive pe termen lung, dată fiind problema supraaglomerării urbane din România.